圖：過去十多年來，特區(qū)政府推出六項房屋政策及發(fā)展計劃。

　　本港樓市在過去20多年經(jīng)歷高低起伏，特區(qū)政府在土地與房屋政策方面因應(yīng)不同環(huán)境作出調(diào)整，致力解決房屋供求的矛盾。過去兩屆特區(qū)政府一方面努力覓地造地，謀劃長遠(yuǎn)土地供應(yīng)，另一方面推動多項政策及先導(dǎo)計劃，希望借助私人市場之力，加快滿足中短期房屋需求。觀察一系列土地及房屋供應(yīng)政策及計劃，受歡迎程度不同。本文逐一介紹過去10多年來的各項政策及計劃，從中溫故知新，或可以思考得失。

　　梳理2012年以來特區(qū)政府推出的6項房屋政策及發(fā)展計劃，察覺土地共享先導(dǎo)計劃較為被市場接受。在該計劃下的7個已申請的個案中，可以提供約2.8萬個公私營單位，容納居住人口超過7.8萬人。不過，該計劃涉及項目的進(jìn)度仍有不確定性，因所有申請均未完成或進(jìn)入法定規(guī)劃及地政程序，此階段需要面對公眾質(zhì)詢，而洽商換地與補地價協(xié)議等重要關(guān)口仍有待通過。\大公報記者 樓向陽

　　1 港人港地

　　公布與實施時間：2012年由時任特首梁振英提出，并在2013年3月招標(biāo)出售啟德兩幅地，由中海外共斥45.4億元投得，建成啟德1號。

　　目的：政策目的是當(dāng)物業(yè)市場出現(xiàn)供求情況緊張，在運用珍貴的土地資源作住宅發(fā)展時，優(yōu)先照顧香港永久性居民的置業(yè)需要。透過土地契約條款規(guī)定，在有關(guān)土地上興建的住宅單位由批出土地日期起30年內(nèi)，只能售予香港永久性居民。此限制適用于單位的一手買家和日后30年內(nèi)轉(zhuǎn)售的二手買家。

　　效果：特區(qū)政府于2012年至2013年初先后推出加強版額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅等多項需求管理措施，該政策只推行一次便無以為繼，政府解釋因采取需求管理措施，已有效遏止非本地買家的需求，沒有迫切需要在其他可供出售用地實施“港人港地”措施。

　　2 補地價仲裁先導(dǎo)計劃

　　公布與實施時間：2014年由時任特首梁振英提出，同年底正式推出，先試行兩年，并不斷延長該計劃的時效至今。

　　目的：便利發(fā)展商與特區(qū)政府能早日達(dá)成私人土地的契約修訂／換地申請及補地價協(xié)議，從而加快房屋和其他用途土地的供應(yīng)。根據(jù)該計劃，政府可選擇和提出就某些個案進(jìn)行仲裁，以厘定須繳付的補地價金額。申請人同樣可申請就處理中的土地契約修訂／換地申請進(jìn)行仲裁。

　　效果：推行至今，即使特區(qū)政府于2020年8月推出改善措施，為仲裁個案設(shè)定應(yīng)付補地價金額的上下限，然而推行10年來仍只得1宗透過此計劃達(dá)成補地價協(xié)議，為恒地于2015年底就元朗大旗嶺項目（尚悅．方）達(dá)成換地協(xié)議，涉及補地價3926萬元。

　　3 新市鎮(zhèn)原址換地計劃

　　公布與實施時間：2013年由時任發(fā)展局局長陳茂波公布加強版新市鎮(zhèn)發(fā)展模式的原址換地計劃，翌年初正式接受申請。

　　目的：只接受在新發(fā)展區(qū)內(nèi)持有被規(guī)劃作私人發(fā)展土地的業(yè)權(quán)人在須符合特定準(zhǔn)則及條件下提出原址換地申請，因相信此舉可加快新市鎮(zhèn)的發(fā)展速度，及提早供應(yīng)房屋。若換地成功，政府將不用支付收回土地方面的開支，清理及平整土地的開支也由換地申請人負(fù)責(zé)，此將減低政府的前期開發(fā)成本，有助改善現(xiàn)金流，減輕公共財政的前期負(fù)擔(dān)。

　　效果：2014年起，粉嶺北及古洞北兩新發(fā)展區(qū)共11個原址換地申請獲接納，在第1階段由恒地申請的兩個申請，于2017年底達(dá)成換地補地價協(xié)議，當(dāng)中粉嶺北項目One Innovale并已落成入伙，古洞北項目仍在興建中。第2階段只有新地于粉嶺北第10區(qū)項目剛完成補地價，新世界的烏鴉落陽項目則在處理中，其余由長實、恒地、嘉里建設(shè)、資策伙泛海各所申請的共7個項目，皆因市況及基建未完善等原因，于今年5月全部放棄跟政府達(dá)成換地協(xié)議，寧愿收取政府的收地賠償。

　　4 港人首次置業(yè)先導(dǎo)計劃

　　公布與實施時間：2017年由時任特首林鄭月娥提出。

　　目的：在私人房屋與居者有其屋之間，新增一個房屋層級，以豐富房屋階梯，并作為資助出售房屋的一個類別，“首置”計劃的目標(biāo)是在樓價高企的情況下，協(xié)助既不符合申請居屋資格、又未能負(fù)擔(dān)私營房屋的較高收入家庭，達(dá)成置業(yè)愿望。

　　效果：于2018年先由市建局土瓜灣馬頭圍道重建項目煥然懿居作試點，其后政府于2020年撥出觀塘安達(dá)臣發(fā)展區(qū)一幅住宅地作首幅首置混合私人住宅發(fā)展用地招標(biāo)出售，由長實投得。不過，政府去年底推出位于荃灣油柑頭的純首置發(fā)展用地，因樓市持續(xù)下跌，需求轉(zhuǎn)弱，項目具建筑技術(shù)難度，最終只收到一份標(biāo)書，且未達(dá)底價而流標(biāo)收場。政府瞬即公布交由房協(xié)負(fù)責(zé)接手發(fā)展，至今仍未完成補地價程序。

　　5 土地共享先導(dǎo)計劃

　　公布與實施時間：2018年由時任特首林鄭月娥提出，2020年5月起，接受申請，今年5月完結(jié)。

　　目的：善用市場的規(guī)劃和建造力量，望能盡早釋放部分政府尚未規(guī)劃和研究但已整合業(yè)權(quán)的私人土地，加快短中期房屋供應(yīng)。政府會促成基建提升以容許較高發(fā)展密度，并指明當(dāng)中最少七成的新增總樓面面積須撥作政府屬意的公營房屋或“首置”類別。土地?fù)碛腥藶榇艘怀霾糠滞恋赜枵l(fā)展該等房屋，余下土地可保留作私營房屋發(fā)展。土地?fù)碛腥藭?fù)責(zé)興建整個房屋發(fā)展項目所需的基建和其他社區(qū)設(shè)施，相關(guān)建造費用會從地價中扣減。

　　效果：2020年5月開始接受申請，至2024年5月完結(jié)，共收到7份申請，6幅已獲支持及原則上同意，其中新地位于元朗蠔洲路的個案，更已率先進(jìn)入修訂法定圖則程序。

　　6 私人興建資助出售房屋先導(dǎo)計劃

　　公布與實施時間：房屋局于去年8月提出，俗稱樂建居。

　　目的：目的是善用市場力量、促進(jìn)公私營協(xié)作，鼓勵私人發(fā)展商參與興建資助出售單位。有助加強建屋能力、節(jié)省項目發(fā)展時間，及釋放私人土地的發(fā)展?jié)摿Α２⒗冒l(fā)展商興建私人住宅的經(jīng)驗，在單位的設(shè)計上帶來新思維，使資助出售單位的設(shè)計更多元化，為買家?guī)砀噙x擇。

　　效果：發(fā)展局推出3幅政府用地，公開招標(biāo)出售予私人發(fā)展商興建樂建居，首幅位于東涌東地皮原擬于去年底招標(biāo)，后因見該區(qū)私人住宅地的招標(biāo)反應(yīng)冷淡，遂押后招標(biāo)時間，并于今年初改以位于柴灣祥民道地皮作為首幅樂建居地皮推出招標(biāo)，可惜最終都是流標(biāo)收場。此結(jié)果亦難言可引以作參考，以鼓勵私人發(fā)展商申請改劃其擁有的土地，以興建樂建居單位。而在樂建居計劃之前，新世界數(shù)年前已提出類似計劃，利用其持有的元朗欖喜路地皮，興建私人資助房屋單位，建議并獲城規(guī)會通過，惜至今仍跟政府未完成換地協(xié)議。