12月25日，第一太平戴維斯(Savills)與金地威新中心聯(lián)合主辦的“創(chuàng)新科技園·投資新航標(biāo)” 2024年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望媒體會(huì)于金地威新中心圓滿舉行。金地商置集團(tuán)寫字樓部總經(jīng)理兼金地威新中心項(xiàng)目總經(jīng)理張偉，第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇，第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事羅志文等出席活動(dòng)，共同回顧2024年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在新政策背景下的最新動(dòng)態(tài)，并深入探討未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與投資機(jī)遇。

　　多項(xiàng)政策利好 驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇

　　第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿在致辭中表示：“9.26 中共中央政治局會(huì)議提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)以來(lái)，政府一系列房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)提振政策收到市場(chǎng)積極的反饋，住宅銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，為購(gòu)房者和投資者帶來(lái)了更多信心。同時(shí)，我們看到商業(yè)地產(chǎn)過(guò)去一個(gè)季度同樣有很多亮點(diǎn)。深圳創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力依然強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)持續(xù)增強(qiáng)，帶動(dòng)了寫字樓需求的升級(jí)，我們錄得多宗大型成交，這之中既有國(guó)內(nèi)獨(dú)角獸，也有國(guó)外的科技巨頭;消費(fèi)模式的快速迭代，也為商業(yè)地產(chǎn)注入了新活力。這些變化讓我們更加確信，深圳作為國(guó)際創(chuàng)新之都的影響力正不斷擴(kuò)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間也將愈發(fā)廣闊。未來(lái)，我們將繼續(xù)與各方攜手，為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。”

記者毛麗娟攝

　　會(huì)上，金地商置集團(tuán)寫字樓部總經(jīng)理兼金地威新中心項(xiàng)目總經(jīng)理張偉在致辭中表示：“金地威新中心三年來(lái)從“一片工地”發(fā)展為“科技園魔方”，出租率達(dá)90%，入駐企業(yè)中95%以上是為界500強(qiáng)或行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，以及一些新興的獨(dú)角獸公司。作為深圳高科技企業(yè)的聚集地，金地威新見(jiàn)證并助力了中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)與智能制造的崛起。未來(lái)將繼續(xù)引入更多高科技企業(yè)，踐行“科技是第一生產(chǎn)力”，助力國(guó)家和深圳實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”

　　甲級(jí)寫字樓空置率回落 住宅市場(chǎng)釋放積極信號(hào)

　　在隨后的環(huán)節(jié)中，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇圍繞深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的寫字樓、零售與住宅板塊進(jìn)行專業(yè)剖析，并正式發(fā)布了《2024深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告。在媒體問(wèn)答環(huán)節(jié)中，第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿、華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇，以及深圳商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人羅志文，圍繞行業(yè)需求、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓市場(chǎng)和城市發(fā)展等熱點(diǎn)話題，全面剖析深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，并對(duì)未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行前瞻性解讀，提供多維度、全方位的專業(yè)見(jiàn)解。

記者毛麗娟攝

　　甲級(jí)寫字樓 —— “新質(zhì)”產(chǎn)業(yè)促新需，空置率再回落

　　2024年，全市共有六個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來(lái)46.0萬(wàn)平方米的供應(yīng)面積。其中，第四季度無(wú)新項(xiàng)目入市。截至年末，全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)1,137.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%。

　　受產(chǎn)業(yè)政策利好及成本驅(qū)動(dòng)型搬遷升級(jí)需求支撐，全年新增需求整體恢復(fù)，凈吸納量逐季回升，年度凈吸納量達(dá)31.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.8%。第四季度，市場(chǎng)錄多宗源自人工智能、硬件設(shè)備、新零售等企業(yè)的矚目成交，單季凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)6.9%，至10.0萬(wàn)平方米。得益于上述積極因素支撐，加之季內(nèi)無(wú)新增供應(yīng)，全市空置率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，至29.0%。

　　全年，信息技術(shù)行業(yè)需求延續(xù)積極表現(xiàn)，金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)則維持穩(wěn)健。第四季度，受大面積成交推動(dòng)，零售及貿(mào)易、健康醫(yī)療、傳媒及娛樂(lè)行業(yè)交易面積占比顯著增長(zhǎng)。

　　本年，盡管需求稍有回升，但多數(shù)項(xiàng)目去化壓力未減，業(yè)主以價(jià)換量力度加大。截至年末，租金指數(shù)環(huán)比下降3.3%、同比下降9.0%，平均租金降至人民幣每平方米每月151.1元。

　　2025年，全市新增供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)96.1萬(wàn)平方米。至年末，全市總存量將達(dá)1,233.7萬(wàn)平方米，同比擴(kuò)張8.5%。其中，第一季度預(yù)計(jì)將有三個(gè)新項(xiàng)目交付入市，為市場(chǎng)帶來(lái)約24.1萬(wàn)平方米供應(yīng)面積。

　　隨著各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)激勵(lì)政策的持續(xù)落地和營(yíng)商環(huán)境的不斷優(yōu)化完善，源自新能源、人工智能、半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥、跨境電商等行業(yè)的需求將持續(xù)增長(zhǎng)，并成為寫字樓去化的重要助推力。盡管如此，鑒于2025年市場(chǎng)仍有近百萬(wàn)平方米的供應(yīng)擬入市，加之多數(shù)傳統(tǒng)行業(yè)房地產(chǎn)策略料維持謹(jǐn)慎，租金走勢(shì)或繼續(xù)承壓。

　　零售 —— 新興元素?zé)ɑ钕M(fèi)熱情，空置率連續(xù)六季回落

　　2024年，共五個(gè)購(gòu)物中心入市，且均于第三季度開業(yè)，合計(jì)帶來(lái)57.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。截至年末，全市總存量同比擴(kuò)張7.3%，至736.0萬(wàn)平方米。

　　第四季度，數(shù)個(gè)項(xiàng)目引入二次元、萌寵等新興元素，更新品牌組合并達(dá)成部分新租，助力空置率環(huán)比再降0.4個(gè)百分點(diǎn)。全年而言，新興商圈零售氛圍漸濃，新近入市項(xiàng)目預(yù)招商及投入運(yùn)營(yíng)后的入駐表現(xiàn)均穩(wěn)中向好，標(biāo)桿項(xiàng)目亦持續(xù)引入更多品牌首店。因此，全市平均空置率連續(xù)六季持續(xù)回調(diào)，年末同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，至7.4%。

　　2024年，餐飲品牌貢獻(xiàn)近半數(shù)新租成交，地方菜系、日韓料理、茶飲品牌成為拓店主力。受此推動(dòng)，休閑餐飲及飲品兩細(xì)分業(yè)態(tài)需求占比分別同比上升28.1、17.4個(gè)百分點(diǎn)。此外，時(shí)尚、配飾及化妝品、個(gè)人護(hù)理業(yè)態(tài)亦對(duì)全年與本季新租達(dá)成貢獻(xiàn)頗多，源自上述業(yè)態(tài)的成交占比在全年與季內(nèi)分別達(dá)32.2%，34.5%。

　　全年，業(yè)主多愿提供更為靈活的租賃條款及報(bào)價(jià)彈性以穩(wěn)定項(xiàng)目入駐表現(xiàn)。因此，全市租金指數(shù)環(huán)比下降0.2%、同比下降2.9%，平均租金降至人民幣每平方米每月531.9元。

　　2025年，市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎一個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)入市，帶來(lái)5.2萬(wàn)平方米供應(yīng)面積。年末，總存量預(yù)計(jì)擴(kuò)張2.1%，至257.6萬(wàn)平方米。

　　政府積極搶抓消費(fèi)重要節(jié)點(diǎn)并開展“全閩樂(lè)購(gòu)”“惠聚榕城”等一系列促消費(fèi)活動(dòng)，各類市場(chǎng)主體亦持續(xù)加大展陳策劃及首店引進(jìn)力度。在此背景下，零售市場(chǎng)氛圍及預(yù)期或盼一定改善，全市空置率有望逐步回調(diào)下降，但鑒于優(yōu)質(zhì)品牌在租約談判中仍享有更高的議價(jià)能力，市場(chǎng)租金增長(zhǎng)空間仍受限。

　　住宅 —— 政策組合拳成效顯著，市場(chǎng)釋多項(xiàng)積極信號(hào)

　　2024年，因土地供應(yīng)節(jié)奏放緩，深圳一手住宅供應(yīng)規(guī)模有所收縮。截至2024年12月18日，深圳一手住宅供應(yīng)面積同比下降28.4%，至383.2萬(wàn)平方米。但第四季度，鑒于市場(chǎng)活躍度顯著提升，房企擇機(jī)加快其推盤節(jié)奏，季度供應(yīng)面積環(huán)比上升84.9%，至132.0萬(wàn)平方米。

　　年內(nèi)，市場(chǎng)迎密集政策調(diào)整。在各項(xiàng)利好加持下，多數(shù)區(qū)域成交熱度逐季攀升。因此，全市年度成交面積同比大幅上升28.1%，至456.9萬(wàn)平方米。第四季度，多項(xiàng)市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)呈現(xiàn)實(shí)質(zhì)性積極扭轉(zhuǎn)，季度成交面積環(huán)比上升103.9%，至200.3萬(wàn)平方米的歷史新高。

　　盡管新政利好推動(dòng)市場(chǎng)活躍度顯著回升，但因多數(shù)開發(fā)商財(cái)務(wù)壓力不減，以價(jià)換量仍是其主要銷售策略。因此，一手住宅年度成交價(jià)格延續(xù)跌勢(shì)，同比下降13.8%，至人民幣每平方米55,844元。

　　年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再?gòu)?qiáng)調(diào)持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在政策氛圍持續(xù)利好的背景下，市場(chǎng)或可盼更多優(yōu)化調(diào)整，例如擴(kuò)大非限購(gòu)區(qū)域、調(diào)降住房貸款利率、進(jìn)一步降低交易費(fèi)用等。屆時(shí)，市場(chǎng)信心有望進(jìn)一步提振，剛性和改善性住房需求潛力料持續(xù)釋放。

　　價(jià)格方面，鑒于短期內(nèi)外部環(huán)境挑戰(zhàn)猶存、多數(shù)開發(fā)商債務(wù)及庫(kù)存壓力不減，其新房定價(jià)或延續(xù)以價(jià)換量策略，故成交價(jià)格增長(zhǎng)仍將承壓。