2022年開年至今，全國有超100城樓市政策出現(xiàn)調(diào)整，政策大都以“松綁”為主，包括公積金貸款最高額度上調(diào)、房貸利率下調(diào)、人才補貼、多孩家庭購房補貼等。但自2021年房地產(chǎn)行業(yè)步入“寒冬”，房價受到一定程度影響下跌后，商品房的的成交量并沒有隨著房價的下跌而上升。

 

　　據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，一季度全國商品房銷售面積約為3.11億平方米，同比下降13.8%，銷售額約為29655億元，同比下降22.7%。對此，有專家分析，許多購房者對于買房還是持有觀望態(tài)度，再加上疫情之下，收入收到影響，購房者更是不敢輕易入局。另外，銷售額的下降也在一定程度上證明了房地產(chǎn)市場需求下降。

 

 

　　標普信評認為，由于需求疲弱，2022年商品房銷售額將面臨較大的下行壓力。較弱的需求主要受到兩方面的影響，一方面是疫情的反復對經(jīng)濟發(fā)展和人員流動形成了較大的限制，受到部分核心城市封閉等影響，整體房地產(chǎn)市場的需求受到了一定的壓制，而疫情中經(jīng)濟下行壓力較大也導致購房者對未來信心較弱進而增加了儲蓄；另一方面是前期出臺的各類支持性政策的落地效果大幅不及預期。

 

　　受到上述因素的影響，2022年1-4月全國商品房銷售額累計同比大幅下滑。據(jù)國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%。其中，住宅待售面積增長14.8%。

 

圖片來源：國家統(tǒng)計局官網(wǎng)

 

　　另外，標普信評預計，2022年全國商品房銷售額將出現(xiàn)15%-25%的下滑。在中性假設(shè)下，我們假定各地刺激需求的邊際放松政策將在8月份開始對商品房銷售產(chǎn)生正面推動作用，全國商品房銷售額自8月份起將逐步小幅回暖，最終全國商品房銷售額將出現(xiàn)約20%的下滑。而在樂觀和悲觀情景下，全國商品房銷售額將出現(xiàn)15%和25%的下滑。

 

圖片來源：標普信評報告

 

 

　　除了商品房銷售，標普信評認為，民營房企的融資亟待恢復。受到需求疲軟的影響，我們預計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流將會出現(xiàn)顯著下滑，整體財務(wù)杠桿率將上升。在面對整體需求疲軟時，融資端的回暖將是企業(yè)抵御行業(yè)下行的最好武器。如果再融資渠道通暢，則企業(yè)可以應(yīng)對行業(yè)下行壓力，企業(yè)杠桿可能升高，但仍可保持足夠的經(jīng)營韌性。我們認為，國有房企仍將承受銷售下行、現(xiàn)金流萎縮的壓力，但在再融資方面具備較大的優(yōu)勢，而民營房企則將面臨現(xiàn)金流萎縮和再融資不暢的雙重考驗。

 

　　標普信評預計，民營房企再融資環(huán)境的恢復仍需要較長的時間，一方面是由于企業(yè)自身銷售下行帶來的基本面惡化，另一方面是因為金融機構(gòu)由于前期民營房企信用風險事件產(chǎn)生的避險情緒不會快速的恢復。以債券融資為例，從2020年11月開始，行業(yè)整體債券融資呈現(xiàn)明顯的凈流出，總凈融資額減少超過1400億元。但結(jié)構(gòu)方面卻呈現(xiàn)了巨大的差異，近半年來整體凈融資額缺口收窄的主要原因是國有企業(yè)融資增量較多，而民營房企始終步履維艱。從2020年11月開始至今，民營房企債券凈融資額減少超過2000億元。

 

圖片來源：標普信評報告

 

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2022年1至4月地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行量1763.99億元，同比下降23%，其中民企僅發(fā)86億元，占比4.88%。

 

　　不過，國務(wù)院于5月31日印發(fā)了《扎實穩(wěn)住經(jīng)濟的一攬子政策措施》，明確提出要用好政府性融資擔保等政策。其中包括，今年新增國家融資擔?；鹪贀：献鳂I(yè)務(wù)規(guī)模1萬億元以上。對符合條件的交通運輸、餐飲、住宿、旅游行業(yè)中小微企業(yè)、個體工商戶，鼓勵政府性融資擔保機構(gòu)提供融資擔保支持，政府性融資擔保機構(gòu)及時履行代償義務(wù)，推動金融機構(gòu)盡快放貸，不盲目抽貸、壓貸、斷貸，并將上述符合條件的融資擔保業(yè)務(wù)納入國家融資擔?；鹪贀：献鞣秶?。深入落實中央財政小微企業(yè)融資擔保降費獎補政策，計劃安排30億元資金，支持融資擔保機構(gòu)進一步擴大小微企業(yè)融資擔保業(yè)務(wù)規(guī)模，降低融資擔保費率等。

 

　　綜上，標普信評認為，在需求疲軟的影響下，房企將面臨較大的銷售下行壓力，尤其是重點布局非核心城市的房企，其銷售下行的幅度可能顯著超過行業(yè)平均水平。受此影響，我們認為房企的桿桿率和財務(wù)風險均將普遍呈現(xiàn)上升趨勢，民營房企將面臨再融資不暢和經(jīng)營性現(xiàn)金流萎縮的雙重考驗，再融資不暢的民營房企可能仍然會出現(xiàn)違約情況。不過，當“銷售出現(xiàn)行業(yè)性明顯回暖”、“金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)行業(yè)的審慎態(tài)度得到緩解，民企的再融資呈現(xiàn)明顯的回暖”、“預售資金監(jiān)管政策得到優(yōu)化，出險企業(yè)開始逐步歸還利息甚至本金”情況出現(xiàn)時，房地產(chǎn)行業(yè)可能會迎來一下轉(zhuǎn)機。