新一期居屋申請昨日截止，有市民“最后沖刺”，務(wù)求趕在落閘前遞交申請表。初步統(tǒng)計，錄得逾16萬份申請，超額認購約17倍，中簽率相當(dāng)?shù)?。但相比去年居屋申請超?7倍，今次的反應(yīng)踴躍度明顯較遜，有房委會資助房屋小組委員坦言“跌眼鏡”。其實，居屋吸引力下跌是多因素造成，據(jù)此判斷樓市走向為時尚早，而由于香港樓市供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)性狀況短期內(nèi)不會改變，為樓市“減辣”之議更要慎重。

　　新一期居屋申請熱情大不如前，主要有三大原因。首先，香港樓市由2003年下半年重拾升軌后，經(jīng)歷了一個漫長的上升期，新冠疫情打斷了這個勢頭。去年至今，樓市下跌約15%，損手離場個案仍時有所聞。由于樓市存在繼續(xù)下調(diào)的可能，買家觀望氣氛濃。加上息口高，供樓壓力增加，市民置業(yè)趨向?qū)徤?，寧愿再等一等、看一看，這是十分正常的反應(yīng)。

　　其次，今次居屋以市場價62折發(fā)售，較去年的51折為高，上車成本水漲船高。再說，計劃趕不上變化，新推出的居屋一早定價，與現(xiàn)實市場已有一些脫節(jié)，這影響了其吸引力。

　　其三，油塘一個私人樓盤最近減價發(fā)售，最低入場價不到300萬元，有輿論稱之為“私人樓居屋價”。相比居屋，私人樓在地點位置、建筑質(zhì)素、環(huán)境美化等方面都優(yōu)勝一籌，這會吸走一部分本來有意申請居屋的市民。有報道稱，有關(guān)樓盤的購買者中，約三成是潛在的居屋申請者。雖然有關(guān)私樓單位只有數(shù)百個，但不少人因此相信，未來會有更多私人樓減價推出。當(dāng)私人樓與居屋在售價方面的差距不斷收縮，居屋的吸引力也會相應(yīng)減小。

　　然而，所謂“私人樓居屋價”更像是一個推廣的噱頭，而非事實。有關(guān)私樓減價一至兩成，而居屋以市場價六成二推出，在售價方面仍有相當(dāng)大的差距。居屋可以按揭九成，私人樓按揭的自由度較低，對于本錢不多的上樓族而言，居屋仍有其吸引力。最重要的是，今次私人樓減價推出，收到3萬多份申請，場面“墟冚”，這足以說明，香港的樓市仍然是“剛需”，希望上車的市民還有很多，而且香港民間仍有足夠的購買力，只要大家覺得價格合適，對未來有信心，樓市就會重現(xiàn)昔日的火熱。

　　近來，不斷有聲音要求特區(qū)政府為樓市松綁“減辣”，新居屋推出后的反應(yīng)不及預(yù)期，會加大這方面的聲音。然而，香港房屋供不應(yīng)求的情況并未根本改變，且建屋的周期較長，盡管特區(qū)政府在拓土建屋方面強調(diào)提質(zhì)、提效、提量，但在可見的未來，求大于供的情況仍會持續(xù)。另一方面，盡管美國加息潮進入尾聲，但高息將持續(xù)一段時間，加上樓價累積很大升幅，現(xiàn)時的供樓負擔(dān)遠較20年前為重。以按揭500萬元計，供樓支出占家庭收入的七成以上，而2003年的供樓支出是家庭收入的五成。在供應(yīng)不足之下的“減辣”，有機會導(dǎo)致樓市快速反彈，置業(yè)者的負擔(dān)會因而加重，這會壓抑消費能力，并帶來經(jīng)濟方面的連鎖性反應(yīng)。

　　現(xiàn)時無論是外圍環(huán)境還是本地市場，都在變化之中?，F(xiàn)階段不“撤辣”不代表以后不“撤辣”，特區(qū)政府需要密切關(guān)注市場動向，采取相應(yīng)措施。就居屋而言，定價方面可以更加有彈性，與私人市場明顯區(qū)分開來，維持其吸引力和應(yīng)有定位。