退潮時，才知道誰在裸泳。

　　房地產(chǎn)降溫，賣地收入大幅下降，正導(dǎo)致一些地方的財政壓力大增，土地財政“底褲效應(yīng)”也開始顯現(xiàn)。

　　實際上，以“挽救行業(yè)流動性”為真正著力點，挽救房地產(chǎn)行業(yè)的市場化力量，就是在挽救土地財政本身。

　　01

　　樓市調(diào)控和土地財政“存在博弈”

　　控制涉房風(fēng)險的“行業(yè)調(diào)控”與“保衛(wèi)土地財政”，之間天然存在博弈與平衡。

　　一方面，內(nèi)地的房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，賣地收入和涉房稅收，在地方財政收入中越來越重要，“地根和銀根”都掌握在地方政府手中。

　　另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控是宏觀經(jīng)濟與社會運行角度，必須要做的。土地財政，則是地方政府緩解財政壓力，促進城市發(fā)展的重要動力。

　　所以，“央地訴求”存在差異，這也是歷次行業(yè)調(diào)控中，需要平衡的。

　　如果地方政府擁有更大的實際權(quán)力，地方政府為更加直接的利益中人，那么調(diào)控就很可能執(zhí)行為“保護行業(yè)與市場的逆向調(diào)節(jié)”，具體措施或反市場邏輯。

　　這就是為什么，此前的一些行業(yè)調(diào)控中，房地產(chǎn)逐漸演變成“以土地財政為內(nèi)核”。

　　02

　　事權(quán)與決策上移 新調(diào)控欲破局

　　如今，土地財政不斷推高的涉房風(fēng)險，為預(yù)防這只國民經(jīng)濟最大的“黑天鵝”，本輪調(diào)充分強調(diào)“保證長期效果和有效執(zhí)行”。

　　尤其值得一提，在此次調(diào)控實施過程中，存在“事權(quán)上收與決策權(quán)上移”的現(xiàn)象，效果值得關(guān)注。

　　第一，這或許會根本性改變過往的情況，即銀根和地根雖由中央發(fā)布，但由地方推出細則、實施辦法。

　　第二，行業(yè)調(diào)控“決策上移”，地方的應(yīng)對空間大幅縮窄、保護土地財政的可能性也隨之降低。

　　但地方財政壓力劇增，也是不能不解決的問題。

　　目前宏觀經(jīng)濟處于下行期，疫情反復(fù)帶來不確定性，稅收增長乏力，再加上縮減公共開支的壓力較大，這些都必然會導(dǎo)致地方財政的惡化，平臺公司債務(wù)風(fēng)險快速提升。

　　對于土地財政依賴度較高的地方，土地財政收入下降，未來的財政壓力不言而喻。而賣地收入下降，地方遭受的財政困難，也僅僅是個開始。

　　房地產(chǎn)稅“遠水不解近渴”，經(jīng)濟滯漲風(fēng)險較高，這種情況之下，土地財政“硬著陸”的風(fēng)險進一步加大，甚至可能引發(fā)土地財政的脆斷。

　　怎么辦？

　　挽救房地產(chǎn)行業(yè)的市場化力量，應(yīng)是以“挽救行業(yè)流動性”為真正著力點，這也是在挽救土地財政本身。

　　所以，應(yīng)該盡快恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的流動性和市場化力量。

　　比如恢復(fù)房地產(chǎn)流動性，并且注意，流動性不能主要傾向央企國企，也要覆蓋到民營房企。

　　從目前第三批土地集中出讓的入市企業(yè)構(gòu)成來看，除了國央企和地方平臺公司之外，一些之前很少入市的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)以及少量外資開始入市。

　　這些“機會型的新勢力”值得關(guān)注，但很難在土拍市場形成可持續(xù)性。

　　所以根本上，還是應(yīng)該解決房地產(chǎn)流行性普遍性緊張的問題。

　　“資金、銷售端的雙重調(diào)控”，可以適時微調(diào)；百強房企排隊暴雷、集體撤出土拍，帶來的“行業(yè)悲觀情緒”，可以適時抑制其蔓延態(tài)勢。

　?。ū疚淖髡甙匚南矠镮PG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家，本內(nèi)容為作者獨立觀點。文章首發(fā)自財富中文網(wǎng)專欄，大公房產(chǎn)經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載，）