中秋佳節(jié)，祝大家“人月兩團(tuán)圓、中秋節(jié)快樂”。今年中秋節(jié)剛好是美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局的議息會(huì)議，連續(xù)兩日的議息會(huì)議，最快于香港時(shí)間周四（19日）凌晨公布結(jié)果?，F(xiàn)階段尚未正式減息，但已是不可逆轉(zhuǎn)的定局。

　　雖然市場(chǎng)預(yù)期聯(lián)儲(chǔ)將減息0.25厘，但亦有意見認(rèn)為減息幅度將達(dá)至0.5厘。按最新利率期貨顯示，減息0.25厘以至減息0.5厘的機(jī)會(huì)參半，現(xiàn)階段確實(shí)難以知道最終降幅，但減息肯定是不會(huì)逆轉(zhuǎn)的定局。

　　美國(guó)展開減息后，香港確實(shí)未必會(huì)即時(shí)跟隨。日前本港銀行業(yè)界亦表明，基于現(xiàn)時(shí)港美息差較闊，在過(guò)去兩年的加息周期中，美國(guó)前后加息共11次，累計(jì)加息幅度達(dá)5.25厘，同期香港銀行僅5次調(diào)高最優(yōu)惠利率（P），加上由于美國(guó)每次加息0.25厘至半厘，而香港每次加息幅度只有0.125厘，因此期間僅加息0.875厘，一般估計(jì)今次美國(guó)減息，香港銀行未必會(huì)即時(shí)跟隨。

　　不過(guò)，聯(lián)儲(chǔ)局于年內(nèi)尚有兩次議息會(huì)議，分別是11月及12月，相信仍會(huì)減息兩次，連同本周的減息，累計(jì)減息幅度可達(dá)0.75厘至1厘，港美息差將大幅收窄。市場(chǎng)已普遍預(yù)期年底前香港將跟隨減息，減息幅度應(yīng)為0.125厘。

　　按揭或重返3厘以下

　　盡管現(xiàn)階段難以估算今次減息周期會(huì)維持多久，最終亦要視乎美國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)走向，但猜測(cè)美國(guó)減息周期至少維持2至3年，以現(xiàn)時(shí)香港匯豐銀行的最優(yōu)惠利率是5.875厘計(jì)算，相信香港的最優(yōu)惠利率或重返5厘的水平。再以現(xiàn)時(shí)實(shí)質(zhì)按揭利率約4.125厘計(jì)算，相信未來(lái)實(shí)際按揭利率降至3.5厘水平。

　　假設(shè)本地銀行拆息持續(xù)減息，按拆息計(jì)算的按揭利率，未來(lái)本地實(shí)際按揭利率或有機(jī)會(huì)重返3厘以下的低水平。

　　減息可令買家供樓負(fù)擔(dān)減輕，自然有助一、二手成交的回升，但香港展開減息時(shí)間待定。換言之，短期內(nèi)香港樓市仍處于觀望狀態(tài)，加上現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)充足，無(wú)論一、二手市場(chǎng)均有一定選擇，短期內(nèi)香港樓市或許仍處于整固期，但隨著減息周期的展開，供平過(guò)租重現(xiàn)，樓市氣氛自然逆轉(zhuǎn)，樓價(jià)亦或?qū)⒒厣?/p>