下一家，是旭輝？
繼恒大、中國奧園、當(dāng)代置業(yè)、寶能、佳兆業(yè)、三盛集團(tuán)等一系列理財(cái)產(chǎn)品暴雷事件之后，一向標(biāo)榜穩(wěn)健的閩系房企旭輝也卷入了"疑似逾期"風(fēng)波。
12月27日，有旭輝員工在公司內(nèi)部論壇上爆料自己購買的員工理財(cái)產(chǎn)品到期未兌付。還稱"有人準(zhǔn)備認(rèn)籌凍資上海第六批新房，現(xiàn)在也搞不成了。"
在這個(gè)雷聲不斷的地產(chǎn)寒冬中，稍有風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)讓人惶恐不安，更別說這種關(guān)乎身家財(cái)產(chǎn)的消息。不出意外，該帖子一經(jīng)出現(xiàn)，便立即引起了軒然大波。
有員工跟帖控訴，也有員工激烈反駁："今天很多人都已經(jīng)收到了申請的退本，請不要發(fā)表不當(dāng)言論影響公司聲譽(yù)。不相信公司就請離開！"
還有員工發(fā)表一些過激評(píng)論："同學(xué)，請拿著你的幾個(gè)破錢離開，你不配在這里工作。"
就在事件愈演愈烈之時(shí)，12月28日上午，旭輝CFO在論壇里緊急回應(yīng)："我12月初就發(fā)貼跟大家解釋過，未來三年，員工理財(cái)額度只減不增，最遲2024年末歸零。"
"旭輝工會(huì)理財(cái)是公司提供給工會(huì)會(huì)員的內(nèi)部福利，理財(cái)額度根據(jù)司齡、級(jí)別和申請時(shí)間排序分配，都已在金融機(jī)構(gòu)備案登記。禁止非員工參加，也禁止'拖拉機(jī)賬戶'。"
對(duì)于此事中具體的付息和贖回問題，該CFO解釋道：最近一期的工會(huì)理財(cái)利息已于2021.12.21付至員工賬戶；2021.12.20前申購和贖回的申請將于2022.1.6交割；2021.12.20后至年未的申購和贖回的申請根據(jù)金融機(jī)構(gòu)備案時(shí)間，預(yù)計(jì)在2022.1.20前交割。
最后，他還呼吁："旭輝集團(tuán)是27000多名員工安居樂業(yè)的港灣，希望大家共同維護(hù)這個(gè)港灣的穩(wěn)定，不信謠、不傳謠！"
雖說旭輝CFO的回應(yīng)算是給員工吃了一顆定心丸，但在今年這么多"前車之鑒"下，也很難說這顆定心丸的藥效最后到底能發(fā)揮幾成。
至少在流動(dòng)性方面，旭輝似乎已經(jīng)開始釋放"缺錢"的信號(hào)。
"三好生"的困境
乘著中國房地產(chǎn)市場黃金年代的東風(fēng)，伴隨著城市化率的提升，旭輝也實(shí)現(xiàn)了規(guī)模飛躍。
2012年，剛剛在香港聯(lián)合交易所申請上市的旭輝集團(tuán)啟動(dòng)了第一個(gè)五年戰(zhàn)略計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)連續(xù)5年持續(xù)增長后，銷售額增長了10倍，從95.4億元到突破千億大關(guān)，成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的"黑馬"。
尤其是2017年，旭輝的銷售額近乎翻倍，從上年的530億元增至2017年的1040億元，同比規(guī)模大漲96%，風(fēng)光無限。
于是，帶領(lǐng)旭輝沖入千億俱樂部的林中有點(diǎn)膨脹。就在那一年，自稱"三好生"的林中在公布"第二個(gè)五年戰(zhàn)略"時(shí)表示：公司未來五年保持復(fù)合增長率40%，并向3000億元銷售規(guī)模進(jìn)軍。
但彼時(shí)已然進(jìn)入調(diào)整期的房地產(chǎn)市場，一城一策成為監(jiān)管新常態(tài)，意識(shí)到高壓嚴(yán)重性的林中，悄悄地把2018年的整體目標(biāo)調(diào)整到1400億。
來到2020年，五年之約還未至，旭輝董事局主席林中便將旭輝2021年的銷售目標(biāo)下調(diào)至2650億元，年復(fù)合增長率15%。
可盡管降低了銷售目標(biāo)，今年的日子也是公認(rèn)的不好過。到今年前11個(gè)月，旭輝控股集團(tuán)仍只完成了2257.5億元的銷售額，與其全年2650億元的銷售目標(biāo)相差近400億元。
要在一個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)近400億元的銷售目標(biāo)，顯然壓力巨大。而且從單月數(shù)據(jù)來看，11月份旭輝也才實(shí)現(xiàn)了165億元的銷售額，當(dāng)月其銷售均價(jià)還同比上漲了5.03%。
再將銷售戰(zhàn)線拉長至全年，實(shí)際上，從今年下半年開始，旭輝的合同銷售額就已經(jīng)在持續(xù)下滑了。
6月份，旭輝實(shí)現(xiàn)合同銷售額260.9億元；7月份實(shí)現(xiàn)208.8億元；8月份實(shí)現(xiàn)200.2億元；9月份就直降到160億元。
隨著"第二個(gè)五年戰(zhàn)略"逐漸走向失敗邊緣，旭輝"缺錢"的窘境似乎也越來越明顯的浮上水面。
今年上半年，旭輝實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入363.7億，同比上漲58%；實(shí)現(xiàn)毛利潤75.25億元，同比上漲27.52%。
在行業(yè)內(nèi)，這一財(cái)務(wù)表現(xiàn)并不算差，只是細(xì)看其中變化就會(huì)發(fā)現(xiàn)，旭輝收入增長背后其實(shí)是毛利率和歸母凈利潤率兩項(xiàng)重要指標(biāo)增速的雙重下滑。
2018年上半年，旭輝的歸母凈利潤增速曾達(dá)到58.57%的高點(diǎn)，到了2019年6月，增速就直接由正變負(fù)，下降了6.57%。雖然該項(xiàng)數(shù)據(jù)在2020年上半年回到了正數(shù)，但增長卻略顯乏力，僅為5.46%。2021年上半年則跟去年差不多，實(shí)現(xiàn)6.94%的增長。
毛利率增速方面，旭輝同樣從2018年上半年26.16%的高點(diǎn)降至2019年上半年的-4.16%，而后一路在徘徊在3%以下。2020年上半年其毛利率增速為2.6%，2021年上半年為2.9%。
截至2021年6月末，旭輝剔除預(yù)收的負(fù)債率、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比分別為72.14%、60.73%和2.66，仍屬于腳踩一條紅線的黃檔房企。
2020年末，林中曾表示要在2021年實(shí)現(xiàn)"三道紅線"變綠，如今來看，這一景愿也是處于落空邊緣。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，旭輝的總債務(wù)共達(dá)到3434.63億元，負(fù)債數(shù)為歷年最高，其中流動(dòng)負(fù)債合計(jì)2476.39億元，而其手頭現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有523.04億元。
另外值得注意的是，上半年旭輝的有息負(fù)債比去年年底增加了60.32億元，達(dá)到共有1107.47億元。其中，以美元債為主的境外債共有454.35億元，比去年年底增加了24.72億元，占比41.03%。
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的信用值正處于冰點(diǎn)?；仡欀俺霈F(xiàn)債務(wù)危機(jī)的多個(gè)房企，幾乎都有一個(gè)共同特點(diǎn)，那就是境外債占比較高。
作為美元債高企的房企之一，旭輝的處境顯然沒有多樂觀，業(yè)內(nèi)近期傳出了"旭輝危矣"的風(fēng)聲，也不難理解了。
"合作大王"的債務(wù)疑云
除了增長乏力的銷售數(shù)據(jù)，一直以來，旭輝還籠罩著明股實(shí)債的疑云。
數(shù)據(jù)顯示，從2018年到2020年，旭輝的所有者權(quán)益分別為494.46億元、672.16億元和836.42億元。而在2021年上半年，這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步增長至965.28億元，較2018年大幅增加了48.8%。
在所有者權(quán)益中，少數(shù)股東權(quán)益向來是明股實(shí)債的溫床。
從2018年到2020年，旭輝的少數(shù)股東權(quán)益分別為199.59億元、331.67億元和440.54億元，2021年上半年末則達(dá)到572.35億元。
與此同時(shí)，上述年份間，旭輝的少數(shù)股東損益分別為14.94億元、23.82億元和36.34億元，2021年上半年則為16.94億元。而集團(tuán)歸母凈利潤分別為64.37億元和80.32億元、36.03億元。
少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益差距過大，并且遠(yuǎn)超歸母凈利潤權(quán)益，不得不讓人存疑，集團(tuán)是否存在明股實(shí)債問題？
此外，作為行業(yè)內(nèi)有名的"合作之王"，旭輝也存在備受質(zhì)疑的表外負(fù)債。
2017年年末，旭輝的聯(lián)營合營企業(yè)權(quán)益合計(jì)為86.27億元，遠(yuǎn)不足百億。到2018至2020年，這一數(shù)據(jù)便翻倍增長為142.9億元、211.38億元和346.88億元。2021年上半年則為360.13億元。
而與不斷增長的投資權(quán)益相反的是，旭輝的利潤回報(bào)基本停滯不前。2017年到2020年，旭輝從聯(lián)營合營企業(yè)獲得的利潤分別為21.06億元、21.75億元、35.56億元和21.28億元，2021年上半年合計(jì)為6.55億元，不僅沒有增長多少，還逐漸減少，也就是空有投入?yún)s不見回報(bào)。
事實(shí)上，旭輝借助合聯(lián)營公司隱匿真實(shí)負(fù)債的例子著實(shí)不少。
最近白酒行業(yè)的一則新聞暗含的信息量很大。
12月22日晚，今世緣發(fā)布"委托理財(cái)公告"，稱公司擬出資13.9億元進(jìn)行委托理財(cái)，其中一筆8000萬元的資金委托理財(cái)則是投向"上信旭日2號(hào)債權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃"，債務(wù)人是濟(jì)南輝明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也是該信托項(xiàng)下用款項(xiàng)目的項(xiàng)目公司。
企查查顯示，濟(jì)南輝明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的實(shí)際控股股東為無錫昌鋒商務(wù)咨詢有限公司，而后者正是旭輝的合聯(lián)營公司。在這筆委托理財(cái)計(jì)劃中，旭輝在其中提供"債權(quán)本息的兌付提供不可撤銷的連帶差額補(bǔ)足義務(wù)"。
也就是說，項(xiàng)目完成后，旭輝可回收該投資公司所持有的80%股權(quán)回籠資金。
而在報(bào)表中，旭輝卻沒有增加這一有息負(fù)債數(shù)據(jù)。而這，還只是旭輝借助合聯(lián)營公司隱藏真實(shí)負(fù)債的冰山一角。
在此次旭輝員工理財(cái)產(chǎn)品被曝延期兌付的同一天，旭輝董事局主席林中曾發(fā)文稱："放棄幻想，認(rèn)認(rèn)真真降杠桿。"同時(shí)他還表示："未來優(yōu)秀房企的負(fù)債率可能不是70%，而是30%。"
數(shù)據(jù)顯示，旭輝的資產(chǎn)負(fù)債率的確已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)下降，只是從實(shí)際情況來看，這杠桿降得好像有點(diǎn)不同尋常。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)大公房產(chǎn)表示，在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)爆雷不斷的環(huán)境下，旭輝出了員工理財(cái)兌付困難的事，在某種程度上的確可以表明旭輝已經(jīng)開始釋放出缺錢的信號(hào)。
對(duì)于旭輝表外負(fù)債的疑惑，柏文喜也解釋道，旭輝是業(yè)內(nèi)有名的合聯(lián)營公司很多的房企，它的財(cái)務(wù)報(bào)表中有很多和合作公司的項(xiàng)目都沒有寫進(jìn)有息負(fù)債里，這也說明旭輝真實(shí)的表外負(fù)債應(yīng)該比較高，可能比一般房企占比還要高一些，也表明旭輝的流動(dòng)性壓力相當(dāng)大。
截至12月30日收盤，旭輝控股報(bào)收4.59港元，股價(jià)微降0.43%，市值約403.15億港元，而2020年末其市值曾高達(dá)500多億港元。
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