在前次降準(zhǔn)以后，央行搶在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展年報(bào)數(shù)據(jù)公布前推出的降息行動(dòng)不但力度達(dá)到遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期的10個(gè)基點(diǎn)，而且速度之快，央行領(lǐng)導(dǎo)講話態(tài)度之懇切急切也前所未有。這表明決策層和監(jiān)管層對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的嚴(yán)峻性以及未來(lái)預(yù)期下行的充分認(rèn)知，也表明未來(lái)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中可以預(yù)見(jiàn)的不確定性因素如美聯(lián)儲(chǔ)升息等對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行構(gòu)成的壓力之大。而央行領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于此次降息講話中對(duì)于房地產(chǎn)金融政策的“特別關(guān)照”也十分引人注目。

 

　　從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來(lái)看，雖然去年GDP年度整體增長(zhǎng)率達(dá)到8.1%，進(jìn)出口總額超過(guò)6萬(wàn)億美元，吸收外資保持在較高的水平，新增就業(yè)仍呈增長(zhǎng)之勢(shì)，可謂形勢(shì)喜人，但客觀而言去年相對(duì)較高的增長(zhǎng)水平是建立在2020年受疫情影響而造成的基數(shù)較低以及2021年的疫情迅速得到控制、其他國(guó)家因?yàn)橐咔榛謴?fù)較慢而導(dǎo)致訂單大批轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)這一臨時(shí)性因素影響的基礎(chǔ)之上的。

 

　　如果分季度來(lái)看，去年下半年以來(lái)，尤其是第四季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的快速下滑還是十分令人憂心的。這除了疫情持續(xù)性影響因素之外，不能不說(shuō)與去年以來(lái)所開(kāi)展的反壟斷對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的影響、對(duì)教培股的整頓以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷加大的調(diào)控力度而導(dǎo)致的房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)的“熄火”有關(guān)。

 

　　因此，此次央行急吼吼的大幅降息和言辭懇切的表態(tài)，表明在穩(wěn)預(yù)期的前提下希望盡快以貨幣政策的調(diào)整來(lái)喚回市場(chǎng)復(fù)蘇的春風(fēng)，而近期國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部等涉及宏觀政策的部門也一再紛紛表態(tài)擬以適當(dāng)寬松的財(cái)政政策和消費(fèi)引導(dǎo)政策，乃至大規(guī)模的投資來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。而房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論從其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的份量而言，還是從對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇從投資、消費(fèi)角度的重要性和帶動(dòng)效應(yīng)而言，都是堪稱支柱產(chǎn)業(yè)的。這也是改革開(kāi)放以來(lái)屢受打壓和長(zhǎng)期處于被調(diào)控狀態(tài)的房地產(chǎn)行業(yè)首次被定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的原因。

 

　　房地產(chǎn)行業(yè)除了以市場(chǎng)化方式解決國(guó)民住房保障這一作用之外，有形之手緊握地根與銀根還促成了房地產(chǎn)行業(yè)完成了向支持公共財(cái)政的土地財(cái)政的這一角色轉(zhuǎn)變以及向信用創(chuàng)造和信用擴(kuò)張的重要途經(jīng)的這一角色轉(zhuǎn)變。也就是說(shuō)，在公共財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生高度依賴的同時(shí)，宏觀金融政策的市場(chǎng)化傳導(dǎo)和有效實(shí)施同樣是無(wú)法脫離房地產(chǎn)行業(yè)這一重要媒介，而之前為防范涉房風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的一切列長(zhǎng)時(shí)間的強(qiáng)力調(diào)控讓樓市熄火的同時(shí)，也讓地方財(cái)政陷入困境和讓宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力快速提升的事實(shí)，更是證明了房地產(chǎn)行業(yè)已深度融入中國(guó)內(nèi)地社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方方面面及其巨大的綜合性影響。

 

　　因此，如何盡快促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，就不只是目前流動(dòng)性承壓并陷入困境的那些房企的愿望，而是同樣在財(cái)政收入壓力與宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期下行壓力之下來(lái)自于政策層與監(jiān)管層的共識(shí)，這也是央行此次降息力度如此之大、下手如此之快以及態(tài)度如此懇切的重要原因之一。

 

　　誠(chéng)然，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)所形成的以高周轉(zhuǎn)推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)之下的高負(fù)債、高杠桿，是造成涉房風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的直接原因。但是房企的高周轉(zhuǎn)模式是在有形之手緊握地根與銀根之下，由土地財(cái)政內(nèi)在的對(duì)于市場(chǎng)不斷提升的汲取動(dòng)力之下形成的，因此高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式只是涉房風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的表面原因，而涉房風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的真正推動(dòng)力量還是不斷提升的土地財(cái)政欲求以及控制了銀根和地根的有形之手。

 

　　所以，把涉房風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的責(zé)任打在僅僅是追求發(fā)展與利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商身上，確實(shí)是打錯(cuò)了地方。從此次導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)熄火的調(diào)控過(guò)程來(lái)看，只要有形之手收緊地根和銀根，就沒(méi)有房地產(chǎn)商興風(fēng)作浪的空間。尤其是從銷售端到資金端的收緊，更是對(duì)高杠桿、高負(fù)債推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)模式具有釜底抽薪的效果，這也反證了不恰當(dāng)?shù)慕鹑诠芸睾彤?dāng)前特有的政績(jī)與發(fā)展模式之下對(duì)于土地財(cái)政的無(wú)節(jié)制的欲求，才是引發(fā)涉房風(fēng)險(xiǎn)和不斷推高涉房風(fēng)險(xiǎn)的主要原因與動(dòng)力所在。

 

　　回到此次央行極速降息和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“特別關(guān)照”來(lái)看，回到國(guó)家發(fā)改委近日直接呼吁消費(fèi)者買房的“反常行為”來(lái)看，土地財(cái)政減收與宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力以及房地產(chǎn)行業(yè)的支柱性地位自不待言。那么，正確認(rèn)識(shí)和刨析中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)往的高杠桿、高負(fù)債推動(dòng)下的高周轉(zhuǎn)模式形成的原因和涉房風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的真正根源，才能在此輪對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整中對(duì)癥下藥，避免再度推高以不少房企暴雷和出清為代價(jià)而降下來(lái)的行業(yè)杠桿與涉房風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，相對(duì)減少有形之手對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度干預(yù)和在逐步實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政的轉(zhuǎn)型中減少對(duì)土地財(cái)政的無(wú)休止、無(wú)節(jié)制的欲求，以保證房地產(chǎn)行業(yè)的必要活力與創(chuàng)新能力，從而促進(jìn)行業(yè)盡快回暖與進(jìn)入良性循環(huán)，才是此輪涉房調(diào)控政策調(diào)整與轉(zhuǎn)向中需要特別重視之處。

 

　　否則，行業(yè)調(diào)控依然會(huì)陷入簡(jiǎn)單的輪回之中，而此輪調(diào)控中對(duì)于市場(chǎng)與行業(yè)的傷害更是有目共睹的，如果不能從根子上來(lái)正視問(wèn)題和立足于問(wèn)題的化解，可能行業(yè)的真正復(fù)蘇還是個(gè)未知數(shù)，而且會(huì)連再度輪回的機(jī)會(huì)也會(huì)失去的。#央行解讀2022年貨幣政策#

 

　?。ū疚淖髡甙匚南矠镮PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，本內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn)。文章首發(fā)自財(cái)富中文網(wǎng)專欄，大公房產(chǎn)經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載）