經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)行業(yè)周期的調(diào)整，是檢驗企業(yè)韌性的試金石。借助于每一輪挑戰(zhàn)，在低迷期修煉內(nèi)功，往往是企業(yè)穿越周期的最有力武器。

　　憑借自身硬實力、前瞻性戰(zhàn)略調(diào)整等，貝殼在這場拉力賽中取得了“能打”的成績。

　　8月12日，貝殼發(fā)布了今年第二季度財報：截至2024年6月30日止六個月，實現(xiàn)凈收入397億元，與2023年同期相對持平；凈利潤為23.33億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤40.86億元。

　　在復雜多變的房地產(chǎn)市場中，這份財務數(shù)據(jù)背后，是貝殼始終堅持創(chuàng)新驅(qū)動、深化服務品質(zhì)、靈活調(diào)整戰(zhàn)略決策。

　　抓住機遇
　　上半年二手房交易額超萬億

　　2024年已經(jīng)過半，但房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段。為了穩(wěn)定市場、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政策端不斷發(fā)力。在中央層面堅持“房住不炒”定位后，因城施策、精準施策逐漸成為房地產(chǎn)相關(guān)政策的主旋律。

　　比如今年5月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局接連發(fā)布重要通知，宣布下調(diào)個人住房貸款利率并降低首付比例。在隨后5月28日至6月26日，上海、廣州、深圳、北京等全國主要城市相繼跟進調(diào)整。

　　與此同時，今年7月22日，中國人民銀行再次宣布降息：1年期LPR由3.45%下調(diào)至3.35%，5年期以上LPR由3.95%下調(diào)至3.85%。這次降息也進一步引導房貸等成本的下降，再加上多地快速落實降低首付比例、取消商貸利率下限等，房地產(chǎn)市場逐漸修復，特別是針對二手房市場的“以價換量”策略，同樣刺激二手房市場活躍度逐漸提升。

　　就貝殼來說，上半年公司實現(xiàn)總交易額約14689億元，其中存量房的總交易額達到10238億元。貝殼認為，存量房業(yè)務的穩(wěn)健發(fā)展，得益與經(jīng)紀人、門店網(wǎng)絡的夯實和精細化運營的推進。

　　2024年上半年，貝殼旗下平臺活躍門店數(shù)為44423家，同比增加8.1%，活躍經(jīng)紀人數(shù)為411478名，同比增加0.6%。

　　為了有效激發(fā)新連接門店的勢能、提升經(jīng)紀人作業(yè)能力和效率，貝殼打造了線上化店東工作臺，并不斷推進平臺生態(tài)優(yōu)化，通過定制的融合計劃幫扶門店以及經(jīng)紀人更快的爬坡提效，助力門店科學管理，降低違規(guī)風險等。

　　貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東在2024年度第二季度貝殼業(yè)績電話會中提到，今年公司在一二賽道上還在鏈接大量新的供給，一賽道門店數(shù)在持續(xù)增長，二賽道合作的服務者數(shù)量也在快速增長。公司持續(xù)在一賽道投入門店經(jīng)營者的培訓，做一系列在房客源和生態(tài)上的強運營管理動作，提升資源的轉(zhuǎn)化效率。二賽道公司通過規(guī)則派單和服務者分級，改變服務者激勵機制，建立透明競優(yōu)的環(huán)境上做出了很多努力，讓資源得到更高效匹配，讓優(yōu)秀的人得到更多資源。

　　貝殼執(zhí)行董事、首席財務官徐濤也表示，“在市場情緒逐步回升的背景下，我們始終堅持中性市場觀，更多關(guān)注跟自己的比較，不斷深化運營，加強對服務者和店東的賦能并助力新業(yè)務的快速成長。

　　但當前新房市場仍在調(diào)整中。近年來，新房市場供應量相對較大，而需求不足，市場庫存積壓，房企去化難度加大。通過中指研究院數(shù)據(jù)也能看到，2024年上半年，TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降超四成。

　　同期內(nèi)，貝殼新房交易的總交易額為3871億元，同比下降了32.4%，新房收入同比下降8.8%至79.3億元，環(huán)比上漲61.4%。6月新房簽約成交金額已經(jīng)實現(xiàn)12%同比增長，展現(xiàn)出顯著不同于行業(yè)的優(yōu)異業(yè)績。在這背后，是貝殼渠道覆蓋的拓展和去化能力的增強。

　　隨著新房進入買方市場，貝殼認為，渠道的角色已經(jīng)單純的銷售轉(zhuǎn)變到客戶需求的洞察與剖析。為了解決新房客戶的痛點，貝殼通過創(chuàng)新的服務產(chǎn)品模式，主動與更多優(yōu)質(zhì)開發(fā)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，提高其對優(yōu)質(zhì)盤源的覆蓋。

　　與此同時，于2024年第二季度，貝殼新房應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至僅45天，由開發(fā)商預付傭金的“快傭”項目產(chǎn)生的凈收入占新房業(yè)務總凈收入比保持在約49%的高位。

　　不過，貝殼并沒有將目光局限在房產(chǎn)交易業(yè)務上。

　　非房產(chǎn)交易收入占比超三成
　　新業(yè)務助力成為發(fā)展新引擎

　　作為居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務平臺，貝殼不斷夯實自身能力，憑借前瞻性思考及時做出戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整。

　　2023年7月，貝殼宣布調(diào)整公司戰(zhàn)略及組織架構(gòu)，“一體兩翼”正式升級為“一體三翼”。此次調(diào)整，也被認為是貝殼向下一個十年、“翻越第二座山”的調(diào)整準備。

　　彼時，彭永東公開信《翻越第二座山，吹響集結(jié)號》中強調(diào)，“翻越第二座山”需要充分發(fā)揮每一級組織、每個個體的創(chuàng)造性，需要一個百煉成鋼充滿活力的團隊在一場一場的實戰(zhàn)中磨礪。“一線服務好客戶，平臺服務好一線”。

　　隨著“一體三翼”戰(zhàn)略的積極推進，貝殼不斷向一站式新居住服務新階段邁進。據(jù)了解，為了進一步探索一站式居住服務的轉(zhuǎn)型，貝殼的直營品牌“鏈家”已經(jīng)開始嘗試。除了推進大店模式外，貝殼選址上海，通過不同門店運營模式及周邊居民生活消費習慣，探索適應當?shù)鼐用竦囊徽臼骄幼》铡１热缤ㄟ^“社區(qū)便民服務站”來增加“鏈家”的社區(qū)覆蓋，或者通過建立融合家裝場景的門店，打造一站式居住服務入口。

　　“一站式”服務很大程度上體現(xiàn)在家裝、租房業(yè)務地位的提升。

　　在2024年上半年，貝殼非房產(chǎn)交易服務業(yè)務（包括家裝家居業(yè)務及房屋租賃服務等）收入占凈收入總額比重達到34.8%，相比去年同期大幅提升17個百分點。

　　具體看，家裝家居業(yè)務方面，貝殼著重做好該業(yè)務底層能力的建設，目前，HomeSaaS的數(shù)字化系統(tǒng)已經(jīng)迭代到2.5版本，并已落地部分城市。相比之前的版本，HomeSaaS2.5主要迭代了BIM共享服務中心中臺模塊和材料履約一體化模塊，可出具標準化施工圖方案，進行自動裝修報價，提升設計師效率并減少出錯率，并在材料履約上實現(xiàn)多種主材品類的線上統(tǒng)一調(diào)度，增加材料交付的確定性。

　　2024年上半年，貝殼家裝家居業(yè)務實現(xiàn)總交易額同比增長24.0%，凈收入由2023年同期的40億元，增長至64億元，同比增長59.9%。在規(guī)模增長的同時，家裝家居業(yè)務板塊貢獻利潤率提升至31.0%。

　　在房屋租賃服務板塊，貝殼在2024年上半年實現(xiàn)凈收入58億元，同比激增176.7%。對此，貝殼解釋稱，主要由于省心組模式的在管房源規(guī)模增加。

　　財報顯示，截至2024年第二季度末，省心租在管房源規(guī)模超過30萬套，遠超2023年同期的12萬套。同時，集中式長租公寓也在第二季度末實現(xiàn)在管房源規(guī)模超1.4萬套（截至2023年同日為7000余套）。

　　彭永東曾表示：“人們從關(guān)注‘買到房子’的時代，回歸到了關(guān)注‘住’這件事本身上，我們也要從以‘交易’為核心進化到‘怎么讓大家住得更好’上，而后者是一片藍海。為此我們基于我們在行業(yè)深耕所積累的稟賦，我們期待與行業(yè)內(nèi)更多的伙伴做連接，在快速增長的過程中提升對行業(yè)的深度理解，不斷迭代服務能力，并與行業(yè)所有參與者建立持久的和諧生態(tài)。我們將始終以‘讓行業(yè)變好’為核心驅(qū)動力，致力于提升行業(yè)標準，更努力地滿足消費者對服務與品質(zhì)的需求，推動居住行業(yè)的品質(zhì)提升。”

　　財務穩(wěn)健
　　擴大股票回購計劃提振投資者信心

　　憑借穩(wěn)固的現(xiàn)金基礎與審慎的財務管理策略，貝殼展現(xiàn)出強大的財務韌性，并通過主動的股票回購計劃提振投資者信心。

　　2022年9月1日，貝殼正式啟動回購計劃，僅2022年9月單月貝殼的股票回購總金額就超1.3億美元。于2024年8月，貝殼決定擴大并延長該計劃：回購授權(quán)由20億美元上升至30億美元的A類普通股及/或美國存托股份，時間延長至2025年8月31日止。

　　在這背后，是貝殼充足的現(xiàn)金儲備和穩(wěn)健的財務管理。財報顯示，截至2024年6月30日，公司現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物、受限資金及短期投資的合并結(jié)余為597億元，經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額約38.58億元。

　　此外，在現(xiàn)金儲備充足的情況下，貝殼也在通過分紅方式進一步鞏固了其在資本市場中的良好形象與投資者信任。2023年年中，貝殼首次派發(fā)特別現(xiàn)金股息，總額約為2億美元；2024年4月，貝殼再度派發(fā)2023年末期現(xiàn)金分紅，總額約4億美元。

　　于貝殼而言，走穩(wěn)未來的每一步并實現(xiàn)更加長遠的收獲，需要在技術(shù)創(chuàng)新、服務品質(zhì)、品牌建設、政策適應以及可持續(xù)發(fā)展等多個方面持續(xù)發(fā)力。徐濤也提到，在業(yè)務多元化發(fā)展且規(guī)模不斷增長的同時，貝殼仍將不斷夯實基本功，積極高效投入基礎設施建設；財務策略方面，貝殼仍保持審慎的財務策略，聚焦投入于能帶來業(yè)務關(guān)鍵產(chǎn)出和長期價值的領(lǐng)域。