大公房產(chǎn)訊  近日，仲量聯(lián)行發(fā)布“中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)”，涵蓋了辦公樓市場(chǎng)的體量、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)，量化城市高品質(zhì)辦公樓商業(yè)價(jià)值，直觀反映了樓宇的經(jīng)營(yíng)情況（出租率）和市場(chǎng)主體的承付能力（租金）。

 

　　研究顯示，各城市辦公樓市場(chǎng)差距顯著，中資企業(yè)下沉將帶動(dòng)均衡發(fā)展。仲量聯(lián)行從全國(guó)200余座城市中，選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力排名前40城市進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)其辦公樓市場(chǎng)差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先。

 

　　具體看，一線城市在一季度的整體指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，但自3月以來(lái)，受疫情擾動(dòng)及不確定因素影響，整體經(jīng)濟(jì)明顯承壓，風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂情緒上升，給市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)蒙上陰影。二線城市在疫情以及經(jīng)濟(jì)放緩壓力的背景下，同樣表現(xiàn)出較大的市場(chǎng)觀望情緒，修復(fù)周期有所延長(zhǎng)。

 

　　租金方面，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中約有三分之二的城市甲級(jí)租金環(huán)比下降。其中，超過(guò)半數(shù)的城市處于正負(fù)1%的正常波動(dòng)區(qū)間?？罩寐史矫妫珖?guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市的甲級(jí)空置率水平仍高于30%，面臨較大去化壓力；7個(gè)城市處于20%-30%的可控區(qū)間，以長(zhǎng)三角城市為主；另有4個(gè)城市（北京、上海、廣州、成都）基本上長(zhǎng)期維持在20%以內(nèi)的健康水平。

 

　　在京津冀城市群中，北京的辦公樓租賃市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，租金實(shí)現(xiàn)三年以來(lái)首次上漲，空置率創(chuàng)過(guò)去10個(gè)季度以來(lái)最低水平，但在疫情干擾下市場(chǎng)情緒有所回落；天津及石家莊因新增供應(yīng)有限，供需關(guān)系得到改善，但整體需求增長(zhǎng)動(dòng)力不足。

 

　　在長(zhǎng)三角城市群中，新一輪疫情爆發(fā)前，上海和蘇州仍錄得租金正增長(zhǎng)。上海一季度的凈吸納量達(dá)到29.5萬(wàn)平方米，但疫情的爆發(fā)或?qū)⑹苟唐趦?nèi)新增租賃需求轉(zhuǎn)弱。蘇州在新興的數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，為其辦公樓市場(chǎng)的穩(wěn)定性提供了有力支撐。

 

　　在大灣區(qū)城市群中，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，疊加新冠疫情的短期沖擊，導(dǎo)致廣州和深圳一季度甲級(jí)辦公樓租賃需求疲軟；得益于深圳政府對(duì)疫情防控得當(dāng)，租賃問(wèn)詢、交易活動(dòng)自三月底逐步恢復(fù)正常。

 

　　在成渝城市群中，市場(chǎng)均面臨需求端吃緊的短期挑戰(zhàn)。受經(jīng)濟(jì)基本面影響，消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)需求均出現(xiàn)回落，增量需求總體較往年同期出現(xiàn)回落。金融、專業(yè)服務(wù)以及先進(jìn)制造構(gòu)筑成渝雙城當(dāng)期辦公需求的主要增長(zhǎng)動(dòng)能。伴隨增量需求放緩及集中供應(yīng)到來(lái)，成都市場(chǎng)租金或?qū)⒃俅蜗抡{(diào)。重慶市場(chǎng)同樣面臨挑戰(zhàn)，但核心CBD的新增供應(yīng)放量有限，業(yè)主方的議價(jià)能力有望回升。

 

　　在長(zhǎng)江中游城市群中，除武漢受供應(yīng)壓力的影響租金小幅下降以外，長(zhǎng)沙和南昌的平均租金已開始緩慢回調(diào)，整體市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)。