圖：本港樓價持續(xù)調(diào)整，但租金不跌反升，令住宅單位回報率提升。

　　樓價高位滑落，納米樓身價跌幅遠(yuǎn)超大市，由于樓價跌租金升，令入場門檻低見“2字頭”的迷你單位回報愈趨吸引。

　　《大公報》抽取全港18個主要納米盤統(tǒng)計，以4厘租金回報為指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)有15個納米盤的回報率4厘以上，比例達83%，較藍(lán)籌屋苑僅三成達標(biāo)為高。業(yè)界分析指，雖然納米樓回報吸引，但管理費較高，小心糖衣陷阱，加上二手流通量極低，套現(xiàn)難度較高，買家需留意有關(guān)風(fēng)險。\大公報記者 林惠芳

　　納米樓面積細(xì)，入場門檻低，加上曾經(jīng)擁有九成按揭優(yōu)勢，令一眾上車客趨之若鶩，惟自從放寬按保及按揭等措施出臺，供款力較強的首置客陸續(xù)轉(zhuǎn)投較大面積單位，納米樓失去光環(huán)，身價大幅插水，全港18個主要納米盤，最少8個項目呎價較高位下跌三成以上。

　　不過，受惠于引入專才等政策，本港租金續(xù)漲，一個市區(qū)200方呎以下的納米樓，月租1.5萬元仍不乏捧場客，呎租動輒70至80元，一點也不“納米”。

　　正因納米樓造價跌，但租金企穩(wěn)甚至上升，令回報變得吸引?！洞蠊珗蟆方y(tǒng)計的18個主要納米樓單位，有15個租金回報4厘以上，其中深水埗AVA 228、西營盤翰林峰及黃大仙鉆嶺，租金回報更超越5厘，當(dāng)中鉆嶺入場門檻低見230萬元，在收租投資角度非常吸引。

　　反觀，十大屋苑之中，回報4厘以上的屋苑只有3個，分別是鲗魚涌康怡花園、荔枝角美孚新邨及沙田第一城，被喻為樓市風(fēng)向標(biāo)的鲗魚涌太古城只有3.2厘。

　　管理費較貴 蠶食回報

　　業(yè)內(nèi)人士指出，納米樓面積細(xì)，即使其呎租媲美山頂豪宅，但月租只是萬多元，只要位置方便，不愁沒有租客。相反，傳統(tǒng)屋苑的單位面積較大，租金銀碼較高，呎租升幅相對較慢。但他提醒，納米樓大多為單幢物業(yè)，規(guī)模較細(xì)，業(yè)主承擔(dān)的管理費較昂貴，例如屯門菁雋管理費每呎約6元，較同區(qū)指標(biāo)屋苑瓏門每呎約4.3元高出四成；馬鞍山薈晴管理費每呎逾5元，較同區(qū)大型屋苑新港城每呎約3.1元高逾六成，投資者需關(guān)注管理雜費開支會否蠶食租金回報。

　　另外，納米樓居住環(huán)境狹窄，租客一般只會暫住一至兩年作為過渡，業(yè)主再覓租客不困難，但要尋覓買家接手卻非易事，所以二手交投非常疏落。以入伙4年的上水尚宜為例，該廈至今仍未錄得二手買賣；坐落旺角核心區(qū)的千望，入伙近兩年亦未聞二手成交。

　　業(yè)主劈價 鉆嶺九年蝕36%

　　由于納米樓轉(zhuǎn)手困難，小業(yè)主往往要割價求售，形成驚人蝕幅。黃大仙鉆嶺一個實用面積198方呎開放式單位，一手原業(yè)主9年前以361萬元入市，劈至230萬元賣出，蝕幅高達36.2%；長沙灣單幢納米盤AVA 228，有銀主盤以360萬元拍賣沽出，單位4年貶值達四成。

　　參考差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)，10月份全港私宅樓價指數(shù)290.1點，較2021年歷史高峰回落約27%，反映納米樓跌幅比市場更高，業(yè)主隨時“蝕入肉”，租金回報率最終變成空談。