哈爾濱樓市政策再松綁！

 

　　3月23日，哈爾濱市人民政府官網(wǎng)宣布，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（下文簡(jiǎn)稱《通知》）已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。

 

　　據(jù)了解，此次擬廢止的政策于2018年出臺(tái)，曾規(guī)定在哈爾濱主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）區(qū)域范圍內(nèi)，取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限，凡新購(gòu)買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

 

　　對(duì)此，合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從哈爾濱本身來(lái)講，一方面希望通過(guò)放松樓市的政策調(diào)控，給市場(chǎng)注入穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)的發(fā)展動(dòng)力，提高政府稅收、投資等方面，另一方面也是希望通過(guò)職住平衡，為哈爾濱吸引更多人才。

 

 

　　事實(shí)上，近年來(lái)哈爾濱樓市呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量逐年走低。

 

　　據(jù)黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)數(shù)據(jù)，哈爾濱2021年上半年的房產(chǎn)市場(chǎng)成交量和2019年同期相比下降了42%。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，2021年8月份哈爾濱商品房的成交面積同比下降了26%，成交金額同比下降了33%，供應(yīng)面積環(huán)比上升了249%。

 

　　郭毅認(rèn)為，盡管近幾個(gè)月以來(lái)頻出利好政策，但對(duì)于哈爾濱樓市來(lái)說(shuō)，此前的政策調(diào)控帶來(lái)的實(shí)際效果有限。

 

　　郭毅表示，目前看來(lái)，哈爾濱等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有很大的房?jī)r(jià)泡沫，也沒(méi)有相對(duì)旺盛的投資需求。而且對(duì)于哈爾濱來(lái)說(shuō)，人口大量外流衍生出樓市成交的疲軟狀態(tài)，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于下行狀態(tài)，上述以及類似政策的出臺(tái)并沒(méi)有達(dá)到很好的提振樓市的作用。

 

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2月，哈爾濱新房?jī)r(jià)格已連續(xù)8個(gè)月同比下跌；二手房已連續(xù)11個(gè)月同比下跌，連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌。2021年該市商品房成交面積為310.6萬(wàn)平方米，同比降幅48.0%。

 

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增認(rèn)為，自2021年下半年至今，哈爾濱樓市下行明顯，疊加數(shù)次疫情反復(fù)影響，市場(chǎng)成交一直探底，購(gòu)房者保持觀望態(tài)度。

 

　　除了市場(chǎng)層面的供大于求、購(gòu)房者的觀望態(tài)度，哈爾濱開(kāi)發(fā)商拿地也是變得愈發(fā)謹(jǐn)慎。

 

　　據(jù)了解，2021年哈爾濱供應(yīng)商住地塊共34宗，同比下降65.7%。其中有28宗成功出讓，同比下降71%，全年土拍攬金約157億元，成交建面約484萬(wàn)㎡。

 

　　而且值得注意的是，2021年哈爾濱土地成交主要集中在上半年的2月份和4月份，而下半年明顯遇冷，10月份土地成交為零。數(shù)據(jù)顯示，2021年哈爾濱土地市場(chǎng)平均成交樓面價(jià)約為3597.9元/㎡，較2020年2689.4元/㎡上漲33.78%。對(duì)此，有媒體稱，這與城芯板塊的稀缺土地成交脫不開(kāi)關(guān)系。

 

　　在供需、市場(chǎng)和土地層面的三重壓力之下，哈爾濱本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待提振。

 

　　而對(duì)于此次出臺(tái)廢止區(qū)域性房地產(chǎn)的限售政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，哈爾濱對(duì)于過(guò)去階段性的樓市收緊政策進(jìn)行廢除，也是基于市場(chǎng)和形勢(shì)的變化而調(diào)整的。“這充分說(shuō)明限售政策的意義不大，同時(shí)也標(biāo)志著房地產(chǎn)政策約束和捆綁的內(nèi)容開(kāi)始減少，也是整體樓市政策放松的一個(gè)重要體現(xiàn)。”

 

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)政策真正放松，不完全會(huì)體現(xiàn)為各地出臺(tái)放松性的條款，也可能也會(huì)體現(xiàn)在對(duì)某些既有過(guò)于嚴(yán)苛、過(guò)于緊收的政策進(jìn)行取消，這也是房地產(chǎn)政策放松的一個(gè)重要體現(xiàn)。

 

　　郭毅也表示，哈爾濱自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于下行狀態(tài)，沒(méi)有很好的代償性產(chǎn)業(yè)能夠作為該市的經(jīng)濟(jì)支柱，也沒(méi)有太大吸引外來(lái)職業(yè)人才的能力，取消區(qū)域性限售等政策對(duì)其來(lái)說(shuō)可以起到局部緩解的作用。

 

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增也認(rèn)為，2022年各地積極落實(shí)因城施策，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步向需求端側(cè)重，購(gòu)房者置業(yè)情緒略有好轉(zhuǎn)，但整體預(yù)期仍偏弱。若哈爾濱廢除限售政策落地實(shí)施，預(yù)計(jì)未來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘行Х赂M(jìn)，主動(dòng)積極調(diào)整。但在房住不炒主基調(diào)下，熱點(diǎn)城市調(diào)整預(yù)期較小，但預(yù)計(jì)更多涉及市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市。

 

 

　　事實(shí)上，這已經(jīng)是近半年來(lái)哈爾濱第二次出臺(tái)樓市利好政策。

 

　　2021年10月，哈爾濱住建局等9部門聯(lián)合制定了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（下文簡(jiǎn)稱“哈十六條”），從供需兩端出臺(tái)多條利好樓市的措施。

 

　　“哈十六條”在供給端出臺(tái)了多條支持房企加速銷售等方面的政策，其中包括降低預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)、分期支付土地價(jià)款、支持房企促銷活動(dòng)等。在需求端，提出了對(duì)人才和新市民給予購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限以及降低公寓居住成本等舉措。

 

　　2021年11月，沈陽(yáng)也有所動(dòng)作。一則《關(guān)于取消房地產(chǎn)市場(chǎng)限制性政策的通知》流傳于網(wǎng)絡(luò)。財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局召集各大房企，線下通知從11月11日開(kāi)始，放松限購(gòu)限售等一系列房地產(chǎn)限制性政策。

 

　　除了東三省之外，今年以來(lái)全國(guó)多個(gè)城市也在積極出臺(tái)樓市利好政策。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，截至3月21日已有近60個(gè)城市放松樓市調(diào)控政策，內(nèi)容涵蓋放松限購(gòu)限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等層面。

 

　　三月初，鄭州明確取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這也讓鄭州成為今年全國(guó)第一個(gè)在限購(gòu)限貸方面全面放松的城市。

 

　　從金融端來(lái)看，1月20日，央行將5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.6%，這也是時(shí)隔20個(gè)月后，央行首次下調(diào)這一數(shù)值。

 

　　隨后，貸款額度也出現(xiàn)明顯寬松。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月103個(gè)重點(diǎn)城市房貸平均放款周期減少至34天，較上月縮短4天，接近2020年三季度的最快速度。

 

　　有市場(chǎng)人士分析，在政策放寬、信貸額度重置的支持下，2022年二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)可能會(huì)有所回暖，甚至超出預(yù)期。

 

　　對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，開(kāi)年以來(lái)各線級(jí)城市，在公積金貸款政策、商業(yè)貸款政策、人才人口政策、預(yù)售資金監(jiān)管、信貸額度重置等多方面的激勵(lì)下提振了市場(chǎng)信心，對(duì)數(shù)據(jù)平穩(wěn)起到了支撐作用。

 

　　另外，開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)，對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定釋放積極信號(hào)。在行業(yè)面臨壓力較大的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然保持了增長(zhǎng)，這與年初部分城市的“土拍開(kāi)門紅”以及“保交付”在政府和企業(yè)的高度重視直接相關(guān)。

 

　　開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)的穩(wěn)定，也預(yù)示著行業(yè)的基本面得到了穩(wěn)定，但同時(shí)需要看到行業(yè)面臨的流動(dòng)性壓力依然較大，從央行公布的2月金融相關(guān)數(shù)據(jù)看，購(gòu)房消費(fèi)端的需求疲弱態(tài)勢(shì)沒(méi)有的到本質(zhì)改善。后續(xù)還需要企業(yè)和政府以及金融機(jī)構(gòu)共同努力，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，特別是在購(gòu)房消費(fèi)信心方面急需提升。