繼2月份全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺后，5月10日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（下稱《辦法》）。

 

　　《辦法》規(guī)定，該省行政區(qū)域內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)遵循“專戶專存、?？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)管、節(jié)點控制”的原則，最大程度保障商品房交易雙方的合法權(quán)益。

 

　　監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)建立健全以樓盤表為索引的商品房預(yù)售管理信息系統(tǒng)，會同銀保監(jiān)等部門推動房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

 

　　這也是4月份中央政治局作出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”表述以來，首個出臺的地方政策。

 

　　IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜指出：“山西預(yù)售金監(jiān)管辦法的出臺，讓商品房預(yù)售資金管理變得有法可依，也對房企的預(yù)算、投資和資金管理提供了可供參照的規(guī)則，無論對于保交房還是對于行業(yè)的健康發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實意義。”

 

 

　　從具體內(nèi)容來看，此次山西政策主要有以下兩個“亮點”。

 

　　首先是確定了監(jiān)管銀行及賬戶的專用性。

 

　　《辦法》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)按照“一證一戶”的原則，在項目所在地監(jiān)管部門確定的監(jiān)管銀行名錄中選擇商業(yè)銀行開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》中載明。

 

　　而申請辦理商品房預(yù)售許可時，房企應(yīng)當(dāng)在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管計劃，并提交預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議主要內(nèi)容在預(yù)售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。

 

　　具體預(yù)售資金監(jiān)管計劃包括：項目重點監(jiān)管額度，單體工程重點監(jiān)管額度明細(xì)；項目用款計劃；監(jiān)管銀行、賬戶名稱、賬號等。

 

　　其次是明確規(guī)定了預(yù)售資金的收存、支取和使用條件。

 

　　《辦法》指出，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，不得存入其他賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)向購房人開具監(jiān)管賬戶繳款單。

 

　　購房人憑借著繳款單，就可以將全部購房價款直接存入監(jiān)管賬戶。一旦購房人申請商業(yè)銀行按揭貸款和住房公積金貸款，監(jiān)管賬戶將作為貸款唯一到賬賬戶。

 

　　而有關(guān)部門辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時，應(yīng)當(dāng)核對預(yù)售資金已存入監(jiān)管賬戶的憑證。對于未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的，不得辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案。

 

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對大公房產(chǎn)表示：“山西政策的率先出臺，對于其他省份都有積極的啟發(fā)意義，預(yù)計后續(xù)省一級政府和相關(guān)部門應(yīng)該都會在預(yù)售資金監(jiān)管方面出臺相關(guān)規(guī)范，對于省一級房地產(chǎn)開發(fā)和資金監(jiān)管等都有較好的指導(dǎo)作用。”

 

 

　　值得注意的是，除了以上兩種規(guī)定，本次《辦法》還將監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。

 

　　其中，重點監(jiān)管資金實行專款專用，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得用于支付任何借(貸)款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費用。

 

　　而非重點監(jiān)管資金則可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預(yù)售項目工程建設(shè)和償還本項目貸款等。

 

　　“從山西政策看，其相關(guān)條文和全國其他城市都是類似的，甚至還略偏嚴(yán)格，這點可以從預(yù)售資金的提取額度等方面看出來。”嚴(yán)躍進指出。

 

　　根據(jù)《辦法》，項目所在地監(jiān)管部門可根據(jù)項目情況，綜合確定重點監(jiān)管資金總額，但不得低于工程建設(shè)預(yù)算總額（包括建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費用）的110%，全裝修交付商品房項目，應(yīng)將裝修成本納入預(yù)算總額。

 

　　具體可根據(jù)項目單體工程建設(shè)進度進行動態(tài)調(diào)整：

 

　　如施工進度達到地上主體工程封頂?shù)?，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的40%；項目基本建成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織施工單位和監(jiān)理單位三方驗收，具備驗收合格資料的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的20%；取得項目綜合竣工驗收備案的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的5%等。

 

　　嚴(yán)躍進表示，施工進度達到地上主體工程封頂?shù)?，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的40%，某種程度上就是說房企在工程封頂后只能提取60%比例的重點監(jiān)管資金。“這或說明此類省份一些項目有爛尾的風(fēng)險，所以政策提前做了預(yù)防。”

 

　　不過嚴(yán)躍進亦指出，該政策也有一定的創(chuàng)新性和靈活性。

 

　　比如《辦法》規(guī)定，監(jiān)管部門可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)考核、信用評價及資產(chǎn)負(fù)債情況，適當(dāng)降低或提高其節(jié)點留存重點監(jiān)管資金額度，但每個節(jié)點降低或提高的比例不得超過5%。

 

　　他認(rèn)為：“基于當(dāng)前山西省房地產(chǎn)市場的情況，實際上降低5%的概率會更大，因為政府多少會從保護和鼓勵房企的角度出發(fā)。這也可以使得一些優(yōu)質(zhì)的房企更好地利用政策，更好地實現(xiàn)資金的回籠。”

 

　　另外，《辦法》明確，人民法院保全、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在1個工作日內(nèi)書面告知監(jiān)管部門，并嚴(yán)格執(zhí)行《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施，確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》。

 

　　嚴(yán)躍進表示，這充分說明山西省積極落實了最高法此前的政策，對于各地法院保全預(yù)售資金的行為進行了規(guī)定，對于相關(guān)領(lǐng)域的規(guī)范運作具有積極的意義。因為實際上，當(dāng)?shù)匾彩窍ＭY金能夠比較順利地進入到工程項目中。

 

 

　　作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)向來是串聯(lián)各大民生行業(yè)的重要鏈條，房地產(chǎn)穩(wěn)則金融體系穩(wěn)，房地產(chǎn)不穩(wěn)則金融體系不穩(wěn)。

 

　　但是在過去，部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的缺位，制約著房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，并在行業(yè)高周轉(zhuǎn)時代引發(fā)了項目爛尾和交房推遲風(fēng)險，影響了廣大購房人的切身利益。

 

　　公開資料顯示，關(guān)于我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策，最早可以追溯到1994年出臺的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

 

　　彼時商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法由房地產(chǎn)管理部門制定，同時，省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)辦法自行制定實施細(xì)則。

 

　　安信證券研報顯示，此前，部分城市將資金監(jiān)管額度規(guī)定為預(yù)售款總額的10%-40%，如廣東的城市普遍為10%，昆明為30%，重慶為35%。而部分城市工程造價上浮比例也各有不同，如浙江為1.3倍，福建的城市多為1.2倍。

 

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅指出，由于全國各個城市對預(yù)售資金的監(jiān)管一直存在著尺度不統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，以及管理機制相對模糊的情況。且有些城市有預(yù)售資金管理制度，有些城市沒有，這也就導(dǎo)致在實際處理的過程中相對來說比較混亂。

 

　　在這種背景下，今年2月初，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法正式出臺，這也是商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國層面作出統(tǒng)一安排，并確定了監(jiān)管機制。

 

　　而在4月29日，中央政治局會議再次定調(diào)“房住不炒”，并提出兩大重點：支持各地完善房地產(chǎn)政策、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。這也是中央首次對備受關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。

 

　　彼時有專家解讀表示，這是最高層面的房地產(chǎn)市場“救市”政策，利好房企預(yù)售資金循環(huán)。在此之后，惠州、徐州、梅州、連云港、岳陽、長春等多地密集出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策，相繼在預(yù)售資金監(jiān)管方面提出優(yōu)化措施。

 

　　不過在郭毅看來，相比其它地方，山西省的政策在制定方面還是相對科學(xué)的。她認(rèn)為，一方面是該商品房預(yù)售資金重點監(jiān)管賬戶保留的其實是能夠滿足開發(fā)商自身建設(shè)、裝修完成的一個基礎(chǔ)性的資金，其它資金可以由其自行提取處理，這樣的話，就能夠保證開發(fā)商有一定流動資金去應(yīng)付自身的日常經(jīng)營性支出。

 

　　而在另一個層面，該預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的資金也可以讓項目有一個從開發(fā)到交付使用前的一個全周期的保障，讓購房家庭更加安心，不用擔(dān)心開發(fā)商會出現(xiàn)資金問題導(dǎo)致項目爛尾。所以這個政策實際是在購房者、開發(fā)商以及市場三者之間，保證一個預(yù)期的穩(wěn)定。

 

 

　　不過值得注意的是，從山西望向全國，目前商品房預(yù)售資金監(jiān)管的實際落地依然處在一個尷尬的境地。

 

　　柏文喜告訴大公房產(chǎn)，預(yù)售資金監(jiān)管政策的出臺是為了防止各大開發(fā)商隨意抽調(diào)資金，導(dǎo)致房子爛尾。不過從實際情況來看，目前已發(fā)布的商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，在落地執(zhí)行上還存在僅僅為了規(guī)避自身責(zé)任而隨意性層層加碼、脫離行業(yè)、地區(qū)和房企實際情況的問題。

 

　　“這在一定程度上，反而推高和加劇了房企的流動性壓力，極易觸發(fā)爛尾問題的跨項目、跨區(qū)域蔓延，擴大了保交樓的風(fēng)險程度。”柏文喜指出。

 

　　在他看來，當(dāng)前房地產(chǎn)流動性危機仍未散去，如果商品房預(yù)售資金監(jiān)管繼續(xù)加強，肯定會讓房企緊張的資金狀況更加雪上加霜。

 

　　因此他認(rèn)為，如何根據(jù)行業(yè)發(fā)展變化和宏觀政策的訴求，來因地制宜、切合實際和面向未來地調(diào)整地方性的行業(yè)監(jiān)管政策，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展大方向下的一個重要課題。

 

　　對于這種情況，郭毅也表示，從全國層面上來講，地方省市應(yīng)該以一個相對科學(xué)的方式去管理房地產(chǎn)行業(yè)和市場，既不要矯枉過正，也不要過度寬松，把風(fēng)險推向市場。

 

　　“總的來說，管理者還是要承擔(dān)起相應(yīng)的職責(zé)，在購房者和開發(fā)商之間做好平衡，不管是通過什么專業(yè)手段，都要讓市場保證平穩(wěn)健康發(fā)展，讓預(yù)期保持一個相對積極樂觀的狀態(tài)，這樣才是一個相對好的管理體系。”她補充道。

 

　　而對于當(dāng)前的商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的優(yōu)化空間，郭毅認(rèn)為，預(yù)售資金的提取方式其實可以更加的簡化。

 

　　“現(xiàn)在只要在賬戶里面保留了基本能夠滿足建設(shè)使用的資金以外，其它的額外資金，最好可以讓開發(fā)商能夠以相對簡單的方式去提取和使用。比如山西就明確開發(fā)商可根據(jù)不同的施工節(jié)點提取一定的資金，這樣的管理就非常動態(tài)，也更加靈活。把握好整體的管理就行。”

 

　　柏文喜也表示，隨著商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策在實踐中的不斷完善以及向其他省市的推廣普及，房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)也會隨之變得更健康。