瑞銀發(fā)表今年《全球房地產泡沫指數》報告，香港首次跌出泡沫風險類別，但另一方面，港人的置業(yè)負擔能力仍然是全球最差。這項調查為香港社會提供了一個更廣闊的視角，了解香港樓市在全球經歷疫情和利率急速上升后的表現。樓市是香港經濟的重要一環(huán)，保持樓市穩(wěn)定最符合香港利益，特區(qū)政府下月發(fā)表下年度施政報告，需要根據實際情況對樓市作出有效應對。

　　瑞銀報告顯示，受寰球通脹和利率上升影響，由2022年中至2023年中，全球城市的樓價平均下跌5%，未來有機會進一步下跌。香港樓市在過去一年下跌7%，高于全球平均跌幅，已重回2017年水平，而租金幾乎沒有變動。

　　這項調查與香港本地的調查結果大同小異，差估署數據顯示，本港樓市經過年初復常的小陽春后表現反復，過去三個月跌幅超過3%。中原指數也顯示，香港二手樓連續(xù)5周跌幅超過3%。有發(fā)展商連續(xù)以低于市場價推新盤，被視為看淡未來的樓市表現。

　　自2015年瑞銀推出有關指數以來，香港一直被列入泡沫風險類別。今年是香港首次脫離泡沫區(qū)，但這沒有改變香港供樓壓力依然是全球最沉重的事實。以專業(yè)技術服務行業(yè)人士為例，若要買入約650方呎的單位，樓價平均為年薪的22倍，即不吃不喝22年后，才能真正擁有自己的蝸居，大幅拋離日本東京的15年和法國巴黎的14年。

　　但香港的供樓情況與其他發(fā)達經濟體有所不同。香港是低稅地區(qū)，大部分工薪階層毋須納稅，而20%的打工仔貢獻了約80%的稅收。這批人不能享受公屋等福利，必須自己置業(yè)，成為“房奴”之余，還要負起納稅的社會責任，因此被視為香港社會被“壓得最扁”的一群人，即“夾心階層”。息口急升下，供樓的負擔加重，如果任由樓價攀升，對他們來說是不可承受之重，他們的訴求政府應該傾聽。

　　樓市是政府庫房收入的一大來源，更是香港的重要產業(yè)，與其他經濟活動息息相關，包括現在大家最關心的消費。樓市若大幅下跌，影響是多方面的。近來不少聲音要求特區(qū)政府為樓市松綁，有人甚至警告樓市已跌至負資產邊緣，若再不采取行動，就會衍生其他社會問題。但另一方面，香港也不能忘記過去的教訓，任由樓價飆升也會衍生各種深層次矛盾，不利社會和諧，不利增強香港競爭力。

　　樓市對香港遠不止是支柱產業(yè)那么簡單，關乎財富分配和社會公平。有人形容，香港一半家庭是業(yè)主，另一半是租客（公屋住戶也是租客），不管樓市升或跌，不管房屋政策如何調整，都有約一半人不滿意，這就是樓市問題的復雜性和挑戰(zhàn)性。樓市大幅飆升或持續(xù)下跌，都不是大家希望見到的。特區(qū)政府需要根據實際情況的變化，對房屋政策作出審慎調整。事實上，這樣的微調一直存在，相信特區(qū)政府在制訂下一份施政報告時，也能在房屋政策的處理上，找到社會的最大公約數。

　　但不管是業(yè)主還是租客，大家都認同增加房屋供應仍然是香港當前的重中之重，這也是解決房屋問題的根本之道。香港對住房的需求在可見的未來都是剛需。對特區(qū)政府而言，不管外圍大環(huán)境如何變化，經濟周期如何發(fā)揮作用，持續(xù)增加土地和房屋供應都是必須堅定不移的大目標。