當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，受到影響的不僅只有開發(fā)商，還有眾多購(gòu)房者。

 

　　成都萬(wàn)科君逸小區(qū)業(yè)主于近日聯(lián)系到了大公房產(chǎn)，說出了自己買房后遇到的“糟心事”。

 

　　業(yè)主王芳（化名）表示，“從去年4月30日交房后，我跟其他業(yè)主就發(fā)現(xiàn)小區(qū)存在很多問題，和之前宣傳的不太一樣。例如小區(qū)住宅和商業(yè)別墅中間應(yīng)有的通透式圍墻，不翼而飛了。”

 

小區(qū)實(shí)景圖/業(yè)主供圖

 

　　不僅如此，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)，住宅9號(hào)樓的公共綠地，也被開發(fā)商贈(zèng)予了商業(yè)10號(hào)樓，成為其獨(dú)有的私家花園。此類非典型的“簡(jiǎn)配”問題，成為該小區(qū)住宅區(qū)主心中的一根刺。

 

　　“我們的訴求，就是希望萬(wàn)科能夠按照規(guī)劃圖紙的要求，把商業(yè)和住宅和商業(yè)分開，圍墻建好。”維權(quán)業(yè)主表示。

 

 

　　大公房產(chǎn)了解到，2017年9月，成都共推出了三宗天府新區(qū)的地塊，面積總計(jì)31.36萬(wàn)平方米。萬(wàn)科以44.31億元競(jìng)得兩宗地塊，其中一宗名為天府新區(qū)華陽(yáng)街道辦事處一心村六組、鶴林村四組的地塊，溢價(jià)率57.64%，樓面價(jià)12000元/㎡，位于萬(wàn)科翡翠公園項(xiàng)目附近，該地塊出讓面積40.89畝，土地用途為住宅兼容商業(yè)用地。

 

　　萬(wàn)科競(jìng)價(jià)118次歷時(shí)近一個(gè)小時(shí)才搶到該地塊，該地塊也成為天府新區(qū)第一宗“萬(wàn)元地”。隨后，萬(wàn)科在該地塊建起了萬(wàn)科君逸小區(qū)。

 

　　2020年4月，王芳購(gòu)買了萬(wàn)科君逸的住宅期房，彼時(shí)樓盤單價(jià)約為2.4萬(wàn)元/平方米。2021年4月30日，萬(wàn)科君逸小區(qū)如約交房，規(guī)劃中包含住宅區(qū)和商業(yè)別墅區(qū)兩部分，其中1-9號(hào)樓為住宅部分，10-12號(hào)樓為商業(yè)別墅。

 

　　根據(jù)小區(qū)規(guī)劃與宣傳圖，商業(yè)和住宅本應(yīng)該有圍墻隔開。但是王芳與其他住宅區(qū)業(yè)主在交房不久后注意到，規(guī)劃圖紙中住宅7號(hào)樓二單元-8號(hào)樓與商業(yè)的11號(hào)樓-12號(hào)樓之間、住宅的9號(hào)樓與商業(yè)10號(hào)樓之間并未設(shè)置通透式圍墻。

 

圖為規(guī)劃圖紙/業(yè)主供圖

 

　　而沒有這道圍墻，商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)之間就失去了一道屏障。對(duì)此，王芳坦言了自己的擔(dān)憂：“商業(yè)別墅本質(zhì)上就是商業(yè)，以后可以開公司，可以開茶樓，可以開洗腳房。商業(yè)和住宅混在一起，以后很多外來消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)出出，很擔(dān)心影響我們正常的生活和小區(qū)安全。”

 

業(yè)主供圖/至今未有通透式圍墻

 

　　除了“通透式圍墻”變“透明式圍墻”，部分已入住的業(yè)主還發(fā)現(xiàn)，住宅9號(hào)樓與商業(yè)10號(hào)樓之間的住宅入口處的公共綠地，被開發(fā)商贈(zèng)送給10號(hào)樓用戶作為私家花園。

 

小區(qū)綠地/業(yè)主供圖

 

　　隨后，王芳和部分業(yè)主帶著關(guān)于圍墻和公共綠地的疑問，前往售樓處討要說法。

 

　　在前后4次協(xié)商、歷時(shí)一年之后，項(xiàng)目方承認(rèn)了規(guī)劃圖紙包含通透式圍墻，同時(shí)表示公司還有修建圍墻的儲(chǔ)備資金。

 

　　但項(xiàng)目方同時(shí)表示，要想“加墻”也需要跟商業(yè)別墅業(yè)主商量，因?yàn)橘u房時(shí)曾經(jīng)和商業(yè)別墅業(yè)主承諾了小區(qū)“統(tǒng)一管理”。

 

　　而關(guān)于“私贈(zèng)公共綠地”一事，萬(wàn)科方面則對(duì)維權(quán)業(yè)主表示，這部分綠地是公共綠地，不過現(xiàn)在屬于商業(yè)業(yè)主的，因?yàn)橐呀?jīng)簽在了合同中。

 

　　由于開發(fā)商方面一直未能給出滿意的解決辦法，王芳與其他業(yè)主也通過12345市長(zhǎng)熱線等方式進(jìn)行舉報(bào)。

 

　　2021年，天府新區(qū)公園城市局在給維權(quán)業(yè)主答復(fù)時(shí)表示，在小區(qū)規(guī)劃圖紙中，商業(yè)別墅和普通住宅之間確實(shí)存在通透式圍墻，規(guī)劃核實(shí)與審批圖紙一致。另外，該部門在2021年6月的回復(fù)還中表示，“已要求開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行整改”。

 

 

　　王芳表示，在天府新區(qū)公園城市局要求開發(fā)商整改前后，對(duì)方確實(shí)在住宅與商業(yè)別墅中間建了一道“圍墻”，只不過這道墻和規(guī)劃圖中的大相徑庭。

 

后來建造的圍墻/業(yè)主供圖

 

　　看著眼前“郁郁蔥蔥”的綠墻，再想想規(guī)劃圖中的通透式圍墻，王芳等業(yè)主覺得無法接受。

 

　　于是，經(jīng)過多次網(wǎng)絡(luò)、電話等形式的咨詢和投訴，天府新區(qū)公園城市局于2021年8月回復(fù)稱，企業(yè)方面對(duì)此答復(fù)為“目前該樓盤商業(yè)部分正處于施工階段，因施工需要臨時(shí)拆除圍墻，尚未呈現(xiàn)最終狀態(tài)，施工完畢將予以恢復(fù)”。

 

相關(guān)回復(fù)/業(yè)主供圖

 

　　不過，王芳告訴大公房產(chǎn)：“經(jīng)過4個(gè)月的溝通，直到綠色圍墻拆除，開發(fā)商都沒有給出商量結(jié)果，就連原有的臨時(shí)鐵皮圍墻，也在沒有任何公示和征得業(yè)主的同意情況下就于2021年12月底進(jìn)行私自拆除了。”

 

小區(qū)實(shí)景圖/業(yè)主供圖

 

　　圍墻到底建不建？對(duì)于住宅區(qū)業(yè)主的疑問，萬(wàn)科給出的答復(fù)也是模棱兩可，表示加了圍墻后，商業(yè)別墅業(yè)主沒辦法回家了。

 

　　隨后，開發(fā)商又給出了“折中方案”，對(duì)維權(quán)業(yè)主表示修圍墻可以，但是要在圍墻上開個(gè)門，方便商業(yè)別墅業(yè)主進(jìn)出。

 

　　王芳等維權(quán)業(yè)主還是無法接受，他們認(rèn)為“折中方案”依然沒有按照規(guī)劃圖紙走，也不能徹底隔開住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)。

 

　　王芳表示，他們?cè)谂c開發(fā)商溝通的同時(shí)，也依然在尋求相關(guān)部門的幫助。天府新區(qū)公園城市局近期給業(yè)主的回復(fù)是，萬(wàn)科拆除規(guī)劃中的圍墻確實(shí)涉嫌違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。城管部門相關(guān)人員也表示，如果商業(yè)別墅業(yè)主在開發(fā)商”私贈(zèng)的綠地“上建設(shè)私有圍擋，則屬于“違建”。

 

相關(guān)溝通記錄/業(yè)主提供

 

 

　　除了圍墻和綠地的問題，萬(wàn)科君逸的另一位業(yè)主曉東也向大公房產(chǎn)提出了小區(qū)地下車庫(kù)規(guī)劃不合理等問題。

 

　　曉東表示，萬(wàn)科君逸在地庫(kù)車位建設(shè)完成后，竟然在主干道設(shè)置新的車位，嚴(yán)重影響了其他車輛正常通行，希望開發(fā)商可以對(duì)地庫(kù)進(jìn)行整改。

 

地庫(kù)規(guī)劃圖與實(shí)景圖/業(yè)主供圖

 

　　就王芳、曉東等業(yè)主提出的問題，大公房產(chǎn)咨詢了北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師。

 

　　“開發(fā)商可能基于兩邊業(yè)主的壓力，很難把圍墻建設(shè)起來。”王佳紅律師表示。

 

　　《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2019修正）》第四十三條顯示，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)。如果規(guī)劃圖中有通透式圍墻，現(xiàn)實(shí)中就必須建設(shè)圍墻，開發(fā)商必須按照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。不過，由于開發(fā)商對(duì)商業(yè)別墅業(yè)主有過統(tǒng)一管理的承諾，建立圍墻也涉及到開發(fā)商違約的問題，別墅業(yè)主也可以就此主張賠償。

 

　　對(duì)于私贈(zèng)公共綠地作為別墅區(qū)花園一事，王律師認(rèn)為，公共綠地屬于業(yè)主共有的范圍，開發(fā)商沒有贈(zèng)予給商業(yè)別墅業(yè)主的權(quán)利，這侵害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

 

　　此外，王律師還表示，如果開發(fā)商私自增加了規(guī)劃圖紙中不存在的車位，是違反規(guī)劃的行為，屬于嚴(yán)重違法，業(yè)主可以向規(guī)劃主管部門提出查處，由規(guī)劃主管部門責(zé)令開發(fā)商恢復(fù)原狀，并且可以對(duì)開發(fā)商進(jìn)行行政罰款。

 

　　此外，大公房產(chǎn)還注意到，萬(wàn)科披露的2021年財(cái)報(bào)中顯示，截至2021年12月31日，集團(tuán)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一欄中，成都萬(wàn)科君逸年初賬面余額約為2.9億元，本年減少額中轉(zhuǎn)銷部分約為2.9億元。

 

截圖自萬(wàn)科企業(yè)2021年財(cái)報(bào)

 

　　萬(wàn)科方面稱，集團(tuán)按照目前市場(chǎng)價(jià)格狀況和項(xiàng)目實(shí)際銷售情況，對(duì)項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值進(jìn)行測(cè)試后，對(duì)上述項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

 

　　最新財(cái)報(bào)顯示，作為曾經(jīng)的“地產(chǎn)一哥”，萬(wàn)科2021年凈利潤(rùn)同比下降45.7%，接近腰斬。這也是萬(wàn)科繼1995年、2008年后，38年的發(fā)展史上第三次凈利潤(rùn)下滑。

 

　　郁亮也在業(yè)績(jī)會(huì)上道歉：“2021年萬(wàn)科業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里我向52萬(wàn)名萬(wàn)科股東表示誠(chéng)摯的歉意。”

 

　　對(duì)于凈利潤(rùn)下降，郁亮還反思道，萬(wàn)科過去一直是充分授權(quán)、分布式的特點(diǎn)造成了離散度大的問題。雖然這種充分授權(quán)、分布式的特點(diǎn)，讓萬(wàn)科在行業(yè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，有利于迅速抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，大型復(fù)雜項(xiàng)目越來越多，單一城市公司和單一區(qū)域，不具備完整能力，這就會(huì)表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，部分項(xiàng)目不及預(yù)期，拉低了整體表現(xiàn)。

 

　　“當(dāng)時(shí)是看重了開發(fā)商的口碑和質(zhì)量才選擇了這個(gè)樓盤。但是，萬(wàn)科這樣的行業(yè)龍頭企業(yè)也公然違反規(guī)劃，我們一定維權(quán)到底。”王芳等業(yè)主稱。

 

　　對(duì)此，成都萬(wàn)科對(duì)大公房產(chǎn)表示，萬(wàn)科君逸的情況公司一直在關(guān)注，此前萬(wàn)科已經(jīng)成立了專項(xiàng)工作小組，也正在與業(yè)主溝通和征求意見，爭(zhēng)取盡快解決業(yè)主問題。

 

　　對(duì)于此事發(fā)展后續(xù)，大公房產(chǎn)持續(xù)關(guān)注。