看似波瀾不驚的一次土拍，實則暗流涌動。
12月24日，北京第三次集中土拍中的大部分土地歸屬已經(jīng)明了。
本次土拍合計掛牌12宗住宅用地，其中7宗因只有一次出價最終低價成交，另有2宗因無房企競價而流拍，剩余3宗土地因競拍人數(shù)超過2家，將于12月27日上午轉(zhuǎn)為線下競價決定歸屬。
就在這時，反轉(zhuǎn)來了。
12月24日傍晚，金地、金茂分別拿下門頭溝2宗土地成交確認書，本該27日上午線下交易的3宗土地中，僅剩1宗：房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊，該地塊由中建智地、金茂、龍湖三家房企線下競拍。
截止當天晚間，除了2宗流拍外，僅剩1宗土地未有歸屬。
12月27日，經(jīng)過28輪鏖戰(zhàn)，房山區(qū)拱辰街道地塊被中建智地以18.63億元觸及上限價格，轉(zhuǎn)入競報"現(xiàn)房銷售"面積程序。
最終，因無人競報，中建智地以18.63億元+配建1.14萬平方米保障房為代價競得該地塊，溢價率15%，樓面價16375元/平米。
至此，北京第三批集中供地落下帷幕，第三批次供應12宗住宅用地，最終成交10宗，其中7宗底價成交，總成交價277.25億元。
回首北京2021年三次集中供地，整體上呈現(xiàn)出"一熱二冷三觀望"的特點。雖然第三次土拍熱度不高，但也有"黑馬"涌現(xiàn)，京投發(fā)展沖進了大家的視野。
175.3億！京投發(fā)展搶灘東壩
12月24日，京投聯(lián)合體豪擲175.3億，拿下朝陽東壩三宗地鐵上蓋巨無霸地塊。要知道，京投發(fā)展是為數(shù)不多的腳踩"三道紅線"的房企之一，這次卻逆勢拿地，不禁引發(fā)業(yè)內(nèi)極大關注。
掛牌文件顯示，東壩的三宗地塊總用地規(guī)模約71.8萬平方米，總起始價達175.3億元。截至目前，東壩地塊宅地部分尚未完成"土地整理"，沿線地鐵12號線和3號線還在建設中，土地完成出讓后，需要1-2年內(nèi)分批次交地。
值得注意的是，11月24日，京投發(fā)展發(fā)布公告稱，為滿足公司全資子公司業(yè)務發(fā)展需要，進一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、增強其資金實力，擬向北京京投置地房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱"京投置地"）增資150億元。
如今回看這份公告才恍然大悟，原來京投發(fā)展早就開始為東壩的三宗土地做準備了。
企查查顯示，京投公司持有京投發(fā)展38%的股權(quán)，為第一大股東，也是其控股公司；京投發(fā)展擁有京投置地100%股權(quán)，為其全資控股公司。
12月24日，京投發(fā)展發(fā)布公告，正式宣布獲得東壩三塊土地的使用權(quán)。
具體來看，京投聯(lián)合體以56.1億元低價競得了東壩車輛基地綜合利用項目1101-A002-1、1101-A003-1地塊，該地塊建設用地面積約5.72萬平方米，建筑控制規(guī)模約13.2萬平米，容積率2.3，成交樓面地價4.25萬元/平米，銷售指導價8.1萬/平米。
值得注意的是，該地塊還需配建2萬平方米保障房，并由北京市朝陽區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司回購并持有，回購價格12000元/平米。"保障性租賃住房"由市、區(qū)住房保障管理部門面向符合條件的新市民、青年人等群體進行配租。
京投聯(lián)合體以48.5億元底價競得的東壩車輛基地綜合利用項目1101-A002-2、1101-A003-2地塊是三宗土地中的第二宗。該地塊建設用地面積約6.4萬平方米，建筑控制規(guī)模約9.4萬平方米，成交樓面地價51596元/平米，銷售指導價8.6萬/平米。
第三宗土地為東壩車輛基地綜合利用項目1101-A002-3地塊，由京投聯(lián)合體以70.7億元底價競得。該地塊建設用地面積約7.67萬平方米，規(guī)劃建筑面積約13.7萬平方米，成交樓面地價51606元/平米，項目銷售指導價8.6萬／平米。
三宗土地總建設用地面積達19.78萬平方米，地上總規(guī)劃建筑規(guī)模達36.3萬平方米，起拍總價也達到了175.3億元。
據(jù)了解，起初東壩地塊并未被拆分，地塊掛牌時被拆分成三塊，原因是不希望出現(xiàn)總價過高的"地王"。
值得關注的是，此次東壩地塊也是北京土拍首次出現(xiàn)"期地"出讓，即根據(jù)軌交工程進度分期交地開發(fā)。
而"期地"出讓模式，注定了東壩地塊的建設周期將明顯長于普通項目，這也令大多數(shù)高周轉(zhuǎn)房企心有余而力不足的一點。
關于后續(xù)是否擴大"期地"出讓范圍的問題，北京規(guī)劃和自然資源委員會表示，將總結(jié)本次"期地"出讓工作經(jīng)驗并不斷完善，后期對于類似的地鐵車輛段蓋上開發(fā)項目，將根據(jù)實際情況探索實施"期地"出讓。
在"期地"出讓中，土地款交納也有所不同，拍下"期地"的開發(fā)商需先付競買保證金，拍得土地后，需在35個工作日內(nèi)付清土地收益部分的出讓金。
由于TOD項目的特殊性，三宗"期地"內(nèi)部又分為落地區(qū)和上蓋區(qū)，交地時間有所不同，分批次交地時，競得方簽訂土地移交書后，5天內(nèi)需繳納相應的一級開發(fā)建設補償費用。
根據(jù)公開文件測算，正式競買前，3宗土地需分別需繳納11.22億元、9.7億元及14.2億元保證金；拿地后，還需繼續(xù)繳納9.9億元、8.2億元及12億元的政府收益部分，共計65.22億元，剩余的費用，將隨著交地進程陸續(xù)支付。
對于"期地"出讓模式，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，采取這種模式可以解決地塊一級開發(fā)的資金短缺問題，又可以提前取得賣地收入來補充財政支出的壓力，還可以讓買地的企業(yè)提前以相對地價鎖定優(yōu)質(zhì)地塊。
"對于京投而言，似乎是增加了一筆較大的資金占用，但是這筆資金肯定在拿地之前已經(jīng)籌措好了，最多只需要付出拍地和交割之間的資金成本即可，這相對于這個期間地價可能的漲幅而言也許就是九牛之一毛，何樂而不為呢？"柏文喜表示。
前景與規(guī)劃
近年來，多項利好政策傾斜助推區(qū)域發(fā)展升級，如今的東壩地區(qū)頗具發(fā)展前景。
實際上，京投發(fā)展也曾圍觀北京此前的兩次集中供地，但并未出手。而在本次集中供地中，在大部分房企受困于資金壓力難以拿地時，京投發(fā)展豪擲百億大手筆拿地，想必也是看到了東壩地區(qū)未來的發(fā)展前景。
公開資料顯示，京投聯(lián)合體此次競得的項目用地位于東壩車輛段最西側(cè)，緊鄰地鐵3號線北崗子站，地鐵12號線和3號線交匯，具有顯著的區(qū)位優(yōu)勢。該項目也將成為繼西華府、琨御府、公園悅府、嵐山之后，京投發(fā)展在京第五個TOD項目。
眾所周知，TOD項目開發(fā)難度較大，但京投公司是由北京市地鐵集團于2003年改組而成，業(yè)務包括軌道交通沿線土地一級、二級開發(fā)、高速鐵路投資、城中村改造和信息基礎設施等，因此，在TOD項目打造上具備一定優(yōu)勢。
而作為京投公司旗下市場化房地產(chǎn)二級開發(fā)的唯一平臺，京投發(fā)展在北京、無錫等城市開發(fā)了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、愉樾天成等多個TOD項目，積累了較為豐富的項目操作經(jīng)驗。
但是，由于東壩地塊屬于"期地"出讓，尚不能即時開工，京投發(fā)展仍需付出一定的資金成本。
不過，京投發(fā)展此次競得東壩地區(qū)三地塊樓面地價相對較低，分別為42500元/平米、51596元/平米、51606元/平米，相應地塊銷售指導價分別為8.1萬元/平米、8.6萬元/平米、8.6萬元/平米。
對京投發(fā)展而言，三宗地塊的成交樓面地價相比起銷售指導價均有較大的利潤空間。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉評價稱，東壩這幾塊地是非常優(yōu)質(zhì)的地塊，而且地價和售價比非常合適，肯定是能盈利的。
雖然離正式開發(fā)還有段時間，但京投發(fā)展方面聲稱，TOD5.0版本的東壩項目將會是目前其同類項目中水準最高的一個，在規(guī)劃、設計、硬件配套方面會有比較大的提升。
"紅檔"京投錢從哪來？
回看過往，京投發(fā)展很是熱衷于開發(fā)臨地鐵的項目，之前打造的海淀嵐山、豐臺臻御府均是如此。
東壩三宗土地屬于地鐵上蓋的巨無霸地塊，是北京中心城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多未實施的集中建設區(qū)，被稱為北京第三輪集中供地中的"金蛋"。
值得注意的是，據(jù)中誠信對京投公司2021年度跟蹤評級報告顯示，截至2020年末，公司在建和擬建土地一級開發(fā)項目達到17個，其中就包括東壩車輛段項目。簡而言之，京投發(fā)展所拿的這三宗土地的一級開發(fā)均由京投公司完成。
按照土地出讓文件，雖然這三宗土地均可按交地步驟分期支付，但首期仍需支付超過60億元的資金。而僅從賬面上來看，此次拿地對于京投發(fā)展來說也有不小的資金壓力。
財報顯示，截止2021年中期，京投發(fā)展剔除預收款項后資產(chǎn)負債率為77.9%，凈負債率為224.1%、現(xiàn)金短債比為0.53，踩三道紅線，為紅檔房企，也是85家典型上市房企中"三線"全踩的8家房企之一。
（圖片來源：京投發(fā)展2021年第三季度報告）
而據(jù)三季度報顯示，截止報告期末，京投發(fā)展營業(yè)收入37.76億元，同比增長22.23%；歸屬于上市公司股東凈利潤為8385萬元，同比降13.1%；歸屬于上市公司股東扣非后凈利潤為891萬元，同比降幅達88.61%！
（圖片來源：京投發(fā)展2021年第三季度報告）
同時，京投發(fā)展負債總額達370.80億元，其中，流動負債為225.90億元。而同期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為54.83億元。而其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為28.88億元，資產(chǎn)總額為470.58億元。
這樣的財務狀況，實在算不得寬裕，京投發(fā)展為了買下這顆"金蛋"，不得不提前做好安排。
此前，京投發(fā)展副董事長高一軒就曾表示"三道紅線使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流經(jīng)受不同程度的考驗，在此背景之下，面對集中供地，房地產(chǎn)企業(yè)應當做好自己的財務安排，以回款為指向，統(tǒng)籌規(guī)劃。"
為了拿下東壩的這三宗土地，一方面，京投發(fā)展與大股東京投公司組成聯(lián)合體拿地；之后，雙方成立負責東壩地塊開發(fā)建設的項目公司，由京投發(fā)展全資子公司京投置地持股60%、京投公司持股40%，注冊資本擬為1億元。
（圖片來源：京投發(fā)展公告）
另一方面，京投發(fā)展早已為此次拍地籌措資金。11月24日，京投發(fā)展發(fā)布公告稱，為滿足京投置地業(yè)務發(fā)展需要，進一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、增強其資金實力，其擬向京投置地增資150億元。
按照公告，增資完成后，京投置地注冊資本將由50億元增加至200億元，同時，京投發(fā)展持有京投置地100%股權(quán)的比例不變。資料顯示，京投置地的增資事項已在12月15日完成。
其實，從此次北京土拍整體情況看，央企和國企是拿地主力，參與土拍的17家企業(yè)及聯(lián)合體中，僅有龍湖、路勁和旭輝三家民企參與其中，京投發(fā)展雖說也是國企一員，但是其財務狀況并不樂觀，而土地正式交付以及后續(xù)開發(fā)均需要大量資金投入，就目前狀況來看，其在資金上仍存在一定壓力。
值得注意的是，目前，東壩地塊附近還有富興首府、首開常青藤三期、首開龍湖天璞、和光悅府、龍樾合璽、建發(fā)望京養(yǎng)云等項目，售價大都在7萬/平米-9萬/平米之間，超過10萬/平米的只有首開龍湖天璞一家。
此次京投發(fā)展所拿地塊的最高指導價為8.6萬/平米左右，相對而言，屬于同區(qū)域較高水平，同時對項目的開發(fā)質(zhì)量和效率也提出了更高的要求。
當然，因為"期地"出讓模式，現(xiàn)在談開發(fā)還為時過早。借著"期地"出讓的檔口，京投發(fā)展如何運作，以期快速回籠資金成為其后續(xù)發(fā)展要面臨的首要問題。
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