大公房產(chǎn)訊 3月23日上午，旭輝永升服務(wù)舉行2021年線上業(yè)績會。就房企如何度過本輪地產(chǎn)“寒冬”，旭輝永升服務(wù)董事長林中表示：“身強力壯很重要。比如企業(yè)本身的經(jīng)營體制、企業(yè)本身的財務(wù)狀況、企業(yè)過往的經(jīng)營質(zhì)量等，這些都需要靠長期的堅持、長期的積累。”

　　過去一段時間，旭輝深陷表外負債困局，而瑞銀的一份下調(diào)其評級的報告，更是造成公司股價大跌。

　　3月14日，瑞銀發(fā)表評級報告，將旭輝控股股票的評級由“買入”調(diào)整至“中性”，并在報告中指出，旭輝的400多個項目中，有80%不是其全資子公司（未售出總建筑面積），約35-45%的項目沒有并表。

　　瑞銀認為，在旭輝控股合作的民營房企中，“高危”房企持股比例達到5%。其預(yù)期，如果合作方違約，那么項目公司將遇到抽貸和銷售難的問題，旭輝也會受到波及，存在資金鏈斷裂的風(fēng)險。

　　此外，除了會有合作方“爆雷”帶來的風(fēng)險，瑞銀還提到，旭輝可能有630-880億的表外債務(wù)。報告中，瑞銀指出，雖然年初至今旭輝的股價表現(xiàn)明顯優(yōu)于非國企同行，表明市場對旭輝的財務(wù)狀況仍有信心，但這只是市場對旭輝表外項目的風(fēng)險水平缺乏明確認識。

　　該份評級報告發(fā)出后，資本市場上，旭輝控股的股價下挫明顯，3月14日和15日兩個交易日，已累計跌去43.3%。

　　針對瑞銀的此番分析，旭輝控股集團于3月16日晚間發(fā)布了澄清公告，駁斥關(guān)于公司“不公平負面陳述、欠缺嚴謹?shù)脑u論、嚴重失實數(shù)據(jù)”等相關(guān)信息，強調(diào)公司經(jīng)營情況良好、現(xiàn)金儲備充足，并將公司股份以及境內(nèi)境外債務(wù)證券成交價格的波動歸因于分析報告等相關(guān)負面評論。

　　此外關(guān)于瑞銀指出的表外負債問題，旭輝亦在公告中稱，公司在手項目的并表比例實際約56%。對于合作項目，旭輝只需要承擔(dān)對應(yīng)自身股比的負債，而非所有負債，600-900億負債是基于所有項目負債推導(dǎo)得出，與現(xiàn)實情況不符。并且旭輝表示，公司非并表項目權(quán)益后負債為251.3億，無超股比擔(dān)保。

　　在旭輝永升服務(wù)3月22日的業(yè)績會上，林中再次強調(diào)了旭輝的經(jīng)營狀況良好，并指出，為了平穩(wěn)度過“寒冬”，公司早已做好充足準備。具體來講：

　　第一，財務(wù)上的穩(wěn)定。“旭輝上市以后，一直堅守財務(wù)底線、財務(wù)紀律、投資底線、投資紀律、經(jīng)營底線，這是能否‘過冬’的一個很重要的積累，而這種積累是短期內(nèi)調(diào)整不了的。”

　　第二，收緊資本性的開支。“去年6月份以后我們就減少了買地，把未來的資本開支收緊，量入為出，增收節(jié)支，并用這個方式指導(dǎo)整個企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)。”

　　第三，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。“去年下半年到今年，公司都會用一個更長期的負債置換掉短期的負債，并將一些短期的負債及時歸還，所以我們現(xiàn)在債務(wù)結(jié)構(gòu)非常合理，平均在4.7年，短債比例占整個債務(wù)比重16%，與我們的開發(fā)周期相吻合。”

　　第四，降低負債率。“從2020年開始，公司就一直在降低負債率，平均6個月降0.5，到去年年底，旭輝已經(jīng)達到了三道紅線的綠檔。”

　　第五，保證現(xiàn)金流安全、加大回款。“去年公司的回款是2400個億，同比2020年增長了20%，同時，我們也在加大資金的管理和匹配。”

　　鑒于在上述方面的調(diào)整，林中認為，通過長期積累，旭輝“過冬”的物品和御寒措施都十分妥當(dāng)，一定能平穩(wěn)度過此次“寒冬”。

　　此外，對于行業(yè)“洗牌”后旭輝的發(fā)展情況，林中認為，經(jīng)過本輪行業(yè)調(diào)整，旭輝將迎來一個穩(wěn)定的成長期。而在這個成長期中，公司將會實現(xiàn)降低負債，穩(wěn)定規(guī)模，提升效益，迎來一個良性的、持續(xù)的、穩(wěn)定的發(fā)展階段。

　　對于旭輝未來五年的發(fā)展戰(zhàn)略，林中表示：

　　一是要做強做厚做久，從過去的長個子做規(guī)模到了18歲青年以后，開始長思想長智慧；

　　二是要從追求規(guī)模開始全面轉(zhuǎn)向追求效益、追求利潤導(dǎo)向；

　　三是要圍繞主業(yè)過去20年的積累形成的核心能力和資源開始往外拓，從地產(chǎn)到物業(yè)到商業(yè)到租賃，形成同心圓戰(zhàn)略。

　　四是輕重結(jié)合，“旭輝未來5年會大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，希望輕資產(chǎn)類的業(yè)務(wù)通過5~10年的努力能占到未來整個旭輝收入比重的30%~40%，使旭輝具備穿越周期的能力”。

　　五是轉(zhuǎn)變增長模式，未來五年要從過去的高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益的增長模式。

　　六是要從過去純開發(fā)銷售為主，逐步過渡到“開發(fā)+運營“為主的經(jīng)營模式，運營的比重越來越大。