圖：內地多個城市開展存量住房“收儲”工作，或可緩解房企現(xiàn)金流壓力，有利于推進“保交樓”。

　　近期，深圳、南京等多個城市宣布開展存量住房“收儲”工作，“收儲”城市擴展至一線、核心二線城市。那么，若地方“收儲”進一步加力提速，對地產(chǎn)新模式發(fā)展可能產(chǎn)生哪些影響？

　　今年5月以來，地方“收儲”工作加速推進，多個地區(qū)出臺“收儲”相關政策，通過轉化為保障房、租賃機構收購，以及拆遷安置等模式收購存量住房。梳理各地不同機制，可以大致分為“租賃機構收購模式”、“轉化保障房模式”、“拆遷安置模式”三類。

　　“租賃機構收購模式”為市場化租賃機構向開發(fā)商收購存量商品房，用于增加租賃住房房源等；“轉化保障房模式”為地方政府組織地方國企向開發(fā)商或居民收購存量新建商品房或二手房，用作租賃型保障房或配售型保障房等；“拆遷安置模式”則為城中村改造、鐵路建設等涉及拆遷安置項目，通過購買存量商品房代替拆遷安置房建設。

　　“租賃機構收購模式”以重慶最為典型。年初在人民銀行租賃住房貸款支持計劃下，重慶地方國有租賃企業(yè)就已收購4207套存量商品房轉為租賃房，收購項目的資本金來源為重慶建渝住房租賃基金，配套資金則源于租賃住房貸款支持計劃相關貸款。其后，在4月政治局會議政策指引下，重慶國有租賃企業(yè)于5月上旬再度發(fā)布公告，向房企批量征收存量房以增加長租房等供給。

　　“轉化保障房模式”中，以杭州臨安區(qū)為例，其2024年擬收購一萬平米用作公共租賃住房。配售型保障房的資金來源主要是地方財政、企業(yè)（國企城投）自籌、國開行開發(fā)貸款、地方專項債以及中央財政以獎代補專項資金、中央預算內固定資產(chǎn)投資補助資金等。

　　“拆遷安置模式”已在廣州率先落地。廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)發(fā)布《關于廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報名的公告》，提及擬采用購買市場化商品房作為該項目安置房源，并向社會征集符合條件的住宅房源（房企）。

　　重點征收未賣現(xiàn)樓

　　對象方面，當前多地“收儲”細則顯示，已建成未出售的現(xiàn)房，配套設施齊全的整幢商品房為重點征收對象。梳理已公布“收儲”細則的地區(qū)樣本，可以發(fā)現(xiàn)，已建成未出售的商品房即現(xiàn)房為主要收儲對象，個別地區(qū)雖同時征收期房，但也要求滿足“主體已封頂且一年內能夠具備交付條件”，“由供應商出具保交付資金拼盤方案”等條件。具體的“收儲”標準中，對基礎設施、地理位置、交通便利、配套車位等亦有考量，同時普遍要求產(chǎn)權關系清晰，能夠滿足金融機構發(fā)放貸款條件等。

　　價格方面，由于保障房轉化模式成為地方“收儲”的主要方式，多地提出收儲價格以同地段的保障性住房重置價格為參考。已公布“收儲”細則的地區(qū)樣本中，超七成地區(qū)選擇轉化為保障房的“收儲”模式，同時其收購價格，通常以同地段保障性住房重置價格為參考上限。

　　考慮到保障房重點向新市民或中低收入家庭配租或配售，部分地區(qū)限制征收房屋面積上限，配售型保障房面積上限多為120平米，租賃型保障房面積上限多為70平米。深圳、杭州臨安區(qū)重點征收小戶型用作保障房，惠州等低能級城市征收面積上限更高、多為120平米。

　　緩解商品房庫存壓力

　　租賃型保障房“十四五”規(guī)劃目標已接近尾聲，配售型保障房或是后續(xù)保障性住房體系建設的重要增量。“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間）。截至2023年9月，住建部披露全國已建設籌集保障性租賃住房508萬套（間），計劃完成進度達58%；租賃型保障房剩余建設目標或在362萬套（間）左右。配售型保障房相關支持政策于2023年8月推出，地產(chǎn)發(fā)展新模式框架指引下，配售型保障房或是后續(xù)重點建設領域。據(jù)不完全統(tǒng)計，22個城市2024年初設定其配售型保障房年度籌集目標約12萬套。

　　保障房再貸款、專項債等資金支持下，部分地區(qū)或可通過“收儲”加快完成配售型保障房籌集目標。2024年初，多地年度配售型保障房籌集目標設定不低、可比口徑下占2023年住宅商品房成交套數(shù)比例達10%；北京、上海、廣州、深圳2024年配售型保障房籌集目標均為1萬套，占2023年商品房住宅比例分別為15%、7%、14%、33%?？紤]到部分地區(qū)配售型保障房籌集目標不低，且當前保障房建設具備財政資金、專項債資金、保障性住房再貸款和政策性銀行等支持，地方“以購代建”的“收儲”政策在加快完成配售型保障房籌集目標的同時，亦可緩解新房“庫存”壓力。

　　當前，部分地區(qū)已推出配售型保障房申請機制，出售價格為“保本微利”，回收價格考慮通脹、折舊等因素。3月以來，福州、杭州、西安等地陸續(xù)推出配售型保障房申請方案；配售價格均按照“保本微利”原則，多地提出按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤（例如不超過5%）核定；回購價格則在購房價款基礎上通?？紤]房屋折舊、房款利息等因素；可申請對象主要為無自有住房或人均面積較低的當?shù)丶彝ゼ皢紊砭用?，部分地區(qū)優(yōu)先面向收入困難群體。

　　紓緩房企資金流

　　若地方“收儲”政策力度加大、征收范圍拓寬，或可緩解房企現(xiàn)金流壓力，有利于“保交樓”推進。2024年6月，商品房住宅現(xiàn)房庫存約為3.8億平米，期房庫存約為16.3億平米，住宅現(xiàn)房庫銷比為17.9個月，但住宅廣義庫銷比仍達24.7個月。若“收儲”政策力度加大、征收范圍拓寬至期房，要將商品房住宅廣義庫銷比降至18個月，參考配售型保障房單位價格收購（以西安為參考，配售價格約為區(qū)域商品住房價格的50%左右），所需“收儲”資金或在2.3萬億元人民幣左右。政策指引下，大規(guī)模“收儲”或可一定程度緩解首付及按揭貸款下滑對地產(chǎn)開發(fā)投資資金的拖累，有利于復工竣工推進。

　　若“收儲”價格明顯低于地產(chǎn)項目投資成本，更大力度“收儲”或主要有助于緩解房企債務壓力。部分地區(qū)公布的配售型保障房申請方案顯示，其配售單價為當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌ㄒ?024年8月當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌鶅r為例）的40%及以下。拆分2021年某商品住宅項目成本結構，相比保障房建設的土地劃撥、稅收優(yōu)惠、直接配售、融資支持等成本優(yōu)勢，商品住宅項目的樓面地價、銷售費用、財務費用、行政性事業(yè)收費及稅費等成本或相對更高。若地方“收儲”價格普遍以保障房重置成本為上限，更大力度“收儲”支持或主要有助于緩解房企償債壓力。

　　若轉化為配售型保障房為后續(xù)主要地方“收儲”模式，居民部分商品住宅購房需求或受影響，尤其是期房。2018年之前，地產(chǎn)投資由新房銷售、新開工驅動，資管新規(guī)后，房企通過期房銷售回款，同時放緩后續(xù)施工進度的方式融資，拉長施工周期，使得目前地產(chǎn)投資更多由存量房復工驅動。

　　對于期房交付風險的擔憂也是居民購房意愿修復較慢的原因之一。在此情境下，若重點征收現(xiàn)房的配售型保障房后續(xù)加速落地，部分居民的商品住宅購買需求或被配售型保障房替代，居民對期房需求或進一步下降。