五年時(shí)間，時(shí)代中國(guó)從不足200億元銷(xiāo)售額沖到千億，頗為不易。然而，剛剛突破千億目標(biāo)的時(shí)代中國(guó)尚未在“千億戰(zhàn)隊(duì)”里站穩(wěn)腳跟，其銷(xiāo)售額就又從千億陣營(yíng)跌回了百億陣營(yíng)。

 

　　3月30日晚間，時(shí)代中國(guó)發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告。年報(bào)顯示，2021年公司年度合同銷(xiāo)售955.9億元，同比下降4.8%；合同銷(xiāo)售均價(jià)18590元/每平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。

 

　　報(bào)告期內(nèi)，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入436.4億元，同比下降13.1%；年度利潤(rùn)47.5億元，同比下降11.4%；核心凈利潤(rùn)48.02億元，同比下降10.9%；毛利率及凈利率分別為27.6%及10.9%，與去年基本持平。

 

　　作為老牌粵系房企，時(shí)代中國(guó)的土地儲(chǔ)備主要集中在大灣區(qū)。年報(bào)顯示，截至2021年末，時(shí)代中國(guó)總土地儲(chǔ)備約為1990萬(wàn)平方米，約有九成集中在大灣區(qū)。

 

　　較為集中的土地儲(chǔ)備雖然有利于時(shí)代中國(guó)在大灣區(qū)深耕，降低盲目擴(kuò)張、踩錯(cuò)節(jié)奏的風(fēng)險(xiǎn)，但也從根本上限制了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模。

 

　　近幾年來(lái)，從時(shí)代中國(guó)的拿地動(dòng)向來(lái)看，其有向其他地區(qū)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2021年，時(shí)代中國(guó)在廣州、佛山、長(zhǎng)沙、惠州、東莞、肇慶及南京地區(qū)購(gòu)入8幅地塊，土地收購(gòu)成本總額約為45.53億元。

 

　　時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄在年報(bào)中也表示，將繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，繼續(xù)投資長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、成渝城市群等高增長(zhǎng)潛力區(qū)域。

 

　　他信心滿(mǎn)滿(mǎn)地說(shuō)：“我希望，通過(guò)未來(lái)兩到三年的努力，我們能夠打造出全新的時(shí)代中國(guó)，為公司能成為一家百年企業(yè)、世界500強(qiáng)企業(yè)，奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)！”

 

　　有目標(biāo)固然好。然而，行業(yè)變局之下，時(shí)代中國(guó)的日子似乎也并不好過(guò)。

 

 

　　2月中旬以來(lái)，時(shí)代中國(guó)接連被兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了評(píng)級(jí)。

 

　　3月10日，惠譽(yù)將時(shí)代中國(guó)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從“BB-”下調(diào)至“B+”，展望為“負(fù)面”，同時(shí)，還將高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”。

 

　　惠譽(yù)表示，評(píng)級(jí)被下調(diào)反映了時(shí)代中國(guó)由于2021年下半年現(xiàn)金回款有所放緩以及進(jìn)入資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)有限而導(dǎo)致其財(cái)務(wù)靈活性有所減弱。

 

　　“負(fù)面的展望反映了惠譽(yù)認(rèn)為其在2023年到期的資本市場(chǎng)再融資能力的不確定性，因?yàn)樵摴救匀粺o(wú)法進(jìn)入離岸債券市場(chǎng)。”

 

　　這是時(shí)代中國(guó)一個(gè)月之內(nèi)第二次被下調(diào)評(píng)級(jí)，且操作方都是國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。

 

　　2月17日，穆迪將時(shí)代中國(guó)的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“Ba3”下調(diào)至“B1”，將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”。評(píng)級(jí)展望仍為“負(fù)面”。

 

　　穆迪表示：“評(píng)級(jí)下調(diào)反映了時(shí)代中國(guó)的流動(dòng)性緩沖能力下降，原因是融資渠道收窄，以及城市再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(URPs)的現(xiàn)金支出持續(xù)增加。”

 

　　此外，穆迪還指出，時(shí)代中國(guó)的合同銷(xiāo)售額將下降，并進(jìn)一步對(duì)其關(guān)鍵信用指標(biāo)構(gòu)成壓力，這將不再對(duì)其原來(lái)“Ba3”的公司家族評(píng)級(jí)提供支撐。

 

　　“負(fù)面的展望反映了穆迪的預(yù)期，即在商業(yè)環(huán)境承壓的背景下，時(shí)代中國(guó)的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)將在未來(lái)12-18個(gè)月惡化。”

 

　　結(jié)合穆迪與惠譽(yù)的評(píng)級(jí)觀(guān)點(diǎn)不難看出，時(shí)代中國(guó)目前存在銷(xiāo)售額下滑及再融資風(fēng)險(xiǎn)加大的危機(jī)。

 

　　這些也可以在年報(bào)中看出一些端倪。

 

　　年報(bào)顯示，2021年時(shí)代中國(guó)年度合同銷(xiāo)售955.9億元，同比下降4.8%。而進(jìn)入2022年，時(shí)代中國(guó)的銷(xiāo)售額下滑更為顯著。

 

　　資料顯示，2022年1-2月，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售(連合營(yíng)項(xiàng)目銷(xiāo)售)金額共計(jì)約為96.04億元，同比下降19.23%；簽約建筑面積約為57.9萬(wàn)平方米，同比下滑4.6%。

 

　　與此同時(shí)，截止2021年末，公司利潤(rùn)也降至47.54億元，同比下降11.4%；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)降至32.60億元，同比下降34.0%；毛利率和凈利率為27.6%和10.9%，較上一年分別降低1.1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。

 

　　雖然2021年時(shí)代中國(guó)的營(yíng)收有所增長(zhǎng)，但由此也不難看出，其陷入“增收不增利”的境地。

 

　　此外，截止2021年末，時(shí)代中國(guó)的現(xiàn)金及銀行結(jié)存賬面結(jié)余約為206.57億元（2020年12月31日：379.6億元），較2020年末減少45.6%。然而，其計(jì)息銀行貸款及其他借款(不包括應(yīng)付利息)總額卻達(dá)到約533.941億元，一年內(nèi)到期借款約110.2億元。

 

　　穆迪在下調(diào)評(píng)級(jí)時(shí)指出，截至2021年底，時(shí)代中國(guó)現(xiàn)金余額顯著下降，原因是其在城市再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方面的持續(xù)支出，以及從房地產(chǎn)銷(xiāo)售中回收現(xiàn)金的速度放緩，導(dǎo)致流動(dòng)性緩沖減少。“其部分現(xiàn)金留存在項(xiàng)目層面，無(wú)法在需要時(shí)及時(shí)調(diào)集用于償還公司債務(wù)。”

 

 

　　實(shí)際上，為了提升銷(xiāo)售能力，時(shí)代中國(guó)早在2019年就在內(nèi)部推行“全民賣(mài)房”。

 

　　報(bào)道稱(chēng)，公司還曾下達(dá)賣(mài)房指標(biāo)，要求在2020年1月15日前，普通員工須每人賣(mài)出1套，經(jīng)理及普通總監(jiān)每人2套，普通總監(jiān)以上每人4套，副總裁每人6套。甚至，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成不了賣(mài)房指標(biāo)，員工將會(huì)被裁。

 

　　此消息在當(dāng)時(shí)一度被傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，并引發(fā)廣泛關(guān)注。

 

　　媒體后來(lái)求證時(shí)代中國(guó)，其回應(yīng)并未諱言“全員賣(mài)房“一事，但否認(rèn)公司下達(dá)相應(yīng)指標(biāo)及懲罰措施。

 

　　事實(shí)上，即便全員參與賣(mài)房，時(shí)代中國(guó)在2021年的銷(xiāo)售額仍沒(méi)能達(dá)標(biāo)。

 

　　此前，時(shí)代中國(guó)定下2021年1100億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，截止報(bào)告期末，時(shí)代中國(guó)年度合同銷(xiāo)售955.9億元，完成既定目標(biāo)的87%。

 

　　受限于各項(xiàng)壓力，時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄在2021年業(yè)績(jī)會(huì)上透露，預(yù)計(jì)今年銷(xiāo)售目標(biāo)約為650億元左右。“我們不傾向于用極端的方法，比如以?xún)r(jià)換量以及非常短期的行為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成，所以主動(dòng)做了銷(xiāo)售規(guī)模的管控，讓我們銷(xiāo)售的安排更加從容一點(diǎn)。”

 

　　這與時(shí)代中國(guó)前些年動(dòng)輒超額完成銷(xiāo)售目標(biāo)的發(fā)展態(tài)勢(shì)有著強(qiáng)烈反差。資料顯示，2019年和2020年，時(shí)代中國(guó)分別實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額783.6億元和1003.8億元，分別完成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的104%和122%。

 

　　實(shí)際上，時(shí)代中國(guó)如今的“保守”不僅體現(xiàn)在銷(xiāo)售目標(biāo)的制定上，還體現(xiàn)在其對(duì)拿地的把控上。

 

　　自2021年，時(shí)代中國(guó)就已經(jīng)放緩了拿地節(jié)奏。年報(bào)顯示，2021年時(shí)代中國(guó)僅在廣州、佛山、長(zhǎng)沙、惠州、東莞、肇慶及南京地區(qū)購(gòu)入8幅地塊，土地收購(gòu)成本總額約為45.53億元。而在2020年，時(shí)代中國(guó)的拿地金額高達(dá)225.09億元。

 

　　針對(duì)2021年放緩拿地節(jié)奏，管理層表示，從目前來(lái)看，措施是對(duì)的。未來(lái)將通過(guò)合適的時(shí)間擴(kuò)充土儲(chǔ)，增加高質(zhì)量土儲(chǔ)，利用產(chǎn)品的品質(zhì)，帶來(lái)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

 

　　不過(guò)，就拿地金額結(jié)構(gòu)來(lái)看，2020年-2021年，時(shí)代中國(guó)拿地仍以大灣區(qū)為主，雖然其有“走出大本營(yíng)，開(kāi)辟新戰(zhàn)場(chǎng)”的念頭，但是其在大本營(yíng)外拿地較為分散且單一，并沒(méi)有形成深耕城市。

 

　　除此之外，時(shí)代中國(guó)的另一主營(yíng)業(yè)務(wù)－－城市更新方面，在2021年也出現(xiàn)了收入大減的情況。年報(bào)顯示，截止2021年末，時(shí)代中國(guó)城市更新業(yè)務(wù)收入44.07億元，同比降幅約19.2%。

 

　　而在備受關(guān)注的三道紅線(xiàn)方面，時(shí)代中國(guó)仍踩一道紅線(xiàn)，為黃檔房企。截止2021年末，時(shí)代中國(guó)的凈負(fù)債比率及現(xiàn)金短債比符合要求，分別為76.7%和1.9，但其剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率74.6%，距離目標(biāo)還有一定距離。

 

　　或許正是因?yàn)榇嬖谶@些潛在的發(fā)展挑戰(zhàn)，時(shí)代中國(guó)的發(fā)展目標(biāo)開(kāi)始逐漸趨于保守。

 

　　不過(guò)，對(duì)于行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄還是給出了樂(lè)觀(guān)的判斷，他表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著行業(yè)調(diào)控政策逐步放開(kāi)，行業(yè)最為糟糕的時(shí)刻逐步消去，從二、三季度開(kāi)始，市場(chǎng)會(huì)逐步走向平穩(wěn)。

 

　　“相信中國(guó)市場(chǎng)的韌性以及容量，經(jīng)歷行業(yè)的不確定后，還會(huì)帶來(lái)一些新的機(jī)會(huì)。”