2023年5月18日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十一屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”隆重召開(kāi)。中指研究院緊隨資本市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏，深入研究物業(yè)服務(wù)上市公司經(jīng)營(yíng)規(guī)律，為促進(jìn)行業(yè)良性運(yùn)行、企業(yè)快速成長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果引起了社會(huì)各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，并成為投資者評(píng)判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　2022年，資本市場(chǎng)物業(yè)板塊表現(xiàn)較為疲弱，前10個(gè)月一直處于震蕩下行通道之中，11月隨地產(chǎn)政策利好出臺(tái)，下跌趨勢(shì)被打破，出現(xiàn)一波較為明顯的上漲，隨后至今盤整。在此背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值等方面出現(xiàn)了較大的分化，企業(yè)也不在追求盲目擴(kuò)張，轉(zhuǎn)而更加注重有質(zhì)量的發(fā)展，優(yōu)秀上市公司把握發(fā)展機(jī)遇，結(jié)合自身實(shí)際，拓寬服務(wù)邊界，補(bǔ)齊服務(wù)業(yè)態(tài)，夯實(shí)基礎(chǔ)物服務(wù)能力，在行業(yè)整體增長(zhǎng)放緩的大背景下，持續(xù)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，順勢(shì)而為，備受投資者關(guān)注。

　　物業(yè)板塊觸底反彈，企業(yè)間分化加劇，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的價(jià)值彰顯：于2023年5月5日收盤，64家上市物業(yè)服務(wù)公司總市值為3546.49億元，較歷史最低點(diǎn)回升36.35%；TOP10企業(yè)市值合計(jì)2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業(yè)市值總和的145倍，市值分化顯著。市盈率方面，板塊整體市盈率反彈至14.54倍，優(yōu)質(zhì)企業(yè)及特色企業(yè)估值更高。IPO熱度減退，2022年，物業(yè)管理行業(yè)新股發(fā)行數(shù)量6家，均在香港主板，較2021年減少8家，募集資金金額74.4億港元，融資總量收縮至2018年水平。2023年至今，僅一家企業(yè)登陸資本市場(chǎng)。雖然IPO放緩，但是，憑借信用好、資源足、穩(wěn)健性強(qiáng)等諸多優(yōu)勢(shì)的國(guó)資背景物企，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)、IFM等專業(yè)賽道中的佼佼者以及有一定規(guī)模的物企仍然具備沖擊資本市場(chǎng)的實(shí)力。

　　管理面積增速下降，基礎(chǔ)服務(wù)占比提升，風(fēng)險(xiǎn)出清導(dǎo)致凈利潤(rùn)驟降：截至2022年底，物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積均值約1.3億平方米，同比增長(zhǎng)18.18%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長(zhǎng)約12.50%，管理面積與合約面積增速較去年顯著下降。市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)成主流拓展方式，2022年，物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積中來(lái)自第三方的占比較去年提升2.37個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)53.89%，繼續(xù)創(chuàng)新高。

　　并購(gòu)更加理性，國(guó)資背景企業(yè)成并購(gòu)主力軍。2022年行業(yè)發(fā)生并購(gòu)交易共43宗，較2021年減少102宗，國(guó)資企業(yè)涉及總交易金額超40億元，占比過(guò)半。營(yíng)業(yè)收入均值46.44億元，同比增長(zhǎng)19.38%；其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比為66.71%，同比增加7.77個(gè)百分點(diǎn)，占比為近四年來(lái)首次正增長(zhǎng)。毛利潤(rùn)均值為11.57億元，較去年略增0.25億元，凈利潤(rùn)均值為3.66億元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%，毛利率均值和凈利率均值分別為24.91%和7.88%，較去年分別下降4.19和5.32個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)大幅下降主要在于關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)出清是主因，疫情管控導(dǎo)致的成本增加以及并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值等為次因。

　　行業(yè)前景廣闊，價(jià)值有望回歸，ESG助力長(zhǎng)期發(fā)展：行業(yè)前景廣闊主要表現(xiàn)：根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，全國(guó)商品房竣工面積、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐站、文體場(chǎng)館等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米。

　　2022年受多重因素影響，社區(qū)增值服務(wù)增速放緩，部分上市公司甚至出現(xiàn)下降，但長(zhǎng)期看，社區(qū)增值服務(wù)市場(chǎng)空間廣闊，增長(zhǎng)潛力大；創(chuàng)新型服務(wù)處于發(fā)展初期階段，近年來(lái)，以城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等為代表的創(chuàng)新型服務(wù)強(qiáng)勢(shì)崛起，為物業(yè)管理行業(yè)打開(kāi)了更大的想象空間。

　　上市公司獨(dú)立性增強(qiáng)、穩(wěn)健發(fā)展正當(dāng)時(shí)，行業(yè)基本面未變，板塊價(jià)值預(yù)期有望回歸。上市公司關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，獨(dú)立性增強(qiáng)，行業(yè)聚焦核心業(yè)務(wù)、回歸本質(zhì)，此為物業(yè)股價(jià)值回歸的直接動(dòng)因；2022年，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的腳步放緩，上市公司逐步改變經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，由“重規(guī)模增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;重持續(xù)經(jīng)營(yíng)”，由“高速增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”，節(jié)奏更穩(wěn)健而可持續(xù)，此為物業(yè)股價(jià)值回歸的預(yù)期動(dòng)因，有助于改變投資者對(duì)物業(yè)板塊的預(yù)期，提振投資信心；從長(zhǎng)期來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)基本面并未改變，此為物業(yè)股價(jià)值回歸的根本動(dòng)因。

　　加強(qiáng)ESG建設(shè)，提升長(zhǎng)期投資價(jià)值：ESG可衡量企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，成為影響投資者決策的關(guān)鍵因素；ESG從三個(gè)非財(cái)務(wù)指標(biāo)出發(fā)來(lái)衡量和評(píng)價(jià)企業(yè)可持續(xù)投資價(jià)值的理念和評(píng)價(jià)體系，使企業(yè)在關(guān)注經(jīng)營(yíng)績(jī)效的同時(shí)，充分考慮企業(yè)所處環(huán)境、社會(huì)、公司治理情況，降低企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；物業(yè)公司需要從ESG治理架構(gòu)、及時(shí)應(yīng)對(duì)政策指向、健全供應(yīng)鏈管理等方面強(qiáng)化ESG建設(shè)，助力企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。