裝修房子每個(gè)人或多或少都經(jīng)歷過，但我想，凡是經(jīng)歷過的可能多數(shù)都是不太好的體驗(yàn)。無論是從裝修公司的選擇、到裝修設(shè)計(jì)、到裝修主材、到質(zhì)保的維修等到處都是陷阱，得處處小心、處處提防，而且即便你再小心，也要有充分被坑的心理準(zhǔn)備。

 

 

　　市場(chǎng)上，裝修公司非常多，有比較著名的裝修公司，例如博洛尼、東易日盛；也有互聯(lián)網(wǎng)裝修公司，比如愛空間；還有一些規(guī)模一般的裝修公司；再有就是不選擇裝修公司，而是直接選擇包工頭，由個(gè)人承包進(jìn)行裝修。

 

 

　　第一，如果你的房子比較大、需要比較上檔次的裝修，那盡量選擇比較著名的裝修公司。幾個(gè)理由：

 

　　首先，工程質(zhì)量相對(duì)有保障，無論是施工中的質(zhì)量，還是售后質(zhì)量維保，都能有人持續(xù)跟蹤并提供服務(wù)。

 

　　其次，著名的裝修公司擁有比較成熟的設(shè)計(jì)師，風(fēng)格迥異，能滿足業(yè)主對(duì)房屋裝修風(fēng)格的個(gè)性化要求。

 

　　再次，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理和施工工人的管理，對(duì)于裝修的一些法律政策規(guī)定以及裝修經(jīng)驗(yàn)上都相對(duì)豐富。

 

　　在這里舉幾個(gè)例子，大家可以感受一下：

 

　　示例1：有的裝修公司將房主的臥室縮小了空間，將一部分空間擴(kuò)充到了衛(wèi)生間里面，這種做法實(shí)際上是嚴(yán)重違法住宅設(shè)計(jì)規(guī)范以及裝修的管理規(guī)定。為此，可能會(huì)和相鄰業(yè)主發(fā)生沖突，業(yè)主可能還會(huì)遭受到政府主管部門的行政處罰。

 

　　示例2：有的裝修公司在施工過程中，因?yàn)榻?jīng)常搬動(dòng)大額主材或者清運(yùn)垃圾按照物業(yè)的要求必須對(duì)電梯、公共走廊等進(jìn)行成品保護(hù)，如果做的不好導(dǎo)致小區(qū)其他業(yè)主受到傷害的，業(yè)主也脫離不了責(zé)任。

 

　　示例3：有的裝修公司的施工人員因?yàn)椴灰?guī)范，使用業(yè)主家里的水，晚上走的時(shí)候又忘記關(guān)水龍頭，最終導(dǎo)致水流蔓延，樓下滲水，雖然裝修公司會(huì)承擔(dān)責(zé)任，但業(yè)主也絕對(duì)脫不了干系。

 

　　這是舉了幾個(gè)例子，如果是規(guī)范的裝修公司，對(duì)于住宅設(shè)計(jì)規(guī)范比較了解，對(duì)于裝修的管理規(guī)定也非常清楚，在對(duì)施工人員的管理上和要求上可能會(huì)更加規(guī)范和嚴(yán)格。

 

　　但是，選擇這種裝修公司，雖然優(yōu)點(diǎn)很多，自然價(jià)格也是非常高的，基礎(chǔ)報(bào)價(jià)很高，后面的增項(xiàng)也不會(huì)少。這就看裝修業(yè)主自己的具體考量了。

 

 

　　有的小區(qū)物業(yè)管理非常嚴(yán)格，不僅僅需要對(duì)裝修行為進(jìn)行備案登記，對(duì)裝修公司的資質(zhì)、裝修設(shè)計(jì)、裝修方案等進(jìn)行審查，對(duì)水電改造的圖紙和最終的圖紙也需要備案，最終才可以完成驗(yàn)收，才能返還裝修保證金。如果是這種小區(qū)，建議可以選擇小區(qū)其他業(yè)主普遍選用的裝修公司進(jìn)行裝修，因?yàn)檫@個(gè)裝修公司熟悉了小區(qū)物業(yè)的管理流程、驗(yàn)收流程、施工要求和注意事項(xiàng)、甚至對(duì)小區(qū)的水電暖改造等都比較了解。這樣比較節(jié)省時(shí)間和精力，避免走彎路。

 

 

　　小規(guī)模的裝修公司，往往都是將工程交給掛靠的施工個(gè)人，有的甚至是從市場(chǎng)上臨時(shí)雇傭的工人，而公司還額外收取高額的管理費(fèi)，實(shí)際上并沒有任何的管理和規(guī)范要求。

 

　　尤其是在當(dāng)下疫情階段，很多小公司或者互聯(lián)網(wǎng)公司都無法經(jīng)受考驗(yàn)，最終倒閉。在這種情況下，我個(gè)人建議選擇這種沒有管理的小裝修公司，還不如選擇比較靠譜的包工頭。

 

 

　　如今很多裝修材料、家具家電都可以在網(wǎng)上選購(gòu)，但是目前普遍存在線上線下型號(hào)不一致，大部分初次接觸裝修的業(yè)主根本不知道裝修材料、家具家電的市場(chǎng)價(jià)格，信息不對(duì)等就有可能產(chǎn)生被裝修公司欺騙的風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是，開始選擇裝修公司之前，自己先去房屋所在城市比較大的建材市場(chǎng)、家具家電市場(chǎng)逛一下，了解一下價(jià)格，主要對(duì)乳膠漆、瓷磚、地板等大部分裝修公司一般都會(huì)包料的部分有所了解，了解自己喜歡的品牌、型號(hào)、價(jià)格，做到心中有數(shù)。比如乳膠漆，市面上各種宣傳兒童漆、無甲醛等如何甄選，瓷磚哪里的產(chǎn)地更好，實(shí)木地板、復(fù)合地板如何選擇。材料成本之外的工人鋪裝成本有多少。根據(jù)我的了解，有的施工部分工人施工費(fèi)甚至比材料費(fèi)都要高，這個(gè)大家做預(yù)算時(shí)不了解的肯定考慮不到。

 

　　家具家電亦是如此，線上線下價(jià)格有時(shí)相差十分懸殊，但有時(shí)線下商場(chǎng)活動(dòng)力度比線上還要高，再加上各種贈(zèng)品和售后服務(wù)，建議大家還是要留足充分的時(shí)間去多了解。

 

　　二、要謹(jǐn)慎簽署裝修合同，明確施工范圍以及各種優(yōu)惠和承諾等內(nèi)容，對(duì)于盡可能預(yù)見到的增項(xiàng)內(nèi)容以及價(jià)格要進(jìn)行明確

 

 

　　我看到市場(chǎng)上很多裝修公司的裝修合同，非常簡(jiǎn)單、籠統(tǒng)、原則和概括，甚至根本說不清楚具體的施工內(nèi)容和施工范圍。在施工合同中，我建議要明確以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

 

　?。?）工程的基本情況，比如工程地址（房屋位置）、房屋面積、結(jié)構(gòu)、工程款、工程施工的周期等。實(shí)踐中，一般的裝修工程都會(huì)拖延，所以一定要對(duì)施工周期有特別明確的約定，這才能進(jìn)行責(zé)任劃分。

 

　?。?）要有明確的裝修施工內(nèi)容和工藝，這些一般體現(xiàn)在工程報(bào)價(jià)單上。報(bào)價(jià)單上關(guān)于施工內(nèi)容一般會(huì)體現(xiàn)具體的施工內(nèi)容、面積、數(shù)量以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。這里面有兩點(diǎn)需要注意：第一，要注意基礎(chǔ)報(bào)價(jià)中所包含的數(shù)量要約定的特別清楚，比如施工項(xiàng)目是衛(wèi)生間墻磚，但是沒有說明是一個(gè)衛(wèi)生間還是兩個(gè)衛(wèi)生間的墻磚，最后可能產(chǎn)生不同的理解。第二，在這個(gè)報(bào)價(jià)單中往往存在很多超出基礎(chǔ)報(bào)價(jià)項(xiàng)目如何收費(fèi)的體現(xiàn)，所以大家一定要仔細(xì)查看。例如，廚房地磚鋪設(shè)，規(guī)格尺寸在200*200范圍內(nèi)是基礎(chǔ)報(bào)價(jià)中的，超出此規(guī)格的要額外收費(fèi)等。再比如，雖然鋪設(shè)地磚不花錢，但是美逢需要額外支付費(fèi)用，這也是一筆不小的開支。而在施工工藝上，合同中最好有明確的體現(xiàn)，因?yàn)槭┕すに嚊Q定著施工的質(zhì)量。第三，建議基礎(chǔ)報(bào)價(jià)中的一些工程盡量通過打包的方式確定價(jià)格。比如，基礎(chǔ)報(bào)價(jià)中電路改造只是包括20個(gè)點(diǎn)位，后面每超過一個(gè)點(diǎn)位，就需要增加100元。我有一個(gè)朋友家里有200多個(gè)點(diǎn)位，超出20個(gè)點(diǎn)位外的部分就有2萬元了。所以，建議業(yè)主能夠價(jià)格打包，不管點(diǎn)位多少都固定價(jià)格，這樣容易控制裝修成本。

 

 

　　選擇裝修公司進(jìn)行裝修的基本上都是包工包料，因?yàn)檠b修公司和各個(gè)石材公司都有合作，往往裝修公司采購(gòu)?fù)瑯拥氖膬r(jià)格會(huì)比我們自己購(gòu)買價(jià)格還要低。所以，如果我們選擇的是包工包料的方式，建議在合同中要明確石材的具體明細(xì)，比如材料的具體名稱、品牌商標(biāo)、型號(hào)、規(guī)格尺寸、產(chǎn)地、產(chǎn)品的性能說明（包括了性能的優(yōu)勢(shì)、是否經(jīng)過認(rèn)證、是否屬于環(huán)保材料等）。我本人在裝修時(shí)，弱電線會(huì)傾向選擇荷蘭飛利浦中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)，屬于全球500強(qiáng)品牌，高穩(wěn)定，產(chǎn)品質(zhì)量符合國(guó)家驗(yàn)證；地磚，傾向選擇馬可波羅廣東出產(chǎn)，全拋釉，仿古，啞光，600*600等等。

 

　　通過合同中對(duì)于主材的具體約定，一方面業(yè)主自己可以在網(wǎng)上就石材的環(huán)保性和質(zhì)量進(jìn)行查詢和對(duì)比，一方面在裝修施工過程中可以查看施工工人是否使用公司所承諾的石材，以免發(fā)生掉包現(xiàn)象。

 

 

　　簽署裝修合同后，我們不能一次性支付全部的工程款，而是要根據(jù)進(jìn)度進(jìn)行支付，尤其是在每個(gè)階段驗(yàn)收完成后再行支付下一階段的工程款。比如，開工前需要支付一定比例，水電改造完成支付一定比例，基礎(chǔ)施工完成支付一定比例，竣工驗(yàn)收后支付一定比例等。

 

 

　　很多房子裝修后，1年左右墻面就會(huì)開裂，這需要由裝修公司進(jìn)行后續(xù)的維修，所以一定要將保修內(nèi)容在合同中進(jìn)行體現(xiàn)，以及具體的保修期。例如，工程竣工驗(yàn)收結(jié)束后10年內(nèi)繼續(xù)履行保修義務(wù)。

 

 

　　現(xiàn)在裝修公司所面臨的競(jìng)爭(zhēng)也是非常激烈的，為了招攬客戶、擴(kuò)大自己的市場(chǎng)占有份額，有些裝修公司會(huì)采取各種酬賓活動(dòng)，比如贈(zèng)送電器、贈(zèng)送拆除活動(dòng)、贈(zèng)送定制家具等，類似這種優(yōu)惠和贈(zèng)送都需要在合同中進(jìn)行明確才有意義，否則就是空頭支票。

 

 

　　很多人都說裝修處處是坑，就是因?yàn)樵谘b修過程中增項(xiàng)很多，尤其是對(duì)于沒有裝修經(jīng)驗(yàn)又不懂的外行人來說，增加的項(xiàng)目以及費(fèi)用基本上想都想不到！因?yàn)榉课莸慕Y(jié)構(gòu)不同、線路不同、房齡不同、業(yè)主要求不同等多種原因，會(huì)導(dǎo)致工程增項(xiàng)是必不可少的，這往往也是業(yè)主無法控制裝修預(yù)算的主要原因之一。

 

　　為了能在一定程度內(nèi)控制增項(xiàng)的發(fā)生，進(jìn)而控制預(yù)算成本，我們盡可能的利用好設(shè)計(jì)圖和效果圖發(fā)揮的作用。在我們能對(duì)房屋裝修有比較清晰裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)的情況下，完全可以在簽署裝修合同的時(shí)候一并把增加的項(xiàng)目以及價(jià)格事先確定好。這種方法雖然不能解決全部的增項(xiàng)問題，但是可以在一定程度上減少風(fēng)險(xiǎn)。

 

 

 

 

　　現(xiàn)在的裝修和以往相比，智能化很多。以前房屋如何布局，只能是靠大腦想像或者是粗略的設(shè)計(jì)圖展現(xiàn)出來，很難精準(zhǔn)，最終呈現(xiàn)出來的效果也不好確定。很多時(shí)候裝修出來和自己相像效果截然不同。

 

　　現(xiàn)在技術(shù)和過去大不相同，你希望的房屋如何布局，比如窗戶尺寸是多少、電視背景墻尺寸是多少、客戶需要什么的背景、燈具、墻漆、家具等設(shè)計(jì)師都可以通過技術(shù)做成3d立體圖和效果圖展現(xiàn)在我們面前。而且，裝修設(shè)計(jì)圖、效果圖也是現(xiàn)場(chǎng)工長(zhǎng)和工人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工的指引和標(biāo)準(zhǔn)。

 

　　實(shí)踐中，很多裝修公司都會(huì)先由設(shè)計(jì)師對(duì)接客戶，作出設(shè)計(jì)圖效果圖，然后工長(zhǎng)按照設(shè)計(jì)師的要求去施工，中間如果有需要調(diào)整的和增項(xiàng)價(jià)格確定的，都由設(shè)計(jì)師和業(yè)主對(duì)接。

 

　　所以，我們要非常重視設(shè)計(jì)圖、效果圖這兩個(gè)圖紙，這樣才能保持裝修風(fēng)格的統(tǒng)一，施工中才不會(huì)跑偏。當(dāng)然，如果你不能確定使用什么的家具、家電，或者沒有更多的造型想法和要求，可能效果圖本身就發(fā)揮不了太大的作用，這也要因人而異。

 

 

　　按照法律規(guī)定，公司裝修必須要到物業(yè)公司進(jìn)行備案登記，簽署裝修合同，提交裝修公司的資質(zhì)證書、繳納裝修保證金。同時(shí)，物業(yè)公司會(huì)告知裝修公司具體的裝修注意事項(xiàng)，比如開工時(shí)間的要求，有噪音施工的要求，無噪音施工的要求，工人居住在施工房間中要求、如何辦理出入證、垃圾清運(yùn)如何處理、如何辦理開工手續(xù)以及具體的施工規(guī)范要求等。這里有特別需要注意的是，不同的小區(qū)管理要求各不相同，尤其是高檔小區(qū)，物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主的裝修管理更為嚴(yán)格，比如物業(yè)公司會(huì)要求裝修公司提供房屋設(shè)計(jì)圖、施工圖、水電改造圖等等，否則不允許裝修公司開工。

 

 

　　每個(gè)小區(qū)都有自己的特性，越是高檔的小區(qū)，要求的內(nèi)容就越多，比如房屋外面的窗戶必須顏色一致、結(jié)構(gòu)一致、尺寸一致等；而且，窗戶的設(shè)計(jì)和安裝必須經(jīng)過物業(yè)的同意；再比如有的小區(qū)暖氣是帶水保養(yǎng)，意思是說過了供暖季的，暖氣管道內(nèi)也是有水的，這樣可以更好的保養(yǎng)暖氣設(shè)備。所以，這些在裝修施工過程中，都需要和物業(yè)公司有充分的溝通。否則，就會(huì)帶來額外的麻煩。

 

 

 

　　有很多公司都宣傳為可視化裝修，意思就是在施工現(xiàn)場(chǎng)放一個(gè)攝像頭，方便業(yè)主了解施工現(xiàn)場(chǎng)的施工情況，這種方式是為了防止施工工人不及時(shí)施工，去了現(xiàn)場(chǎng)明明可以工作4個(gè)小時(shí)，卻干了2個(gè)小時(shí)的活，這不僅僅導(dǎo)致業(yè)主家里施工進(jìn)度緩慢，更是擴(kuò)大包工頭的成本，因?yàn)檫@種小工的結(jié)算，往往是按天計(jì)費(fèi)，如果明明可以2天干完，卻要花上4天，那包工頭就虧了。而采取這種方式就可以監(jiān)督小工的工作，提高效率。

 

　　但是，我個(gè)人還是建議業(yè)主需要多去施工現(xiàn)場(chǎng)，因?yàn)槭┕みM(jìn)程具有很多可變性，再完美的效果圖如果不適合房屋的結(jié)構(gòu)也無法實(shí)施，而且還涉及很多具體事項(xiàng)的敲定，比如線盒都放在哪里？要在哪里挖槽走線？有些管道已經(jīng)老化，是否需要更換？如何更換？費(fèi)用多少？這些細(xì)節(jié)問題都需要更細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)溝通才更清楚明了。

北京金訴律師事務(wù)所王佳紅律師、馬斌律師

 

2022年5月25日星期三

　　（律師馬斌對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)，本文內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表大公房產(chǎn)立場(chǎng)。）