盡管上個(gè)月5年期LPR（貸款基礎(chǔ)利率）進(jìn)行下調(diào)，但鑒于存量房貸利率于每年1月1日才做調(diào)整，此輪降息并未即時(shí)惠及還貸群體。銀行利率的“年”性導(dǎo)致居民負(fù)債的“黏”性。針對(duì)這一問(wèn)題，筆者年初曾撰文《存量房貸利率該不該降？》。而中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾近期表示，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

　　為落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，近年來(lái)多地調(diào)降了首套房貸利率，目前超過(guò)30個(gè)城市的利率低于4.1%。但另一邊廂，目前存量房貸利率的平均值在4%-5%之間，考慮到個(gè)體情況，也有部分居民償還的房貸利率水平在6%以上。面對(duì)新舊貸款利差的套利空間，不少居民選擇了借新還舊、以降低自身負(fù)債壓力。

　　此外，銀行提供的消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸整體定價(jià)較低約在3%至4%，社會(huì)存在利用可替代性貸款資源置換高成本存量房貸的動(dòng)機(jī)。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，2022年末按揭貸款余額同比增長(zhǎng)1.2%，增速創(chuàng)歷史新低。這其中就有提前還款的因素影響。

　　2023年年初至今，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好開(kāi)始修復(fù)，但是“提前還貸潮”仍未結(jié)束。下調(diào)存量房貸利率不僅可以緩解居民負(fù)債壓力，亦能夠增加家庭消費(fèi)意愿。中金公司對(duì)此做過(guò)分析，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70個(gè)基點(diǎn)，按照100萬(wàn)元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，可降低借款人月供約400元（人民幣，下同），節(jié)約月供和總還款額約7%；全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費(fèi)相當(dāng)于2022年社會(huì)消費(fèi)品零售額的0.7%。

　　但另一方面，下調(diào)存量房貸利率會(huì)進(jìn)一步壓低銀行利潤(rùn)空間。截至2023年3月，中國(guó)商業(yè)銀行整體淨(jìng)息差為1.74%，係2010年有紀(jì)錄以來(lái)的歷史最低值。考慮到政策刺激信貸需求、鼓勵(lì)銀行向?qū)嶓w讓利，在低息差與LPR下調(diào)的雙重壓力下，銀行經(jīng)營(yíng)壓力不容小覷。

　　數(shù)據(jù)顯示，六家國(guó)有大行的個(gè)人住房貸款最多，占比為69%；其次是股份制銀行，占比為17%；再次是城農(nóng)商行總計(jì)占比14%。若下調(diào)存量按揭貸款利率1個(gè)百分點(diǎn)，銀行將減少營(yíng)收4000億元，拖累銀行淨(jìng)息差13個(gè)基點(diǎn)、淨(jìng)利潤(rùn)12%。從2022年末各銀行淨(jìng)息差來(lái)看，在所有上市的國(guó)有／股份制商業(yè)銀行中，個(gè)人住房貸款占比最小的平安銀行淨(jìng)息差最高，達(dá)到2.75%；交通銀行的淨(jìng)息差最低，僅為1.48%。

　　但筆者還是要重申此前觀(guān)點(diǎn)，銀行不能光算“小賬”、關(guān)注短期利益，也要會(huì)算宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的“大賬”，放眼長(zhǎng)期發(fā)展。居民資產(chǎn)負(fù)債表如果持續(xù)收縮，到時(shí)又有多少增量資金愿意入市買(mǎi)房呢？