2020年被稱作"物業(yè)公司上市元年"。乘著資本東風(fēng)，不少房企選擇在這一年將物業(yè)板塊分拆上市。
彼時，資本市場也是十分看好物業(yè)板塊，物業(yè)公司股價更是一度飄紅，物管行業(yè)迅速發(fā)展，上市物企隊伍不斷擴(kuò)大。
睿信咨詢總裁郝炬認(rèn)為，對于物業(yè)行業(yè)而言，2019年、2020年和2021年是高速的、資本化的階段，資本市場的看好也助推了物管行業(yè)的加速發(fā)展。從營收、凈利潤等多個數(shù)據(jù)來看，前三十強(qiáng)上市物企的平均增速在40%-50%之間。在2020年底至2021年初，物業(yè)股市盈率達(dá)到最高點(diǎn)。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜亦認(rèn)為，近幾年物業(yè)板塊較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流和盈利能力被房企母公司和資本市場發(fā)掘出來，作為放棄母公司資本運(yùn)作的策應(yīng)，自然也就獲得了迅速的發(fā)展。而在資本的助推之下，無論是行業(yè)規(guī)模還是營收能力、創(chuàng)新能力也都有了非常明顯的進(jìn)步，行業(yè)整合與并購、上市的速度也進(jìn)一步加快，并形成了與房企并行的泛房地產(chǎn)股中的物業(yè)管理概念板塊。
18家物企"順流"上市
兩年后行業(yè)迎大考
據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，2020年共有18家新上市物企，其中17家港股上市物企為燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活、卓越商企服務(wù)、第一服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、佳源服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、建發(fā)服務(wù)、正榮服務(wù)，一家A股上市物企為特發(fā)服務(wù)。
中國房地產(chǎn)報統(tǒng)計的"2020年的物業(yè)企業(yè)市值排行榜"中顯示，市值最高的兩家物企是碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)，分別以1538億港元、960.5億港元位居前兩位。
彼時，多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著物業(yè)板塊遠(yuǎn)高于房企母公司的估值吸引力不斷加強(qiáng)，和"三道紅線"對房企的融資壓力持續(xù)加劇，物企上市的需求將更加迫切。
2021年開年，物管市場依舊火熱。
一月份，榮萬家服務(wù)、宋都服務(wù)兩家物企成功赴港上市，新希望服務(wù)、德信服務(wù)等5家物企向港交所遞交招股書，二月份越秀服務(wù)、康橋悅生活等3家物企又集中向港交所遞表。
不過，隨著物業(yè)賽道的競爭日漸白熱化，資本市場逐漸恢復(fù)冷靜，待上市物企的路途亦變得更加艱難。柏文喜認(rèn)為，就資本市場表現(xiàn)來看，目前能上市的物業(yè)管理公司基本都已經(jīng)上市，而且之前物管板塊過高的估值也實現(xiàn)了理性回歸而大大下降，但是依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房企的估值。
據(jù)了解，2020年11月27日，聯(lián)交所香港聯(lián)交所刊發(fā)有關(guān)主板盈利規(guī)定的咨詢文件，擬提高上市企業(yè)的盈利標(biāo)準(zhǔn)，并將在2021年7月1日起實施新的上市盈利方案。
但是，這并沒有影響上市物企的資本擴(kuò)張計劃。
據(jù)柏文喜介紹，物業(yè)行業(yè)內(nèi)部也出現(xiàn)了明顯分化，呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢，而且行業(yè)整合速度也在加快，集中度進(jìn)一步提高，并出現(xiàn)了"大吃大"的并購現(xiàn)象。企業(yè)也依然以拓展邊界和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)改善、科技應(yīng)用推動管理提升等來手段來推動自身與市值的成長。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年行業(yè)遞表物企數(shù)達(dá)34家，同時物管行業(yè)共發(fā)生了53起并購，交易總額達(dá)到355億元，是2020年同期交易金額的3.77倍。其中最為著名的"百億并購案"，更是創(chuàng)下歷史新高。
例如2021年9月碧桂園服務(wù)的"百億收購案"，以不超過100億元的代價收購正在上市路上的富力物業(yè)旗下的富良環(huán)球。收購?fù)瓿珊螅坦饒@服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接收購富良環(huán)球所持之各目標(biāo)公司100%股權(quán)，其業(yè)績、資產(chǎn)及負(fù)債也將同時與碧桂園服務(wù)并表。
可是盡管物業(yè)服務(wù)概念極好，但隨著房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入"寒冬"，資本市場對于物業(yè)股的態(tài)度也越來越審慎。
在大公房產(chǎn)統(tǒng)計的18家上市物企中，除建發(fā)物業(yè)通過介紹上市未披露發(fā)行價，以及恒大物業(yè)至今仍在停盤外，僅有華潤萬象生活、特發(fā)服務(wù)兩家公司股價呈上漲趨勢，其余14家股價均有不同程度下降。
事實上，自2021年7月份到今年7月份，短短一年時間內(nèi)，已上市物業(yè)公司股價跌幅普遍超過50%，部分物業(yè)公司股價跌幅一度超過70%。
據(jù)東方財富等平臺公開信息，2021年以來，物管企業(yè)IPO發(fā)市盈率的平均水平下降至約20倍，較2020年年末46.8倍下降了超50%。
其中，碧桂園服務(wù)在2021年6月份股價曾漲到每股85港元，后來逐漸降至每股20港元左右，市值也從最高時近3000億港元下降到了760億港元。
碧桂園服務(wù)K線圖
無獨(dú)有偶，融創(chuàng)服務(wù)在上市首日曾創(chuàng)下138倍的超高市盈率，但是在2021年6月份股價最高時漲到每股29港元后，如今已經(jīng)跌到3.4港元每股。
融創(chuàng)服務(wù)K線圖
到2022年，資本市場也未能重拾對物業(yè)板塊的熱情。今年以來上市的物企中，連一些央企背景的物業(yè)企業(yè)都遭遇了"開門黑"，上市首日即遭遇破發(fā)，此后連跌數(shù)日，股價慘遭腰斬。
據(jù)郝炬介紹，2021年年尾開始，受整個地產(chǎn)行業(yè)影響，再加上資本市場對物管行業(yè)愈加冷靜的看待，物業(yè)板塊的快速增長基本告一段落。不過，物管行業(yè)還是有很大投資空間，未來還是可持續(xù)發(fā)展的、細(xì)分的領(lǐng)域。
但大公房產(chǎn)也注意到，就是在如此逆勢之下，萬科卻正式宣布，擬分拆萬物云赴港交所上市。
萬物云啟動IPO是逆流而上？
就在2022年4月1日，在郁亮因萬科凈利潤下滑45%而向股東道歉的第二天，萬物云就向港交所遞交了招股書，正式啟動IPO。
7月19日，萬科發(fā)布關(guān)于分拆萬物云境外上市獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)的公告。7月18日，萬物云收到中國證券監(jiān)督管理委員會出具的《關(guān)于核準(zhǔn)萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司首次公開發(fā)行境外上市外資股（H股）的批復(fù)》。批復(fù)包括核準(zhǔn)萬物云發(fā)行不超過約1.805億股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發(fā)行后，萬物云可到香港聯(lián)交所主板上市。
事實上，在人們紛紛感嘆萬科為何沒在物企上市元年這個好時機(jī)分拆萬物云上市時，萬科董事會主席郁亮就解釋過，他表示："萬科物業(yè)服務(wù)在適當(dāng)時一定會上市。"
對于萬物云為何選擇在此時上市，郁亮也曾公開表示，"孩子長大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨(dú)立去發(fā)展。如果還放在萬科內(nèi)部，獨(dú)立融資的機(jī)會都沒有。父母應(yīng)該鼓勵孩子長大成人。"
對此，柏文喜分析稱，萬物云選擇在此時上市，一方面是企業(yè)出于自身獨(dú)立發(fā)展的需要，另一方面也是母公司萬科此時需要分拆萬物云上市來為萬科自身的市值與股價平穩(wěn)發(fā)展提供動力，同時也為萬科自身的融資和資金面提供策應(yīng)性支持。
公開資料顯示，萬物云前身萬科物業(yè)成立于2001年2月，是萬科旗下較為賺錢的公司之一。截至2021年末，萬科直接持有萬物云6億股內(nèi)資股，占比57.12%，另外通過其全資附屬公司萬傾、萬斛、萬馬爭先、盈達(dá)投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源持有6060萬股股內(nèi)資股，實際控制約62.89%的股權(quán)。
招股書顯示，萬物云收入來自社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)及AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。于2019年、2020年及2021年，總收入分別為139.27億元、181.46億元及237.05億元；利潤分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元；非《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則》利潤分別為11.53億元、15.92億元、18.88億元。
截至2021年12月31日，萬物云住宅物業(yè)服務(wù)管理2823個住宅物業(yè)，總建筑面積6.6億平方米；在管住宅及商企物業(yè)建筑面積約7.85億平方米。于2021年，萬物云的物業(yè)及設(shè)施管理項目留存率為97.2%，在管小區(qū)項目的平均物業(yè)管理費(fèi)為3.13元/平方米/月。2019年、2020年及2021年，萬物云新獲取由第三方開發(fā)的項目合約面積分別為6500萬平方米、6300萬平方米和9480萬平方米，對應(yīng)飽和收入分別為24億元、23億元和44億元。
大公房產(chǎn)注意到，在萬物云轟轟烈烈籌備上市的時候，也在市場上傳出一些質(zhì)疑的聲音，例如萬物云是否充當(dāng)了為股東們"輸血"的角色，而這些說法似乎也被財報數(shù)據(jù)印證著。
數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，萬物云分別派息2.47億元、3.18億元及35.37億元，3年共計派息41.02億元，而這三年萬物云利潤合計也只有42.73億元，有市場聲音質(zhì)疑萬物云，幾乎把近三年的利潤都用來分紅了。
不過，對于這種說法，郝炬告訴大公房產(chǎn)，無論是哪家地產(chǎn)公司，公司在操作模式上考慮的要素較多，還包括未來長期業(yè)務(wù)的布局和發(fā)展。而在看清自身發(fā)展思路和模式后，萬科選擇了分拆萬物云上市。雖然這直接導(dǎo)致其在與其他公司相比，上市進(jìn)程較緩，但其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、增長速度等方面，增長速度相對合理、穩(wěn)健，也沒有大規(guī)模收購動作。因為收購并不一定會之帶來收益，收購后的整合、以及是否會提升自身在市場上的核心競爭力都是物企、房企應(yīng)該考慮的因素，而這些問題，目前應(yīng)該還是企業(yè)們正在探索的事。
至于坊間所說的"為股東輸血"的說法，郝炬并不認(rèn)同。他認(rèn)為，目前市場應(yīng)該處于物企上市的尾聲的階段了，萬物云的上市或許更應(yīng)該說是為了謀求更合理的發(fā)展，因為從增長的角度和整合運(yùn)作的角度看，萬物云選擇的上市時間稍微有點(diǎn)晚了。
但是，柏文喜對此有著不同的看法，他認(rèn)為以上說法也是有一定道理的。因為作為獨(dú)立主體，萬物云IPO是不可能直接給大股東萬科輸血的，但是無論從推動萬科的市值成長還是資本市場策應(yīng)方面，甚至通過股東往來和關(guān)聯(lián)交易而對萬科進(jìn)行必要的資金自持則是不言而喻的。
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