圖：政府現(xiàn)時(shí)當(dāng)務(wù)之急，是盡快減少劣質(zhì)“?房”，分神制定“起始租金”，恐只會(huì)令相關(guān)工作失焦。

　　為解決“老大難”的“?房”問題，政府將于下月初就以立法方式制訂住宅樓宇分間單位的出租制度，展開為期兩個(gè)月公眾咨詢。政府期望透過推進(jìn)合標(biāo)準(zhǔn)“簡(jiǎn)樸房”認(rèn)證制度，令劣質(zhì)“?房”逐步減少，直至“清零”。近日坊間熱議應(yīng)否為“簡(jiǎn)樸房”訂定“起始租金”，筆者對(duì)此不敢茍同。

　　盡快通過規(guī)管“簡(jiǎn)樸房”法例

　　社會(huì)普遍支持政府逐步取締劣質(zhì)“?房”的決心，并期望有關(guān)的規(guī)管制度能盡快上馬。筆者認(rèn)為，對(duì)于現(xiàn)時(shí)居于劣質(zhì)“?房”的居民來說，政府的規(guī)管工作當(dāng)然是愈快愈好。規(guī)管“簡(jiǎn)樸房”的法例能否盡快通過，除了顯示政府的決心和效率外，立法會(huì)的會(huì)期及審議時(shí)間同樣非常關(guān)鍵。為讓“?房”居民盡快有更好的生活環(huán)境，政府的工作時(shí)間表十分進(jìn)取，期望爭(zhēng)取明年（2025年）內(nèi)通過法例，并最快同年第四季開始接受“?房”登記；雖然今屆立法會(huì)會(huì)期至明年年底才完結(jié)，惟期間除有暑假休會(huì)期外，政府和立法會(huì)方面亦要準(zhǔn)備年底的換屆選舉，時(shí)間可說非常緊迫。

　　“起始租金”作用成疑

　　除了“簡(jiǎn)樸房”的標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證外，坊間亦對(duì)應(yīng)否為“簡(jiǎn)樸房”訂定“起始租金”有一番熱議。政府現(xiàn)時(shí)的工作重點(diǎn)絕對(duì)是完成“簡(jiǎn)樸房”認(rèn)證制度的法例工作，訂定“起始租金”的研究只會(huì)分散討論的注意力，對(duì)盡快處理劣質(zhì)“?房”并沒有好處。事實(shí)上，不同經(jīng)濟(jì)學(xué)者亦曾就“起始租金”進(jìn)行討論，訂定“起始租金”對(duì)“簡(jiǎn)樸房”居民是否好事，本身亦是疑問。香港浸會(huì)大學(xué)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)及金融系副教授麥萃才曾撰文解釋，從經(jīng)濟(jì)學(xué)傳統(tǒng)理論來說，價(jià)格是由供求關(guān)系所決定。如果市場(chǎng)是有效率的，市場(chǎng)決定的價(jià)格就是均衡價(jià)格。如果“起始租金”低于市場(chǎng)價(jià)格，“簡(jiǎn)樸房”的供應(yīng)會(huì)因?yàn)闃I(yè)主不愿以低價(jià)將單位出租而減少，部分業(yè)主甚或?yàn)榱耸栈亍昂侠怼弊饨?，而挖空心思推出不同類型收費(fèi)，以抵銷“起始租金”對(duì)業(yè)主帶來的“傷害”。

　　另外兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)者，港大經(jīng)管學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理及商業(yè)策略助理教授王柏林和中大經(jīng)濟(jì)系客座教授宋恩榮早前亦曾撰文指出，租金管制后患無窮，并會(huì)弄巧成拙，加深“?房”危機(jī)。兩位學(xué)者提及美國(guó)三藩市因?yàn)楣苤频淖饨鹩喌眠^低，業(yè)主不能借租金收回物業(yè)成本，決定減少出租房屋，結(jié)果反而令出租房屋供應(yīng)減少15%，并推高市場(chǎng)租金。更嚴(yán)重的是，租務(wù)管制令業(yè)主失去爭(zhēng)取租戶的主動(dòng)性，最終令業(yè)主變得更不愿意提供合適居住條件，甚至選擇丟空、出售或重建物業(yè)。

　　“?房”租金資訊公開透明

　　在香港，即使是同一幢物業(yè)，不同單位的租金亦有出入，箇中涉及眾多不同因素：物業(yè)的地區(qū)、樓層、坐向、附近環(huán)境、交通配套、治安，甚至是單位有多少扇窗，全部都對(duì)租金有影響；在此情況下，應(yīng)由誰(shuí)人和如何訂定“起始租金”？同一地區(qū)所有“簡(jiǎn)樸房”是否劃一相同的“起始租金”？還是要再細(xì)分，每幢大廈或每個(gè)單位去衡量？只要想想，都知道這個(gè)任務(wù)并不可行。

　　事實(shí)上，香港“?房”的市場(chǎng)價(jià)格，其實(shí)非常公開和透明。差餉物業(yè)估價(jià)署現(xiàn)時(shí)定期更新分間單位租金資料，租戶可以參考網(wǎng)站上各區(qū)域及各地區(qū)“?房”租金的中位數(shù)，了解市場(chǎng)實(shí)際情況，以決定是否承租。市場(chǎng)上的租金定價(jià)很大程度上已反映經(jīng)濟(jì)學(xué)上的均衡價(jià)格。

　　此外，當(dāng)局于2021年修訂《業(yè)主與租客（綜合）條例》，除限制業(yè)主續(xù)租時(shí)的租金加幅須參照私人住宅物業(yè)租金指數(shù)變動(dòng)，并以百分之十為上限外，亦為租戶提供4年的租住權(quán)保障。換而言之，分間單位的租金變動(dòng)早已受到一定程度的限制，是否有需要進(jìn)一步加入“起始租金”值得深思。

　　應(yīng)集中精力推進(jìn)“簡(jiǎn)樸房”認(rèn)證制度

　　特區(qū)政府借規(guī)管“簡(jiǎn)樸房”標(biāo)準(zhǔn)，改善分間單位租戶的生活環(huán)境，目標(biāo)非常明確。政府同時(shí)大力增加公營(yíng)房屋的供應(yīng)，包括未來5年有逾15.8萬個(gè)公營(yíng)房屋的單位供應(yīng)，以及持續(xù)推進(jìn)“簡(jiǎn)約公屋”和過渡性房屋項(xiàng)目以填補(bǔ)公營(yíng)房屋的短期供應(yīng)，令本屆政府更有底氣解決劣質(zhì)“?房”這香港的痼疾。今天香港“?房”問題迎來曙光，第一步就是規(guī)管“簡(jiǎn)樸房”的法例能如期通過，此時(shí)貿(mào)然分心加入“起始租金”討論，只會(huì)添煩添亂，必令討論失焦，最終只怕“兩頭不到岸”，對(duì)社會(huì)沒有好處。

　　時(shí)事評(píng)論員