2025年已經(jīng)過(guò)半，房地產(chǎn)市場(chǎng)在這半年間經(jīng)歷了諸多政策調(diào)整與變革。政策端，一系列“穩(wěn)樓市”政策不斷出臺(tái)，從去庫(kù)存、擴(kuò)需求、新模式構(gòu)建到化風(fēng)險(xiǎn)等多維度發(fā)力。在需求端，不斷降低購(gòu)房成本和門檻，包括下調(diào)房貸利率、公積金政策調(diào)整、購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置等多方面內(nèi)容。

 

　　在這樣的政策背景下，2025年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策引導(dǎo)、需求調(diào)整與行業(yè)轉(zhuǎn)型中不斷穩(wěn)中向好，市場(chǎng)在分化中尋新機(jī)，在深度調(diào)整中發(fā)展新模式。基于此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波公布了《從“增量下行”到“品質(zhì)提升”市場(chǎng)總體穩(wěn)中向好——2025年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合點(diǎn)評(píng)》。

 

　　以下為《2025年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合點(diǎn)評(píng)》全文：

 

　　2025年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策引導(dǎo)、需求調(diào)整與行業(yè)轉(zhuǎn)型中不斷穩(wěn)中向好，市場(chǎng)在分化中尋新機(jī)，在深度調(diào)整中發(fā)展新模式。從新房、二手房、租賃等維度看，市場(chǎng)正經(jīng)歷從“增量下行”到“品質(zhì)提升”的深度調(diào)整，各環(huán)節(jié)相互作用，共同推動(dòng)行業(yè)整體止跌回穩(wěn)。

 

　　一、新房市場(chǎng)：熱度分化，改善需求是關(guān)鍵變量

 

　　從安居客新房線上找房熱度來(lái)看，市場(chǎng)整體還是延續(xù)降溫（重點(diǎn)66城均值同比降9.1%），但城市梯隊(duì)分化顯著：一線市場(chǎng)內(nèi)部分化嚴(yán)重，高品質(zhì)改善需求項(xiàng)目的熱度不斷提升，但外圍區(qū)域的壓力依然較大；新一線城市韌性最強(qiáng)?，5-6月熱度持續(xù)向好，成都、杭州等憑借“好房子”供應(yīng)、人才政策，成為需求外溢承接區(qū)；三四線城市走勢(shì)低迷?，政策對(duì)市場(chǎng)的效力已經(jīng)趨弱，庫(kù)存壓力大，需求提振難度大。

 

　　從安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)66城新房均價(jià)同比微降0.5%，呈現(xiàn)“以質(zhì)換量”過(guò)渡特征：一線城市因核心地段稀缺供應(yīng)、高端改善項(xiàng)目集中，均價(jià)微漲（0.8%）；新一線、二線城市因剛需盤占比提升，均價(jià)微降（新一線降0.5%）。面積段需求中，90-120㎡剛需仍主導(dǎo)，但5-6月120-140㎡、180-220㎡改善戶型占比提升，反映“好房子”政策與房貸優(yōu)化激活置換需求，市場(chǎng)向“剛需+改善雙輪驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)型。

 

　　二、二手房市場(chǎng)：以價(jià)換量，對(duì)新房分流效應(yīng)加劇

 

　　從安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看，百城二手房月均掛牌量保持增長(zhǎng)，但一線、二線城市增速放緩?，核心城市供應(yīng)增量邊際收窄，總體觀望情緒依然存在。上半年二手房市場(chǎng)在調(diào)整中尋求平衡，后續(xù)需關(guān)注政策引導(dǎo)、需求激活與城市分化深化，以把握市場(chǎng)新周期走向。

 

　　一方面，掛牌時(shí)長(zhǎng)普遍延長(zhǎng)，一線城市的外圍區(qū)域表現(xiàn)更為明顯，既體現(xiàn)核心城市非核心區(qū)域二手房流通難度提升，也折射市場(chǎng)博弈加劇，但二手房成交占比在很多城市持續(xù)提升，這也顯示出，二手房市場(chǎng)回穩(wěn)的趨勢(shì)更為明顯。二手房掛牌均價(jià)整體波動(dòng)減少，一線城市因“以價(jià)換量”策略，外圍區(qū)域價(jià)格回落更顯著。

 

　　另一方面，二手房對(duì)新房分流效應(yīng)在加劇。二手房市場(chǎng)在“即買即住、配套成熟”優(yōu)勢(shì)下重點(diǎn)城市二手房找房人數(shù)占比達(dá)67%，較去年同期升5個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市占比超65%，反映市場(chǎng)需求向二手房?jī)A斜，“即買即住、配套成熟”的二手房?jī)?yōu)勢(shì)持續(xù)釋放。對(duì)新房分流效應(yīng)深化（重點(diǎn)城市分流強(qiáng)度平均30%，三四線36%），尤其低能級(jí)城市，二手房“截流”新房客群更顯著，倒逼新房市場(chǎng)加速產(chǎn)品與政策創(chuàng)新。

 

　　三、租賃市場(chǎng)：景氣趨穩(wěn)，需求與價(jià)格分化并行

 

　　重點(diǎn)40城租賃景氣度整體“溫”態(tài)運(yùn)行，春節(jié)后“小陽(yáng)春”與畢業(yè)季短暫回暖，但租金表現(xiàn)弱于去年同期，具體來(lái)看，22城掛牌租金環(huán)比小幅下跌，僅西部核心城市（烏魯木齊、呼和浩特）微漲，反映收入預(yù)期抑制支付能力，房東讓利成常態(tài)。

 

　　需求側(cè)分化顯著：新一線城市憑借產(chǎn)業(yè)活力，需求熱度領(lǐng)跑?，二季度后新一線、二線需求小幅回升；低能級(jí)城市需求增長(zhǎng)乏力，凸顯城市間租賃吸引力差距。去化節(jié)奏上，房東“以價(jià)換量”見(jiàn)效，新一線城市平均掛牌周期45天，流通性更強(qiáng)，租賃市場(chǎng)適配經(jīng)濟(jì)與人口流動(dòng)變化，后續(xù)需政策優(yōu)化供給、復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)活力。

 

　　四、土地市場(chǎng)：止跌回升，結(jié)構(gòu)與主體優(yōu)化

 

　　從58安居客研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的65城來(lái)看，涉宅用地成交規(guī)模同比漲18.4%，出讓金漲45%，樓面價(jià)漲22.3%，標(biāo)志市場(chǎng)信心修復(fù)，“量?jī)r(jià)齊升”凸顯。核心24城表現(xiàn)突出（涉宅出讓金超5000億），杭州溢價(jià)率35.5%領(lǐng)跑，反映核心城市資源稀缺性驅(qū)動(dòng)房企布局。

 

　　另一方面，企業(yè)拿地結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，地方國(guó)企占比降16%，央企、民企分別升3%、9%，融資端改善向拿地端傳導(dǎo)，民企活力回升，市場(chǎng)主體多元。土地市場(chǎng)修復(fù)對(duì)新房市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng)，將影響樓市供需與價(jià)格，推動(dòng)行業(yè)向“高質(zhì)量投資、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型。

 

　　五、趨勢(shì)展望：止跌回穩(wěn)的大方向不變

 

　　2025年是房地產(chǎn)深度調(diào)整的“過(guò)渡期”，市場(chǎng)在分化中尋找新平衡，在調(diào)整中孕育新動(dòng)能。改善需求釋放、品質(zhì)價(jià)值回歸、城市差異發(fā)展是調(diào)整中的直接體現(xiàn)。

 

　　1、需求端，房貸利率仍有下調(diào)空間，部分城市或進(jìn)一步放寬限購(gòu)、限貸政策，加大對(duì)多孩家庭、新市民等群體的購(gòu)房支持力度；供給端，加快保障性住房建設(shè)，推動(dòng)老舊小區(qū)改造與城市更新，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；市場(chǎng)監(jiān)管方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序，打擊惡意炒作、虛假宣傳等行為，同時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

 

　　2、一線城市核心地段高端項(xiàng)目將繼續(xù)支撐均價(jià)上行，新一線、二線城市隨著“好房子”項(xiàng)目供應(yīng)增加，產(chǎn)品品質(zhì)提升，價(jià)格有望企穩(wěn)回升，但剛需盤占比高的區(qū)域仍存在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壓力；三四線城市或維持“以價(jià)換量”策略，通過(guò)降價(jià)促銷去庫(kù)存。產(chǎn)品上，改善型需求將持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，120-140㎡、180-220㎡戶型需求占比有望進(jìn)一步提升，房企將加大在綠色建筑、智能家居等“好房子”標(biāo)準(zhǔn)上的投入，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

 

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨升級(jí)挑戰(zhàn)。今年上半年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度跌破榮枯線（均值46.9），交易周期拉長(zhǎng)、業(yè)務(wù)難度上升，折射行業(yè)需向“精準(zhǔn)匹配、服務(wù)增值”轉(zhuǎn)型，以服務(wù)升級(jí)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。隨著58安居客等線上平臺(tái)的發(fā)展，消費(fèi)者獲取房源信息更加便捷，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)質(zhì)量要求也更高。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要利用大數(shù)據(jù)分析消費(fèi)者需求，提供精準(zhǔn)的房源推薦服務(wù)。同時(shí)，要加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人的培訓(xùn)，提高其專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)意識(shí)，為消費(fèi)者提供從購(gòu)房咨詢到交易過(guò)戶的一站式服務(wù)，以適應(yīng)市場(chǎng)變化和消費(fèi)者需求。

 

　　2025年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，市場(chǎng)將在分化中不斷調(diào)整優(yōu)化，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈，租賃向品質(zhì)化發(fā)展，土地市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)加劇，政策精準(zhǔn)施策穩(wěn)預(yù)期，整體在調(diào)整中尋平衡。