繼萬物云啟動上市計劃、龍湖智創(chuàng)生活提交上市申請后，又一家龍頭房企的物業(yè)公司向港交所邁進了一步。

 

　　2月6日，中國金茂發(fā)布公告稱，金茂物業(yè)服務發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“金茂服務”）已通過港交所上市聆訊，中金公司和匯豐控股為其聯(lián)席保薦人。

 

　　當前房地產(chǎn)行業(yè)仍舊處于低迷狀態(tài)，且資本市場對于物企上市也逐漸走向冷靜，但從實際情況來看，房企分拆物業(yè)上市的心依然沒有退卻。

 

　　IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜告訴大公房產(chǎn)，房企分拆物業(yè)上市一般是出于兩個原因：一方面是為了支持物業(yè)管理公司的獨立與可持續(xù)發(fā)展，提升企業(yè)物管公司的行業(yè)競爭力；另一方面是為了分拆物業(yè)板塊來打造另一個資本平臺，從而提升房企自身的市值與流動性，乃至對融資都有所幫助。

 

　　不過值得注意的是，去年全年房地產(chǎn)板塊跌幅達7.57%，跑輸大盤。同期恒指跌幅達14.7%，物業(yè)股跌幅達47.5%。受大勢影響，物業(yè)上市公司市值亦跌多漲少，其中個股跌幅超過30%的更是不在少數(shù)。而資本市場對于物管板塊的態(tài)度，則也是經(jīng)歷了一系列從高漲到下跌再到回調的周期。

 

　　那么在這種情況下，金茂服務的上市時機真的合適嗎？

 

 

　　先來看看金茂服務的基本面。

 

　　招股書顯示，截至2021年9月30日，金茂服務的合約建筑面積達到45.7百萬平方米，覆蓋了中國22個省、自治區(qū)及直轄市的47個城市，多集中于一二線城市。截至同日，其在管總建筑面積為2320萬平方米，橫跨中國20個省、自治區(qū)及直轄市的35個城市，包含96個住宅項目及41個非住宅項目。

 

　　從規(guī)模上來看，金茂物業(yè)在行業(yè)內的排名并不算特別靠前，甚至屬于小規(guī)模物企。排名第一的碧桂園服務（截至2021年6月30日）和排名第二（截至2020年底）的萬物云，在管面積均在金茂服務的10倍以上。而同樣的報告期內，龍湖智創(chuàng)生活的在管面積在金茂服務的5倍以上，新城控股旗下的新城悅服務更是金茂服務的1.5倍。

 

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的2020年中國物業(yè)服務企業(yè)在管面積排行榜，金茂物業(yè)的在管規(guī)模僅處在80~90位之間。

 

　　盈利方面，從2018年到2020年，金茂服務的營收和利潤一直在保持增長。數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年其營收分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，三年內復合年增長率為28.2%；整體利潤分別為1750萬元、2260萬元、7710萬元，三年內復合年增長率為110%；毛利由2018年的1.15億元增至2020年的2.35億元。

 

　　截至2021年前9個月，金茂服務共實現(xiàn)營收10.49億元，比上年同期增長了3.84億元；整體利潤為1.09億元，比上年同期增長了5567萬元；毛利為3.1億元，比上年同期增長了1.46億元。

 

　　不過值得注意的是，雖然盈利能力穩(wěn)步上漲，但金茂服務的凈利率在行業(yè)內始終處于較低水平。

 

　　招股書顯示，從2018年到2020年，金茂服務的凈利率分別為3%、2.9%、8.2%，一直保持在個位數(shù)。到2021年一季度，這一情況也沒有改變，凈利率為4.6%。而在這三年內，物業(yè)行業(yè)的平均凈利率始終在10%~15%之間浮動。也就是說，不管在哪一年，金茂服務的凈利率都沒有達到行業(yè)水平線。

 

　　與此同時，上述年份間，金茂服務的毛利率也處于起伏不定的狀態(tài)。2018年為20%，2019年跌至19.2%，2020年又增至24.9%。不過在2021年前三季度，該公司毛利率發(fā)展勢頭良好，上漲至29.6%。金茂服務稱，這主要是由于新增的咨詢服務及毛利率通常較高的其他增值服務的貢獻。

 

　　但即便如此，金茂服務的毛利率依然不及行業(yè)平均水平。數(shù)據(jù)顯示，在2018年至2020年的這三年間，港股物業(yè)企業(yè)的平均毛利率分別為29.06%、30.24%和31.12%。今年上半年，47家已發(fā)布中報的港股物企平均毛利率大概為31.93%。而對比金茂服務的毛利率數(shù)據(jù)，顯然該公司不管在哪個時間段都沒有達到行業(yè)及格線。

 

　　不過與低于平均線的凈利率和毛利率情況相反的是，在行業(yè)內，金茂服務在管物業(yè)的平均物業(yè)管理費顯著高于平均水平。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2020年，該公司在管物業(yè)的平均物管費為5.4元/平方米，而同期行業(yè)均值為3.8元/平方米。

 

　　整體來看，金茂服務整體規(guī)模不大，且毛利率較低，物管費用高，所以盡管有較高的業(yè)績增長，但上市之后大概仍會帶給投資者一定的憂慮。

 

 

　　對于目前的港股市場,柏文喜表示，物業(yè)的估值已經(jīng)出現(xiàn)了整體回調，但是依然遠遠高于房企的整體估值。另外，物業(yè)板塊估值也出現(xiàn)了較大的內部分化，一些行業(yè)龍頭企業(yè)以及商辦物業(yè)占比較高的企業(yè)估值呈走高之勢。

 

　　與此同時，美聯(lián)儲加息所帶來的流動性回流明顯，因此他認為，現(xiàn)在不是物業(yè)公司上市的好時機。“相對而言，在市場流動性相對充?；蛘呋謴椭畷r，才有利于物業(yè)公司上市的發(fā)行與估值。”

 

　　近年來，已有多家龍頭房企的物業(yè)公司完成在港上市，包括華潤置地旗下的華潤萬象生活、融創(chuàng)旗下的融創(chuàng)服務、保利發(fā)展旗下的保利物業(yè)、中海地產(chǎn)旗下的中海物業(yè)等。還有多家房企的的物業(yè)公司正處于資本化的過程中，包括萬科旗下的萬物云（已公告擬分拆）、龍湖旗下的龍湖智創(chuàng)生活（已交表）、中南置地旗下的中南服務（已通過聆訊）。

 

　　就估值而言，柏文喜認為，與金茂服務具有一定可比性的企業(yè)是華潤置地旗下的萬象生活。“主要是因為兩者的在管面積構成中都有比較大的商辦占比，這個更加市場化的細分市場可以支持企業(yè)獲得較高的估值。”

 

　　從財報可以獲悉，華潤萬象生活的業(yè)務板塊主要分為住宅物管和商業(yè)運營及物管服務板塊，而金茂服務的業(yè)務中，除了傳統(tǒng)住宅物業(yè)，寫字樓等商管物業(yè)和城市運營服務同樣是集團的發(fā)展重點。與此同時，兩家公司的業(yè)務基本都分布在一二線城市。

 

　　據(jù)了解，自上市以來，華潤萬象生活的估值一直處于上市物企的前列，即便在近期行業(yè)的普遍性下跌環(huán)境中，其估值仍舊在55倍PE以上。而與之相當?shù)慕鹈?，在央企托底的背景下，其上市后的估值或許不會太差。

 

　　“總體而言，我對金茂物業(yè)的未來是相對看好和相對樂觀的。”柏文喜表示，這一方面是由于大股東的實力給予了金茂服務較大的業(yè)務規(guī)模、每年的新增管理面積以及更加優(yōu)化的業(yè)務結構，另一方面也是因為該企業(yè)本身的央企性質在當前的市場環(huán)境下具有更為突出的信用優(yōu)勢，這是有利于其通過行業(yè)整合的方式推動自身更快發(fā)展的。

 

　　2021年下半年的物業(yè)行業(yè)發(fā)生了很多收并購案，不止有大魚吃小魚的情況，還出現(xiàn)過大魚吃大魚、小魚吃大魚的案例。而到了2022年，這種收并購浪潮也并未停止。

 

　　有券商分析，物業(yè)板塊估值經(jīng)歷大幅回調，在收并購帶動下，“大吃小、強吃弱”的現(xiàn)象會愈演愈烈。柏文喜也表達了類似觀點：“未來的物業(yè)行業(yè)可能將呈現(xiàn)出行業(yè)集中度快速上升和寡頭競爭格局加速到來的格局。”

 

　　而物企要想保持長久發(fā)展,最核心的要素還是企業(yè)自身的競爭力。“一方面,這體現(xiàn)在營收規(guī)模和盈利能力的成長性方面;另一方面,也體現(xiàn)管理與業(yè)務的創(chuàng)新能力方面。兩者共同構成了企業(yè)競爭力的最基本要素。”

 

　　在這種形勢下,2022年，或將成為物業(yè)行業(yè)的一道分水嶺。

 

　　不過值得注意的是,隨著行業(yè)分化加劇和市場競爭日趨激烈，拿到港股通行證的金茂服務，必然也將面臨著更大的挑戰(zhàn)。