導(dǎo)讀：中國房地產(chǎn)市場正從大開發(fā)時代步入增量、存量并舉時代，從高增長進(jìn)入中低速、注重高質(zhì)量增長的新發(fā)展階段。那么，未來5年、10年，乃至15年，市場需求趨勢如何？將呈現(xiàn)哪些確定性變化？

　　7月13日，為深入研究中國住房市場變化，貝殼研究院發(fā)布了《2021-2035住房市場需求預(yù)測報告》。報告顯示，當(dāng)下中國住房總需求雖然已進(jìn)入“下臺階”階段，但綜合價格變化后發(fā)現(xiàn)，2021-2035年中國房地產(chǎn)總交易額年均增速約1.8%，仍將呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢。

　　報告測算，2021-2035年，在中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大背景下，住房需求仍有超過200億平方米的巨量規(guī)模，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入增量、存量并重的時代。同時，未來隨著剛需購房占比持續(xù)降低，改善性與拆遷需求將占主導(dǎo)。

　　據(jù)了解，此次研究參照了日本、韓國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，從總?cè)丝?、城?zhèn)化率、人均住房面積、住房拆除率及拆遷安置返還比等核心維度分析出發(fā)，對住房消費需求進(jìn)行了量化測算，對“未來15年我國住房需求有多少”這類關(guān)鍵問題給出了答案。

　　住房總需求已進(jìn)入“下臺階”階段
　　未來15年年均降速將達(dá)2.5%

　　城市人口變化，關(guān)系到房地產(chǎn)市場興衰。此次在測算住房需求上，貝殼研究院引入了“人口支持比”這一分析維度，即通過對15-64歲的勞動力人口數(shù)量與15歲以下和64歲以上人口數(shù)量之和的比值，反映社會生產(chǎn)力。理論上，人口支持比越高，住房需求也越旺盛，反之住房需求則下降。

　　可以參照的是，日韓經(jīng)驗表明住房需求均經(jīng)歷快速增長期、高位震蕩期和下降期，人口支持比峰值領(lǐng)先住房需求峰值3-4年。中國人口支持比已經(jīng)在2010年達(dá)峰，此后人口支持比持續(xù)下降，這決定了當(dāng)前我國住房總需求已進(jìn)入下降期。

圖：日本住房新開工面積與人口支持比

數(shù)據(jù)來源：日本內(nèi)閣府，世界銀行，貝殼研究院整理

　　報告在國內(nèi)住房消費需求的相關(guān)研究方法的基礎(chǔ)上創(chuàng)新改進(jìn)，借鑒文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相近的日韓經(jīng)驗，并以其指導(dǎo)定量估算。

　　本次測算發(fā)現(xiàn)：2021-2035年我國將有201-247億平方米的新增住房需求，中性情形下為222億平米，年均14.8億平米。相較于“十三五”期間住房市場年均18.9億平米的交易規(guī)模，住房總需求呈現(xiàn)逐步“下臺階”的特征，到2035年，住房總需求降至13.3億平米，15年間年均降速2.5%。同樣，從五年的跨度周期看，“十四五”（2021-2025年）期間我國住房總需求約78億平方米，年均15.7億平方米，相較于“十三五”期間下降17%。

圖：中性情形下我國住房總需求面積預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院測算

　　2035年剛需預(yù)估占比僅1成
　　改善性與拆遷需求未來占主導(dǎo)

　　研究發(fā)現(xiàn)，未來新增住房需求包括三類：

　　一是人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)異地轉(zhuǎn)移帶來的剛性住房需求，預(yù)計2021-2035年新增剛需約39億平米，年均約2.6億平，占總需求的18%。其中“十四五”期間新增剛性住房需求約17億平方米，年均3.4億平，在總需求的占比為22%，較“十三五”期間的占比下降5個百分點。此后剛性住房需求占比持續(xù)下降。2035年剛性住房需求占比降至11%。

　　二是城鎮(zhèn)居民住房面積增加帶來的改善性住房需求，預(yù)計2021-2035年新增改善性需求約120億平米，年均約8億平米，占總需求的54%。其中“十四五”期間新增改善性住房需求約41億平方米，年均8.1億平方米，占總需求的52%，此后改善性住房需求占比保持提高。2035年改善性住房需求約7.7億平方米，占總需求的58%。

　　三是城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來的拆遷需求，預(yù)計2021-2035年新增拆遷需求約63億平米，年均約4.2億平米，占總需求的28%。其中“十四五”期間新增拆遷需求約21億平方米，年均4.2億平方米，占總需求的26%。2035年拆遷需求約4.2億平方米，占總需求的31%。

圖：中性情形下我國各類住房需求占比

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院測算

　　住宅交易額年均增速約1.8%
　　市場將進(jìn)入增存并重時代

　　值得關(guān)注的是，住房需求面積下降并沒有改變市場交易規(guī)模上升趨勢。

　　考慮住房價格溫和上漲，年均漲幅為4.3%，預(yù)計2021-2035年我國住宅交易額年均22-27萬億元，中性情形下年均24萬億。其中“十四五”期間，我國住房總交易金額達(dá)到104萬億元，年均21萬億，較“十三五”期間增長約8%，“十五五”、“十六五”分別環(huán)比增長15%、16%。到2035年，我國住房市場總交易額將達(dá)29.2萬億，15年間年均增速1.8%。

圖：中性情形下我國住房總交易規(guī)模預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院測算

　　從美日等發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗看，存量市場的崛起是必然趨勢。當(dāng)前我國二手房成交量占比在20%附近，仍處在存量市場發(fā)展的起步階段，未來存量化將加深。

　　中性情形下預(yù)計2021-2035年新房市場年均交易額約15萬億元，二手房市場年均交易額約9萬億元，到2035年二手房GMV接近14萬億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當(dāng)。

　　200億平米巨量住房需求仍在
　　居住服務(wù)業(yè)將迎來快速發(fā)展機遇

　　舊秩序正在瓦解，新秩序正在重建。

　　在中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大背景下，居民住房需求不會停滯與萎縮。未來15年，我國住房需求仍有超過200億平方米的巨量規(guī)模，并且住宅市場交易金額將保持高位區(qū)間。在此規(guī)模下，新房市場仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開發(fā)仍有市場空間，行業(yè)開發(fā)銷售不會出現(xiàn)斷崖式下降，但也不會再現(xiàn)非理性繁榮。

　　當(dāng)然，住房總需求拾級而下,行業(yè)發(fā)展模式必然轉(zhuǎn)型。當(dāng)下需求變化正牽引供給變革，總需求逐步下降的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，行業(yè)和市場主體要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須破除發(fā)展思維定勢和路徑依賴。

　　所以，抓住改善性需求，便成了能否成功穿越轉(zhuǎn)型過渡期的關(guān)鍵。居住改善大時代下，消費者對住房的核心需求除了住房物理空間的變動和增長外，更加關(guān)注居住品質(zhì)。鍛造多樣性和差異化的產(chǎn)品及服務(wù)，更好滿足不同群體的改善需求，是穿越未來周期的確定性路徑。

　　展望未來，居住服務(wù)業(yè)將迎來快速發(fā)展的浪潮。存量市場的深化和城市更新需求的穩(wěn)定，意味著圍繞存量住房的需求服務(wù)有巨大的市場空間，品質(zhì)物業(yè)、房屋交易、租賃運營、裝修、改造等衍生服務(wù)需求有望持續(xù)擴(kuò)大。