年初以來經(jīng)濟(jì)?復(fù)蘇趨勢明確，內(nèi)地與香港樓市均有不錯(cuò)表現(xiàn)。具體來看，兩地的住宅銷售結(jié)構(gòu)又各有“特色”。

　　香港方面，一季度，住宅成交約1.9萬宗，交易額超過1450億元，按季均大幅上漲逾六成。到了3月份，一手新盤成交錄得1773宗，環(huán)比飆升1.74倍；二手市場則為4500宗，環(huán)比上漲37.7%。雖說一、二手交投仍維持增長，但新盤動能明顯更為強(qiáng)勁。日前媒體也爆出，復(fù)活節(jié)假期，十大屋苑僅成交19宗，同比大跌六成；4月上半月天水圍嘉湖山莊僅錄得10宗成交，環(huán)比數(shù)據(jù)腰斬。當(dāng)然，這里面既有假期因素，也與一手樓盤的“虹吸效應(yīng)”有關(guān)。

　　港樓正在進(jìn)入新盤落成的高峰期。按差餉物業(yè)估價(jià)署早前發(fā)表《香港物業(yè)報(bào)告2023》初步統(tǒng)計(jì)數(shù)字，去年新樓落成量達(dá)2.117萬伙；今年落成量盡管回落至1.995萬伙，但仍屬歷史較高水平。而據(jù)特區(qū)政府的估算，明年私人住宅落成量更升至2.697萬伙。合計(jì)三年新樓落成量，已達(dá)到驚人的6.8萬伙。

　　對比之下，去年受疫情及封關(guān)影響，香港一手總成交9200宗，創(chuàng)近九年新低。保守估計(jì)，目前在售的新盤貨尾單位或在1萬伙以上。正因如此，地產(chǎn)發(fā)展商去庫存壓力頗大，已有新盤開始減價(jià)。而眼下更為流行的促銷方案是“先租后買”，即準(zhǔn)買家先以租賃的方式入住，決定購買單位后，發(fā)展商會將收取的租金回饋給買家，或者干脆當(dāng)做首期房貸。

　　“先租后買”除了為買家提供更多試錯(cuò)機(jī)會，也極大滿足了未取得永久居民身份的港漂群體需求。如今“高才通”獲批人士陸續(xù)到港，發(fā)展商爭搶市場新增“流量”。

　　內(nèi)地方面，樓市銷售結(jié)構(gòu)與香港正好相反。由于政府為刺激地產(chǎn)回暖，放寬“帶押過戶”限制，二手交投熱度明顯好過新盤。以重點(diǎn)12城數(shù)據(jù)為例，去年以來二手銷售同比一直高于新盤，今年以來分化更加明顯，2月份二手銷售同比增速為137.9%，而新盤僅為31.7%。這也反映出，購房者對于期房交付的質(zhì)量與時(shí)間均有疑慮，因此更加“偏好”二手房。

　　但這一趨勢也引發(fā)出衍生問題。發(fā)展商由于新盤回款周期延長，導(dǎo)致拿地信心不足。3月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑7.2%，降幅在1-2月基礎(chǔ)上擴(kuò)大了1.5個(gè)百分點(diǎn)。同期地產(chǎn)竣工面積大增32%（前值8%），施工面積同比下滑34.2%（前值-4.4%），房屋新開工面積下降29%（前值-9.4%）。

　　由于回暖的地產(chǎn)銷售未能傳導(dǎo)至土地市場，一季度土地使用權(quán)出讓收入8728億元人民幣，同比下降27%；政府性基金預(yù)算收入累計(jì)同比下降21.8%，距離年初目標(biāo)值0.4%有較大差距。