樓市撤辣后經(jīng)歷一段“繁華期”，近期出現(xiàn)“璀璨歸于平淡”的跡象，一、二手交投陷入整固局面。相較于交投回升，比較令人“跌眼鏡”的，是撤辣后樓價(jià)未見明顯止跌，甚至有再跌之勢(shì)。美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)最新報(bào)134.6點(diǎn)，雖然按周回升約0.47%，終止5連跌，但本年迄今樓價(jià)仍跌約2.15%。

　　樓價(jià)未重拾升軌，離不開以下原因。首先，美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局遲遲未有明確減息時(shí)間表，供樓負(fù)擔(dān)仍重，資金持續(xù)留在高息投資產(chǎn)品上。此外，目前本港經(jīng)濟(jì)亦未回復(fù)至疫前水平，旅游、飲食及服務(wù)業(yè)面臨內(nèi)外激烈競(jìng)爭(zhēng)，金融市場(chǎng)方面，預(yù)期全年IPO集資金額仍維持低水平，加上港股仍未恢復(fù)升勢(shì)，難免影響投資者入市情緒。

　　與此同時(shí)，新盤供應(yīng)充裕，最新累積貨尾單位仍高達(dá)2.1萬(wàn)伙，即使每個(gè)月吸納1500個(gè)，依然需要14個(gè)月才能完全被消化。發(fā)展商想去貨只好以低價(jià)推盤，令二手樓價(jià)受壓，如果減息無(wú)望，相信要待貨尾回落至1萬(wàn)伙水平，樓價(jià)才有望企穩(wěn)。

　　不過(guò)，當(dāng)下樓市顯然已離開“最黑暗時(shí)期”，原因是住宅物業(yè)成交已復(fù)常，加上人口持續(xù)流入帶來(lái)新的租買動(dòng)力，未來(lái)樓價(jià)只會(huì)“有回調(diào)無(wú)大跌”。

　　另一方面，租金則繼續(xù)表現(xiàn)強(qiáng)橫。根據(jù)美聯(lián)租金走勢(shì)圖，5月份以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅平均呎租約36.4元，按月升約1.2%，連升3個(gè)月，并創(chuàng)53個(gè)月的新高，原因是租務(wù)旺季重臨，內(nèi)地生、專才來(lái)港租樓，令租金節(jié)節(jié)上升。

　　印花稅仍有下調(diào)空間

　　截至今年4月底，“高才通”及其他人才計(jì)劃已合共錄得約29萬(wàn)宗申請(qǐng)，當(dāng)中近18萬(wàn)宗已經(jīng)獲批，并錄得逾12萬(wàn)人來(lái)港，有助刺激租買需求。故此，今年租金有機(jī)會(huì)連續(xù)3年跑贏樓價(jià)，預(yù)期下半年有力續(xù)升，全年升幅或達(dá)8%，令全年出現(xiàn)“租升價(jià)軟”的情況。

　　在現(xiàn)時(shí)樓市表現(xiàn)仍有進(jìn)步空間，假如特區(qū)政府想加快樓市?復(fù)蘇，應(yīng)考慮繼續(xù)推出政策穩(wěn)定樓價(jià)，例如調(diào)低首次置業(yè)自住人士的印花稅，由現(xiàn)時(shí)成交價(jià)300萬(wàn)元以下的自用物業(yè)只需繳付100元印花稅；擴(kuò)大至500萬(wàn)元以下，以減輕首置人士入市負(fù)擔(dān)，如配合聯(lián)儲(chǔ)局減息，樓市或倒升，協(xié)助提振本港經(jīng)濟(jì)。