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母公司頻頻違約、子公司“失手”4億,鑫苑張勇的重重挑戰(zhàn)

2023-07-18 20:00:51大公房產(chǎn)
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  7月7日,鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鑫苑置業(yè)”)宣稱,對(duì)“21鑫苑01”債券展期。按此前發(fā)行時(shí)的安排,此債券采用單利按年計(jì)息,不計(jì)復(fù)利。每年付息一次,到期一次還本,最后一期利息隨本金的兌付一起支付。


圖片來源:企業(yè)公告

  而日前鑫苑置業(yè)發(fā)布公告稱,鑒于發(fā)行人經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀,為推進(jìn)本期債券還本付息工作,擬將本期債券的利息在不變更票面利率的前提下,將兌付安排調(diào)整為于2026年1月7日將全部應(yīng)付利息一次性全額兌付,期間不再付息。

  從每天分付利息,到一次性全額兌付,鑫苑置業(yè)又為自己的“還債”爭(zhēng)取了3年時(shí)間。而正當(dāng)鑫苑置業(yè)為債務(wù)問題周折奔波的時(shí)候,同為鑫苑系的鑫苑物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鑫苑服務(wù)”)也面臨著困難:停牌近8個(gè)月至今仍未復(fù)盤。

  6月21日,鑫苑服務(wù)發(fā)布最新消息稱,該公司已接獲聯(lián)交所恢復(fù)買賣的指引。但聯(lián)交所也表示,倘若公司的情況發(fā)生變化,其可能修改或補(bǔ)充復(fù)牌指引、額外復(fù)牌指引及進(jìn)一步額外復(fù)牌指引。

  據(jù)了解,鑫苑服務(wù)的停牌始于一則抵押事項(xiàng),系其主動(dòng)要求于聯(lián)交所暫停買賣。據(jù)當(dāng)時(shí)的公告披露,鑫苑服務(wù)的子公司存置于鄭州銀行、華夏銀行共4.02億元的定期存款已被質(zhì)押,作為控股股東鑫苑地產(chǎn)旗下子公司以及若干并非鑫苑服務(wù)旗下公司的貸款融資抵押品。


圖片來源:企業(yè)公告

  受這筆來源不明的抵押貸款的影響,鑫苑服務(wù)決定暫停其在港交所的上市交易,并宣布進(jìn)行核查。

  值得關(guān)注的是,鑫苑服務(wù)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)任董事會(huì)成員和高管對(duì)于這筆存款的質(zhì)押都不知情,“抵押事項(xiàng)乃于現(xiàn)任董事會(huì)任何成員或本公司高級(jí)管理層不知情及未經(jīng)同意下進(jìn)行”,同時(shí)也明確表示公司“有關(guān)貸款很可能無法在所示到期日之前償還。”

  此前,鑫苑服務(wù)因關(guān)聯(lián)交易不合規(guī)等問題就已經(jīng)停牌核查了1年多,期間董事會(huì)也進(jìn)行了大換血。2022年9月,鑫苑服務(wù)達(dá)成港交所的復(fù)牌指引所載規(guī)定成功復(fù)牌。但是,僅兩個(gè)月后,鑫苑服務(wù)再一次陷入停牌的境遇。

  相比之下,鑫苑置業(yè)日子也并不比鑫苑服務(wù)好過,銷售額、凈利潤(rùn)雙雙下滑的同時(shí),還深陷債務(wù)違約泥潭,多次與債主對(duì)簿公堂。


圖片來源:企查查

  自去年9月至今,鑫苑置業(yè)就曾七次被法院列為被執(zhí)行人,被執(zhí)行金額已經(jīng)達(dá)到16.8億元,此外還遭遇年報(bào)難產(chǎn)、項(xiàng)目爛尾、業(yè)主維權(quán)等難題。這讓曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的鑫苑創(chuàng)始人張勇也陷入進(jìn)退兩難的窘境。

  被執(zhí)行超4億的“提款機(jī)”式子公司

  2021年4月1日,鑫苑服務(wù)因未能如期刊發(fā)2020年全年業(yè)績(jī)被迫停牌。

  由于內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易以及年報(bào)難產(chǎn)等問題的影響,鑫苑服務(wù)開始了長(zhǎng)達(dá)17個(gè)月的停牌之旅。期間,鑫苑服務(wù)還曾被港交所下了最后通牒:如果其不能按照指引復(fù)牌,將在2022年9月30日以后取消其上市地位。

  經(jīng)過反復(fù)延宕,去年9月1日晚,鑫苑服務(wù)公告稱,鑒于復(fù)牌指引已獲達(dá)成,自9月2日起恢復(fù)股份買賣。復(fù)牌后,鑫苑服務(wù)開始內(nèi)部大換血,對(duì)董事會(huì)進(jìn)行了大刀闊斧的改組,在互聯(lián)網(wǎng)江湖深耕多年的申元慶成為新的“掌門人”。

  申元慶是一名互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)“老將”,曾擔(dān)任微軟Azure大中華區(qū)負(fù)責(zé)人、京東云總裁、世紀(jì)互聯(lián)集團(tuán)CEO等職務(wù)。他曾在談及企業(yè)發(fā)展時(shí)表示,“當(dāng)下,規(guī)模仍是物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力的首要影響因素。但規(guī)模之外,數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)與科技賦能才是物業(yè)企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)與護(hù)城河所在。”

  但有業(yè)內(nèi)人士指出,再有野心和能力的領(lǐng)導(dǎo)層,也難使物業(yè)子公司逃脫大股東“提款機(jī)”的命運(yùn)。

  正如前文提到,鑫苑服務(wù)于鄭州銀行和華夏銀行的共計(jì)4.02億元定期存款已被質(zhì)押,作為控股股東鑫苑地產(chǎn)子公司和若干非集團(tuán)旗下公司的貸款融資的抵押品。而且,還是在現(xiàn)任董事會(huì)任何成員或公司高級(jí)管理層不知情及未經(jīng)同意下進(jìn)行的。

  由于計(jì)劃償還貸款的存款被質(zhì)押,鑫苑服務(wù)自身的相關(guān)貸款便無法償還。自去年11月份以來,鑫苑服務(wù)已經(jīng)連續(xù)四次被強(qiáng)制執(zhí)行,被執(zhí)行的總金額達(dá)到了4.02億元。

  這部分存款被抵押對(duì)于規(guī)模不大的鑫苑服務(wù)而言是一個(gè)大難題。


圖片來源:企業(yè)中報(bào)

  中報(bào)顯示,2022年上半年,鑫苑服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.56億元,歸屬股東凈利潤(rùn)0.65億元;2021年全年,其營(yíng)收收入為7.7億元,歸屬股東凈利潤(rùn)為1.23億元。

  而近期被執(zhí)行的4.02億元相當(dāng)于鑫苑服務(wù)2022年上半年?duì)I收的113%,更是其凈利潤(rùn)的619%;是其2021年全年?duì)I業(yè)收入的52%,凈利潤(rùn)的328%。這也意味著,如果這4.02億元無法歸還的話,鑫苑服務(wù)需要貼補(bǔ)3年左右的凈利潤(rùn)。


圖片來源:企業(yè)中報(bào)

  此外,據(jù)其中報(bào)數(shù)據(jù),2022年上半年,在鑫苑服務(wù)營(yíng)業(yè)收入的3.56億元中,物業(yè)管理收入2.56億元,占到絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。而在這71.9%的物業(yè)收入中,來自鑫苑地產(chǎn)集團(tuán)的收入占比達(dá)到71.1%。

  過度依賴母公司是許多物業(yè)企業(yè)的難題,或許也是導(dǎo)致鑫苑服務(wù)陷入如此窘境的關(guān)鍵所在。鑫苑服務(wù)自爆式公告引來外界多方猜測(cè)的同時(shí),也說明其轉(zhuǎn)型發(fā)展之路依舊任重而道遠(yuǎn)。

  一月內(nèi)被執(zhí)行超10億,鑫苑置業(yè)深陷債務(wù)泥潭

  鑫苑置業(yè)與鑫苑服務(wù)同屬于鑫苑集團(tuán),是一家老牌房企,創(chuàng)始于1997年。發(fā)家于鄭州的鑫苑置業(yè)憑借深耕本地的優(yōu)勢(shì)多年居于鄭州樓市銷售榜首。

  經(jīng)過十年的野蠻生長(zhǎng),鑫苑置業(yè)積累了雄厚的資本,并于2007年赴美上市,成為“中國(guó)房企赴美上市第一股”。同為河南起家的建業(yè)、正商,在當(dāng)時(shí)也只能望到鑫苑置業(yè)快速發(fā)展的尾燈。

  然而,美夢(mèng)不長(zhǎng)。在房地產(chǎn)企業(yè)高歌猛進(jìn)的年代,鑫苑置業(yè)高層的頻繁變動(dòng)和踏錯(cuò)的轉(zhuǎn)型節(jié)奏使其錯(cuò)失時(shí)代紅利,逐漸掉隊(duì)。2019年,鑫苑置業(yè)的合同銷售額僅為146億元,而同在河南發(fā)展起來的建業(yè),在此時(shí)的合同銷售金額已經(jīng)達(dá)到1011.5億元。

  2021年以來,鑫苑置業(yè)的危機(jī)逐漸爆發(fā)。“鑫苑系”財(cái)務(wù)危機(jī)的消息從2021年下半年就開始不斷傳出,并從財(cái)務(wù)危機(jī)傳導(dǎo)至項(xiàng)目危機(jī),進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主維權(quán),企業(yè)風(fēng)評(píng)急速下滑。


圖片來源:企業(yè)2021年債券報(bào)告

  鑫苑置業(yè)2021年發(fā)布的債券報(bào)告顯示,截至報(bào)告期末,該公司合并報(bào)表范圍內(nèi)負(fù)債總額565.63億元,其中有息負(fù)債總額110.83億元,一年內(nèi)到期有息負(fù)債43.2億元,而其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有27.4億元,難以支撐其臨期債務(wù)。


圖片來源:企業(yè)2022年債券中報(bào)

  債務(wù)壓力傳導(dǎo)到了2022年。鑫苑置業(yè)發(fā)布的2022年債券中期報(bào)告顯示,截止報(bào)告期末,該公司合并報(bào)表范圍內(nèi)負(fù)債總計(jì)578.99億元,其中有息負(fù)債總額100.68億元,一年內(nèi)到期有息負(fù)債35.42億元,而公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為18.86億元,僅達(dá)到即將到期負(fù)債總額的一半。

  受債務(wù)違約影響,僅在2022年5月31日-7月1日,鑫苑置業(yè)及其子公司就曾三度被法院列為被執(zhí)行人,被執(zhí)行金額總計(jì)10.6億元。此外,由于連續(xù)多次未按時(shí)提交財(cái)報(bào),鑫苑置業(yè)還曾觸發(fā)紐交所的退市預(yù)警。

  2022年10月11日,鑫苑置業(yè)于新交所發(fā)行上市的兩只優(yōu)先票據(jù)“14%UNSUBNTS25/01/2024USD(REGS)”和“14.5%UNSUBNTS17/09/2023USD(REGS)”發(fā)生違約,違約規(guī)模合計(jì)2.67億美元,折合人民幣近20億元。


圖片來源:企業(yè)年報(bào)

  與龐大債務(wù)壓力相對(duì)的,是日趨下行的經(jīng)營(yíng)狀況。數(shù)據(jù)顯示,2017年-2022年鑫苑置業(yè)錄得收入分別為19.77億、22.18億、24.83億、17.46億、15.36億和9.5億美元,其營(yíng)業(yè)收入在2019年攀至高峰后又逐漸下降,直至2022年跌下10億美元的門檻。

  隨著營(yíng)業(yè)收入的下滑,鑫苑置業(yè)也走上持續(xù)虧損的道路。自2020年開始,鑫苑置業(yè)連續(xù)三年持續(xù)凈利潤(rùn)虧損,分別虧損0.68億美元、4.13億美元和2.59億美元。

  值得一提的是,去年3月,王健林化身“白衣騎士”拉了鑫苑一把,在鑫苑置業(yè)董事長(zhǎng)張勇帶隊(duì)前往萬達(dá)集團(tuán)之際,與之簽約了合作協(xié)議。鑫苑置業(yè)將旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目交由萬達(dá)管理,期望以此獲得更好的效益,度過資金難關(guān)。

  然而,從鑫苑置業(yè)和鑫苑服務(wù)目前所處的鏡況來看,張勇想領(lǐng)帶鑫苑走出困境似乎不是一個(gè)簡(jiǎn)單的事。

  從高光到黯淡,鑫苑董事長(zhǎng)張勇的這些年

  2007年,孫宏斌還是一頭黑發(fā),充滿了闖勁。這一年,二次創(chuàng)業(yè)失敗后的孫宏斌賣掉了自己一手打造的順馳集團(tuán),開啟了融創(chuàng)的擴(kuò)張之路。

  也是在這一年,鑫苑置業(yè)成功在美上市,憑借“國(guó)內(nèi)房企紐交所第一股”的稱號(hào),力壓建業(yè)、正商,成為當(dāng)時(shí)的“河南王”。鑫苑董事長(zhǎng)張勇的身價(jià)也水漲船高,憑借鑫苑置業(yè)的上市迎來了自己人生中的高光時(shí)刻。

  在美成功上市給了張勇更大的勇氣。轉(zhuǎn)過頭來的2008年,鑫苑置業(yè)就將集團(tuán)總部遷至北京,并宣布開始進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)。然而此后幾年,鑫苑置業(yè)雖然鋪大了攤子,但始終沒有做出亮眼的成績(jī)。

  2013年,張勇試圖推進(jìn)鑫苑置業(yè)進(jìn)行“組織再造、戰(zhàn)略重構(gòu)”,并引入萬達(dá)副總裁王信琦擔(dān)任CEO,想要再造一個(gè)“小萬達(dá)”。

  之后鑫苑置業(yè)確立了高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高激勵(lì)和輕資產(chǎn)“三高一輕”模式,開始迅速完善全國(guó)布局。然而,那些年鑫苑置業(yè)發(fā)展得似乎并不順利,不僅規(guī)模沒有做大,而且還出高管頻繁變動(dòng)的狀況。

  2016年,在鑫苑置業(yè)工作三年的王信琦退場(chǎng),萬達(dá)舊將張立洲接掌帥印,力圖打開規(guī)模擴(kuò)張通道。然而,又是三年,張立洲也黯然離職。兩任萬達(dá)老將的退出,宣告著鑫苑長(zhǎng)達(dá)6年的“萬達(dá)化”收官,張勇“再造一個(gè)萬達(dá)”的雄心壯志也隨之化為泡影。

  接棒張立洲的鑫苑總裁李尚榮也于2020年6月離職,入職尚不滿一年。之后,由賀海飛接任總裁,一直持續(xù)至今。

  2014-2020年,鑫苑置業(yè)的銷售額分別為82.3億、135.6億、190.7億、233.1億、295.1億、221.9億以及226.3億元,僅在前些年有所增長(zhǎng),之后便停滯不前,甚至還出現(xiàn)下滑。

  反觀一直堅(jiān)守河南大本營(yíng)的建業(yè)和正商,憑借深耕當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì),依托當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)贏得長(zhǎng)足進(jìn)步,在2019年的銷售金額分別達(dá)到1011.5億元和518.7億元,將鑫苑置業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。

  2017年,張勇大手筆“承包”了紐約時(shí)代廣場(chǎng)的廣告大屏向全球華人拜年,一時(shí)風(fēng)光無限。從1992年借錢組建建筑隊(duì)當(dāng)起了帶隊(duì)的包工頭,到登上紐約時(shí)代廣場(chǎng)的地產(chǎn)老板,再到如今落得在債務(wù)、經(jīng)營(yíng)的困境下艱難求生的境遇,張勇在地產(chǎn)江湖這些年的風(fēng)風(fēng)雨雨,也早已化作行業(yè)發(fā)展的時(shí)代印記。
責(zé)任編輯:王杰
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