近日有媒體報道碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。為吸引投資人，創(chuàng)設(shè)機構(gòu)將同時發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護工具，以幫助民營房企逐步恢復(fù)公開市場的融資功能。在對于房地產(chǎn)行業(yè)從來就不太友好的國內(nèi)資本市場而言，這一點可謂是非常重大、顛覆式的政策調(diào)整信號，也展現(xiàn)出決策層對暖風(fēng)頻吹的連續(xù)微調(diào)之下依然繼續(xù)下行的樓市和持續(xù)惡化的行業(yè)流動性，加大力度挽救的標(biāo)志性努力。

 

　　民營房企對于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的積極參與，是保證房地產(chǎn)市場化程度和土地財政可持續(xù)性的必要條件。去年以來民營房企的排隊暴雷和在土拍市場的集體性“躺平”，以及各地土拍市場“國央平”（國企、央企、地方平臺公司）逐漸唱主角的狀態(tài)，意味著行業(yè)市場化程度的持續(xù)降低，也就意味著土地財政的式微乃至徹底走向終結(jié)。在目前各地財政對于土地財政依然嚴(yán)重依賴以及房地產(chǎn)稅改革試點暫停的情況下，過早和過快的終結(jié)土地財政，這顯然是目前的財政收支狀況和逆周期調(diào)節(jié)之下積極的財政政策對于財力需求的壓力所不允許，也無法承受的。

 

　　因此，如何設(shè)法保證民營房企的活力和市場參與度，實際上正是房地產(chǎn)市場回暖和行業(yè)復(fù)蘇的牛鼻子和關(guān)鍵點。但是就目前的行業(yè)和市場狀況來看，去年下半年以來樓市的急劇轉(zhuǎn)淡，讓行業(yè)流動性急劇收縮并導(dǎo)致不少百強民營房企排隊暴雷。而去年第四季度以來從中央到地方、從市場端到資金端不斷放松的調(diào)控措施，并沒有讓行業(yè)迎來傳統(tǒng)的“小陽春”，反而是代表性房企銷售狀況在今年第一季度和四月份更加急劇下滑，房企的流動性更加緊張，頭部民營房企依然在持續(xù)暴雷。正因為行業(yè)流動性的普遍緊張和房企流動性的趨近枯竭，才使得行業(yè)和房企已經(jīng)對不斷走向?qū)捤傻恼{(diào)控政策失去了反應(yīng)和響應(yīng)能力，而行業(yè)信心的持續(xù)惡化也反過來影響了本已脆弱的潛在購買力入市，讓樓市之冷淡更是雪上加霜，從而有可能引發(fā)與行業(yè)及房企流動性惡化陷入負向螺旋的風(fēng)險。

 

　　所以監(jiān)管部門以財務(wù)相對穩(wěn)健和企業(yè)運營水平良好的碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等3家房企作為示范企業(yè)，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，可謂是支持樓市回暖和行業(yè)復(fù)蘇，化解行業(yè)流動性危機的實質(zhì)性舉措，也是對于民營房企發(fā)債融資的重大利好。希望這一舉措能夠盡快惠及更多的民營房企，以緩釋民營房企的流動性之困，促進行業(yè)流動性的恢復(fù)和房地產(chǎn)市場的真正與盡快回暖。

 

　　從企業(yè)反應(yīng)來看，龍湖率先在上交所發(fā)布債券募集說明書，擬公開發(fā)行“重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司2022年無擔(dān)保公司債券（第二期）”，規(guī)模5億元，為期6年，票面利率詢價區(qū)間為3%-4%，用于補充流動資金。16日晚美的置業(yè)則公告稱已獲證監(jiān)會批準(zhǔn)公開發(fā)行總額不超過人民幣67.21億元的公司債，本期發(fā)行計劃不超過10億元，期限為4年，債券簡稱“22美置01”，所募集資金擬全部用于償還公司債券。碧桂園也于當(dāng)天公布發(fā)債計劃，擬于短期內(nèi)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行一期面值不超過人民幣5億元的國內(nèi)公司債。相比此前這3家房企在銀行間市場注冊發(fā)行的中期票據(jù)，此次公司債發(fā)行規(guī)模并不大，與中海、華潤置地等央企單筆公司債規(guī)模在30億元左右相比，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)此次作為示范房企發(fā)行公司債的政策信號意義似乎更強。

 

　　此次龍湖、碧桂園和美的置業(yè)作為示范企業(yè)在資本市場發(fā)債，除了體現(xiàn)政策面對于民營房企融資的有力支持之外，更值得行業(yè)和資本市場關(guān)注的，是在民營企業(yè)資信狀況受損而市場信心普遍不足的情況下，為吸引投資人而采用了一系列外部增信工具。也即由創(chuàng)設(shè)機構(gòu)同時發(fā)行CDS（信用違約互換）或者CRMW（信用風(fēng)險緩釋憑證），當(dāng)標(biāo)的債券發(fā)生違約時，這類信用保護工具要為標(biāo)的債券提供保險和擔(dān)保，以幫助民營房企逐步恢復(fù)公開市場的融資功能。

 

　　這是政策層為切實解決市場信心缺乏和民營房企信用不足，恢復(fù)民營房企融資能力而引進的金融衍生工具，可謂針對性極強的一項金融創(chuàng)新，既可在實現(xiàn)市場創(chuàng)新和為市場提供更多的可投資與可交易金融產(chǎn)品的同時，也可為民營房企恢復(fù)公開市場融資功能提供亟需的增信措施。也就是相當(dāng)于運用政策性工具，讓“國家隊”自掏腰包來加保險，幫助企業(yè)降低融資成本和提振市場投資信心。其中龍湖債的信用保護憑證于5月16日在深交所正式落地，由中證金融運用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)，將支持以民營房企重慶龍湖作為核心企業(yè)的供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)支持證券）發(fā)行，服務(wù)上游供應(yīng)商融資。本期憑證擬創(chuàng)設(shè)不超過4000萬元，支持參考債務(wù)發(fā)行規(guī)模4億元。

 

　　此次推出的以CDS和CRMV為代表的外部增信工具，確實是急民營房企之所急，解決了民營房企在資本市場融資的信用缺失問題，為民營房企債券融資提供了必要的信用保護和增級，實際上也就是對民營房企發(fā)債的一種信用“兜底”措施。所以盡管私募CDS和CRMW信用保護工具所涉及的項目規(guī)模都相對較小，但卻反映出當(dāng)前政策層面所釋放的積極與務(wù)實信號，即試圖以創(chuàng)新金融工具幫助民營房企實現(xiàn)信用恢復(fù)和解決流動性困境。

 

　　不過市場的真正回暖還需要買房者的積極參與，而如何解決買房者在預(yù)期下行之下的信心不足和信用增級問題，以鼓勵購買力的積極入市，恐怕也是監(jiān)管層和政策層需要同時考慮的問題。而曾經(jīng)引發(fā)2008年金融危機的美國“兩房”在這方面曾經(jīng)的創(chuàng)新與經(jīng)驗教訓(xùn)，則是值得我們學(xué)習(xí)與借鑒的。

 

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