圖：居屋補(bǔ)地價(jià)后已逼近私樓水平，或許可讓居屋第二市場(chǎng)買(mǎi)家“轉(zhuǎn)車(chē)買(mǎi)私樓”市場(chǎng)。

　　新一期居屋推售7132伙，共接獲10.6萬(wàn)份申請(qǐng)，超額近14倍，屬2014年復(fù)售居屋以來(lái)新低。究其原因就是私人住宅樓價(jià)大幅回落，而且資助房屋轉(zhuǎn)讓限制多，居屋供應(yīng)源源不絕，削弱一手居屋的吸引力。

　　現(xiàn)時(shí)市民有多方面置業(yè)渠道，除了抽新居屋或購(gòu)買(mǎi)私樓外，未補(bǔ)地價(jià)的居屋及公屋二手單位，可透過(guò)居屋第二市場(chǎng)出售予持綠表或“白居二”人士，由于這類(lèi)物業(yè)一般獲特區(qū)政府擔(dān)保，而且按揭成數(shù)高，綠表人士按揭成數(shù)高達(dá)95%，較私樓七成為高，對(duì)買(mǎi)家有一定幫助及吸引力。

　　據(jù)房委會(huì)資料，今年首11個(gè)月，全港錄得4007宗居屋第二市場(chǎng)成交，涉及金額逾142億元，較去年全年3270宗及132億元，增加23%及7%，成交量更創(chuàng)2002年有紀(jì)錄以來(lái)新高。然而，購(gòu)買(mǎi)居屋第二市場(chǎng)單位，需要留意的是設(shè)有特區(qū)政府擔(dān)保期及低首期，多人爭(zhēng)樓價(jià)自然有機(jī)會(huì)被搶高。

　　補(bǔ)價(jià)每呎逾萬(wàn)元 今年錄418宗

　　以2023及2024年為例，呎價(jià)1萬(wàn)元以上的未補(bǔ)地價(jià)居屋成交，多達(dá)824及418宗，占整體25%及10%，相信不少買(mǎi)家來(lái)自“公屋富戶(hù)”；事實(shí)上，現(xiàn)時(shí)個(gè)別未補(bǔ)價(jià)居屋，逆市下售價(jià)仍動(dòng)輒700、800萬(wàn)元；有“西九居屋王”之稱(chēng)的長(zhǎng)沙灣凱樂(lè)苑，今年暫錄得75宗未補(bǔ)地價(jià)買(mǎi)賣(mài)，有73宗呎價(jià)逾1萬(wàn)元，呎價(jià)最高1.4萬(wàn)元，直逼甚至貴過(guò)不少市區(qū)私樓。

　　為鼓勵(lì)有能力的市民向上流動(dòng)，及為免居屋第二市場(chǎng)樓價(jià)被推高，特區(qū)政府可研究能否讓居屋第二市場(chǎng)買(mǎi)家提供多一個(gè)置業(yè)渠道─“轉(zhuǎn)車(chē)買(mǎi)私樓”，即除了公營(yíng)房屋外，亦可在特區(qū)政府擔(dān)保下轉(zhuǎn)購(gòu)私樓，但只針對(duì)自用或首置人士。如果私樓也獲擔(dān)保，銀行將更積極，有助激活樓市。同時(shí)，若出現(xiàn)買(mǎi)家斷供情況，政府可收回物業(yè)出售。

　　特區(qū)政府曾推出不同置業(yè)貸款計(jì)劃，于各個(gè)樓市低潮時(shí)期以不同方式推動(dòng)住屋需要。包括2003年推出的“置業(yè)資助貸款計(jì)劃”，向綠表及白表人士提供置業(yè)貸款。計(jì)劃推出不足1年，接獲逾1.4萬(wàn)宗申請(qǐng)。

　　（作者為中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁）