大公房產(chǎn)訊  7月5日，仲量聯(lián)行發(fā)布2022年第二季度北京房地產(chǎn)市場回顧。

　　報告顯示，受五月疫情影響，北京辦公樓租賃活動受疫情直接影響，租金再度轉(zhuǎn)為負(fù)增長。投資市場整體活躍度因疫情受阻，零售地產(chǎn)市場受疫情沖擊，但工業(yè)物流市場在疫情期間保障物資配送的環(huán)境下，租賃需求強勁，租金持續(xù)提升。酒店市場，上半年高端酒店整體業(yè)績?nèi)允芤咔橛绊懀?022年高端酒店新增供給平穩(wěn)增長。高端住宅市場第二季度成交量創(chuàng)歷史新高，新房價格穩(wěn)中有升。

　　由于北京五月突發(fā)的新冠疫情，后半季度辦公樓市場停滯不前。北京辦公樓市場需求在后半季度停滯。第二季度凈吸納量約為4.7萬平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。由于辦公樓的入場裝修和到崗率受到嚴(yán)格限制，市場上正在談判階段的大部分交易進程暫緩。第二季度金融和TMT企業(yè)的搬遷和擴張貢獻了一半以上的租賃需求。同時，來自文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)資租戶的9000平方米搬遷需求促成了第二季度唯一3000平方米以上的大面積成交。

　　另外，北京平均空置率下降幅度較第一季度收窄。第二季度辦公樓市場需求停滯，全市空置率下降幅度較第一季度收緊1.1個百分點，僅下滑0.4個百分點至9.8%。新冠疫情帶來的不確定性影響了潛在租戶的決策，導(dǎo)致第二季度大面積成交受限?？罩妹娣e的去化主要得益于2,000平方米以下的租賃需求，占總租賃成交面積的近70%。同時，整體市場租金在第二季度再次錄得負(fù)增長，環(huán)比下降0.2%，同比微漲0.5%，主要由于疫情的嚴(yán)格管控阻礙了租賃市場的正常運作。全市范圍內(nèi)九個子市場中有四個錄得了租金負(fù)增長。

　　仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示，鑒于突發(fā)疫情及其他客觀因素對辦公樓市場產(chǎn)生的多維負(fù)面影響，我們對2022年全年租金走勢保持觀望。目前業(yè)主正積極調(diào)整租賃策略以維持項目租金穩(wěn)定，短期內(nèi)不會看到市場租金的大幅下滑。

　　仲量聯(lián)行方面認(rèn)為，第二季度，多地突發(fā)疫情顯著影響投資決策，市場短期承壓。2022年上半年大宗成交總額約為101億，不及2021年上半年的一半水平。盡管市場環(huán)境存在不確定性，投資者在決策更為謹(jǐn)慎的同時，仍對北京長期前景抱有信心。“短期波動后市場基本面維持穩(wěn)定，隨著主要城市疫情形勢放緩、交通限制逐步取消，下半年市場情緒和活動將逐步回暖。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“近期投資人重點關(guān)注長租公寓、物流地產(chǎn)及數(shù)據(jù)中心等多種物業(yè)類型的同時，對于辦公等核心資產(chǎn)的關(guān)注度也將隨著整體市場情緒回暖而提升。”

　　另外，第二季度北京零售市場受到近期新發(fā)疫情的嚴(yán)重沖擊，市場租賃活動受到中斷，同時消費和客流也出現(xiàn)大幅下降，其中五月全市社會零售品銷售額同比下降26%。餐飲行業(yè)成為受影響最為嚴(yán)重的業(yè)態(tài)，五月份餐飲收入同比下降55%。在持續(xù)攀升的運營壓力下，餐飲行業(yè)出現(xiàn)退租撤鋪趨勢。據(jù)統(tǒng)計，第二季度關(guān)店數(shù)量中超60%為餐飲品牌。

　　而在近期疫情的影響下，租賃需求顯著下降，租金承壓下行。在當(dāng)前市場情況下，業(yè)主面對不斷上漲的空置壓力愿意對新簽租戶做出一定程度的租金讓步，同時對于現(xiàn)有租戶給予一定租金減免和免租期支持，以穩(wěn)定自身項目。第二季度市區(qū)市場租金環(huán)比下降0.7%，郊區(qū)租金環(huán)比下降1.3%。同時，在北京市新供應(yīng)持續(xù)稀缺的共同影響下，第二季度空置率下降至4.1%。

　　不過，大型租戶較低的價格敏感度支撐租金上漲，第二季度環(huán)比攀升1.3%。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示，“2022年市場供應(yīng)預(yù)計新增29.09萬平方米，開始預(yù)租階段的項目均表現(xiàn)良好，未來新項目將出現(xiàn)更多定制倉儲，同時提高凈吸納量。因此我們預(yù)測，2022年底全市空置率將不會超過6%。

　　仲量聯(lián)行方面表示，上半年北京高端酒店整體業(yè)績?nèi)允芤咔橛绊?。?月份起，其他一線城市發(fā)生本地疫情，出入京政策收緊，北京酒店市場的會議團隊與商務(wù)差旅需求受到較大影響，期間酒店業(yè)績主要依賴于北京市民的休閑需求。3月北京高端酒店每間可出租客房收入環(huán)比下降46.1%。4月及5月，北京發(fā)生本地疫情，每間可出租客房收入分別環(huán)比下降26.7%和34.2%。

　　此外，北京高端住宅市場成交量創(chuàng)歷史新高。2022年第二季度，北京高端住宅市場共成交2,477套，環(huán)比上漲192.1%，單季度成交量達到十年來最高水平。信貸政策相對寬松疊加新開盤項目放量，市場需求得到釋放，推動成交量上升。同時，開發(fā)商為沖刺半年業(yè)績密集加推，推動北京高端住宅供應(yīng)保持較高水平，第二季度北京豪華公寓錄得2,218套新增供應(yīng)。

　　住宅市場供需兩旺推動價格企穩(wěn)回升。第二季度高端住宅新房價格穩(wěn)中有升，環(huán)比微漲0.2%?；谟行У囊咔榉揽兀?月租賃市場活動恢復(fù)，受抑制的租賃需求逐漸釋放帶動租金保持穩(wěn)定。“第二批次集中供地成交多宗優(yōu)質(zhì)地塊，市場需求升溫促使高端項目加快入市步伐，預(yù)計未來一年高端住宅新增供應(yīng)維持平穩(wěn)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“政策調(diào)控頻次加快有效刺激觀望者入市購房，短期內(nèi)市場成交勢頭仍將保持強勁，或?qū)⑼苿有路績r格平穩(wěn)進入上升通道。”