2023年已經(jīng)過半，但房地產(chǎn)市場暫時還未恢復，房企銷售情況也不算亮眼。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年1-8月房企銷售水平整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢。期內(nèi)，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴大4個百分點。其中TOP100房企8月單月銷售額同比下降39.2%，創(chuàng)今年單月降幅新高，環(huán)比下降8.9%。

　　但在2023年8月的最后一天，房地產(chǎn)市場再迎重磅利好。

　　8月31日晚間，為引導商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債，規(guī)范住房信貸市場秩序，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知（以下簡稱“通知”）。 　　通知明確，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

　　根據(jù)規(guī)定，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

　　同時，通知提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合本通知第二條的規(guī)定。

　　此外，通知要求，金融機構(gòu)應嚴格落實相關(guān)監(jiān)管要求，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質(zhì)性審核，并明確提示風險。對存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個人住房貸款行為的中介機構(gòu)一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

　　對此，58安居客研究院院長張波直言“樓市出大招，市場‘及時雨’”。

　　張波認為，這可以說是今年以來全國性最大力度的樓市政策，并且直指需求側(cè)。政策中提到的降首付門檻、降房貸利率，一改以往“小修小補”的政策推進方式，而是在全國層面統(tǒng)一推進，政策的影響面更廣，對樓市推動力預計也會更加明顯。另外，同步保障樓市剛性和改善性兩類需求，對于房地產(chǎn)市場恢復到平穩(wěn)健康軌道將起到重要作用。

　　而在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，此次政策有助于引導各地按最低首付標準落實相關(guān)政策。對于貸款購買商品住房的居民家庭來說，政策明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉則認為，這是繼2008年之后第二次在全國范圍內(nèi)允許房貸利率出現(xiàn)力度較大的調(diào)整。尤其是對一線、強二線城市的購房者來說，將大幅降低購房門檻。對于購買首套剛需房的購房者來說，首付比例降低只是一方面，更重要的是后續(xù)20-30年的房貸還款問題。

　　事實上，近期樓市重磅利好政策接連出臺。從三部委推動落實“認房不認貸”政策開始，廣州、深圳、武漢等地先后作出響應。

　　張宏偉認為，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，以及三部委推行落實的“認房不認貸”這套政策組合拳，有助于降低改善購房門檻，盤活一線城市、強二線城市的改善需求。因為這些城市的改善需求還是有購房能力的，一旦改善需求激活，整個一二手房市場就會活躍起來。

　　張宏偉表示，對于房企來說，近兩年大部分TOP20、有投資能力的房企已經(jīng)將投資布局收縮聚焦到10-15個城市，這些城市基本上是以改善需求為主，所以對于在這些城市以改善需求項目布局為主的房企來講，更能享受到二套房首付比例降低、認房不認貸等政策組合拳的紅利。