圖：延長“按揭貸款保證期”，有助促進(jìn)全社會向上流動、重塑置業(yè)階梯。

　　7月2日，香港房屋委員會（房委會）公布數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，居屋第二市場錄得2549宗成交，不但比起去年下半年大升1.4倍，同時也是2002年有紀(jì)錄以來的半年新高。筆者認(rèn)為，上述數(shù)字著實(shí)令人感到鼓舞。

　　現(xiàn)屆特區(qū)政府在與立法會的良性互動下，積極發(fā)掘解決房屋問題的可行方法，透過“扭鬆”包括“按揭貸款保證期（擔(dān)保期）”在內(nèi)的措施，在不耗費(fèi)一分一毫的額外公帑下，釋放出逾20萬個未補(bǔ)價二手居屋單位，更帶動銀行按揭、保險等業(yè)務(wù)，以及政府印花稅稅收的增長。更重要的是，此舉有助促進(jìn)全社會向上流動、重塑置業(yè)階梯，既為居于公屋的青年與“夾心階層”一圓置業(yè)夢。當(dāng)他們上流后，又騰出更多公屋予以最基層的市民，形成一舉多得的局面。

　　所謂“按揭貸款保證期”，意思是房委會為居屋買家作出按揭擔(dān)保，而擔(dān)保期通常由居屋落成的一刻起計。譬如，過往的擔(dān)保期為30年，如果買家有意購入一間10年樓齡的居屋，一般能夠在免除壓力測試的情況下，獲得銀行提供至少20年的貸款期（即“30年保證期減去10年樓齡”），有助分擔(dān)首期開支和每月供款額。

　　但隨著本港居屋樓齡漸長，2023年全港有9成居屋單位的樓齡已超過20年，當(dāng)中部分更超過30年，房委會提供的“30年減樓齡”擔(dān)保期已失去作用，不少“白居二”青年買家和公屋“綠表”買家難以向銀行取得較寬松的按揭年期，未能負(fù)擔(dān)高額首期和每月供款額，最終只能望門興嘆，只好放棄購入心儀的二手居屋。

　　有鑒于此，包括筆者在內(nèi)的“G19”議員去年多次游說房屋局等相關(guān)政策局的官員，并輔以大量與居屋樓齡或按揭統(tǒng)計調(diào)查相關(guān)的數(shù)據(jù)，建議將“按揭貸款保證期”由“30年減樓齡”放寬至“60年減樓齡”。最終，行政長官和房屋局局長在2023年施政報告宣布延長二手市場按揭貸款保證期至50年，又將最長還款期延長至30年，使逾20萬伙居屋單位隨即解凍。

　　既然相關(guān)措施取得理想效果，筆者再提出三點(diǎn)建議，期望當(dāng)局予以認(rèn)真考慮，全面扶助青年和“夾心階層”向上流動。

　　首先，目前當(dāng)務(wù)之急是將“白居二”計劃名額由4500個增至2萬個，并因應(yīng)計劃的申請趨勢，將一人申請者的配額由目前占10%調(diào)高至占20%，以增加一人申請者、尤其是青年的中簽機(jī)會。鑒于部分申請者有意入市，但多次未能中簽，亦建議當(dāng)局優(yōu)化“白居二”計劃的抽簽和分配機(jī)制，讓一直未能抽中名額的申請者，獲得較高的中簽機(jī)會。

　　支持居屋長者業(yè)主“大換細(xì)”

　　其次，考慮引入房委會長者業(yè)主“樓換樓”計劃，鼓勵釋放較大面積的居屋單位。對于有意組織家庭的青年及公屋家庭戶而言，傾向選購一些面積較大的居屋單位。同時，不少年長居屋業(yè)主因子女遷離等原因，或許亦有意賣出“大單位”，并遷到面積較小的單位居住。然而，不少年長戶主因擔(dān)心賣走了一直居住的居屋，特別是一些面積較大、而又未補(bǔ)地價的居屋后，就會“買唔返”未補(bǔ)地價二手居屋單位，因此即使有意放售，但仍會有所保留。某程度上，這亦會影響居屋、公屋流轉(zhuǎn)。

　　筆者期望，當(dāng)局盡快推展相關(guān)修例工作，以便實(shí)行房委會長者業(yè)主“樓換樓”計劃，容許房委會轄下的未補(bǔ)地價居屋單位的長者業(yè)主有條件地“大屋換細(xì)屋”，只要提供誘因，讓他們繼續(xù)持有一套居屋單位，相信可增加他們賣出“大單位”的機(jī)會。當(dāng)長者業(yè)主賣出“大單位”，亦間接為他們釋放一筆可觀的財富，以應(yīng)對退休生活所需；公屋“家庭客”隨即可購入較大面積的居屋單位，釋出公屋資源予?房戶，真正促進(jìn)社會向上流動。

　　再次，當(dāng)局宜適時考慮延長“按揭貸款保證期”至“60年減樓齡”。雖然當(dāng)局一再指出，延長保證期到50年后，剩余保證期超過10年的居屋／綠置居單位會由約14%大幅增至約98%，但亦想要強(qiáng)調(diào)的是，隨著二手居屋樓齡不斷增加，保證期亦會漸而縮短。

　　根據(jù)香港金融管理局最新數(shù)字，本港長期未償還按揭貸款的拖欠比率，僅有0.06%至0.09%的極低水平，過去12個月的銀行按揭貸款撇賬率更為零?！癎19”議員在征詢業(yè)界意見后，也發(fā)現(xiàn)在“樓換樓”及提早還款的可能性下，本港每份按揭的平均供款年期少于7年，證明“60年減樓齡”措施對公共財政的影響極低，不會因?yàn)檠娱L按揭保證期而影響公共財政健康發(fā)展。

　　“切實(shí)排解民生憂難”，既是國家主席習(xí)近平對香港特區(qū)政府施政的其中一點(diǎn)“希望”，亦是現(xiàn)屆政府和立法會同仁共同邁進(jìn)的目標(biāo)。縱然解決房屋問題并非一朝一夕的事，但筆者深信，只要調(diào)整策略，多點(diǎn)運(yùn)用現(xiàn)成房屋資源，或許能闖出另一片天，就像居屋“按揭貸款保證期”的例子，不用花政府一分一毫，即可打通上流階梯。