2020年被稱作“物業(yè)公司上市元年”。乘著資本東風(fēng)，不少房企選擇在這一年將物業(yè)板塊分拆上市。彼時(shí)，資本市場也十分看好物業(yè)板塊，物業(yè)公司股價(jià)更是一度飄紅，物管行業(yè)迅速發(fā)展，上市物企隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。

　　進(jìn)入后疫情時(shí)代，物管行業(yè)的重要性也是不言而喻，但房地產(chǎn)行業(yè)的下行、銷售的低溫，也讓物企受到一定程度影響。

　　東吳證券研究顯示，過去兩年間，物管板塊已經(jīng)歷了兩次較為明顯的回撤。一次是2021年7-10月，區(qū)間最大跌幅42%，主要受規(guī)范物業(yè)費(fèi)收取等政策影響；第二次是2021年10月-2022年的11月，區(qū)間最大跌幅77%，反映了市場對地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，進(jìn)而影響其關(guān)聯(lián)方物業(yè)公司。

　　IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受大公房產(chǎn)采訪時(shí)表示，通過已披露財(cái)報(bào)的物企來看，其業(yè)績并不都是正向增長。這主要是由于物管行業(yè)的物管費(fèi)收入雖然相對穩(wěn)定且具有較強(qiáng)的抗周期性，但是增值服務(wù)收入?yún)s受疫情以及收入預(yù)期的直接影響較為明顯，從而造成總體收入未必都能維持正增長。

　　但是，在眾多物管公司中，也有部分公司逆勢上揚(yáng)，金茂服務(wù)就是典型物企之一。

　　逆勢增長
　　金茂服務(wù)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展

　　3月24日，金茂服務(wù)交出了上市元年的年報(bào)成績單。

　　財(cái)報(bào)顯示，2022年金茂服務(wù)的關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)均呈現(xiàn)正向增長：營業(yè)收入24.36億元，同比增長60.7%；凈利潤3.41億元，同比增長90.7%；母公司擁有人應(yīng)占溢利3.36億元，同比增長88.79%；毛利約7.34億元，同比增長56.1%。 　　從細(xì)分板塊來看，2022年金茂服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的收入約12.07億元，同比增長46.6%，占總收入的49.5%，毛利率約16.8%；非業(yè)主增值服務(wù)收入約5.85億元，同比增長15.37%，占總收入的24%，毛利率約46.3%；社區(qū)增值服務(wù)收入約6.45億元，同比增長247.34%，占比26.5%，毛利率約40.4%。

　　可以看到，在金茂服務(wù)提供的三個(gè)主要板塊中，社區(qū)增值服務(wù)呈幾何倍數(shù)增長，對此，集團(tuán)解釋稱，主要由于隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，在管物業(yè)數(shù)目增加，社區(qū)生活服務(wù)收入由2021年的約2490萬元增加約594.0%至2022年的約1.73億元；同時(shí)，2022年公司重點(diǎn)打造美居平臺服務(wù)團(tuán)隊(duì)，挖掘存量業(yè)務(wù)，圍繞美居平臺服務(wù)拓展多種產(chǎn)品類型，室內(nèi)裝修平臺服務(wù)較2021年的約1120萬元增長至2022年的約1.33億元；再加上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入增加，由2021年的約3810萬元增加至2022年的約1.54億元，增幅約303.7%。

　　另外，截至2022年12月31日，金茂服務(wù)的合約建筑面積約為8082萬平方米，382個(gè)物業(yè)項(xiàng)目總在管建筑面積約為5686萬平方米，較截至2021年12月31日分別增加約40.3%及56.3%。對此，金茂服務(wù)管理層在回答投資者問時(shí)提到，與2021年相比，2022年整個(gè)物管行業(yè)的在管面積增速、合同面積增速都有約同比10%的下降。在整個(gè)行業(yè)保持增長的前提下，規(guī)模的增長速度都有所放緩，金茂服務(wù)在2022年體現(xiàn)出了相同的趨勢。

　　根據(jù)中信證券發(fā)布調(diào)研報(bào)告可知，在2022年物管行業(yè)普遍增速下降的時(shí)候，僅國有大型物管上市公司或能在2022至2025年維持24%至33%的業(yè)績增長。在此背景下，金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)高于行業(yè)均值的增長率，顯示了其穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢、持續(xù)的增長潛力和卓越的市場化能力。

　　柏文喜亦表示，金茂服務(wù)多個(gè)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)都在增長，一方面是由于金茂本身物業(yè)交付面積增速好，另一方面也表明金茂服務(wù)可能進(jìn)行了行業(yè)并購以及在運(yùn)營效率方面進(jìn)行了提升與改善，從而支撐了金茂服務(wù)的逆勢增長。

　　與此同時(shí)，金茂服務(wù)給自己定下了明確發(fā)展目標(biāo)。金茂服務(wù)管理層在2022年業(yè)績會上也對未來三年的規(guī)模增長設(shè)定了目標(biāo)。

　　目標(biāo)背后，是金茂服務(wù)多措并舉、多維度發(fā)展的支撐。

　　深入考察收并購標(biāo)的
　　深耕運(yùn)營+物業(yè)服務(wù)模式

　　在2022年公司規(guī)模增長過程中，除了“高全新快”的戰(zhàn)略定力，金茂服務(wù)還基于戰(zhàn)略定位提出了4種模式——“收并購”“單盤拓展”“戰(zhàn)略聯(lián)盟”和“城市服務(wù)”。

　　以“收并購”為例，2022年6月17日，金茂服務(wù)收購了首置物業(yè)100%股權(quán)，除了新增合約面積700.47萬平方米，截至2022年年末，金茂服務(wù)無形資產(chǎn)由截至2021年12月31的640萬元增加至9170萬元，增長了14倍。

　　對此，金茂服務(wù)解釋稱：主要是由于公司于報(bào)告期內(nèi)完成的收購所產(chǎn)生的合約權(quán)利。除此之外，金茂服務(wù)在2022年并沒有其他收購動作。

　　但在2021年，物管行業(yè)收并購市場十分火熱?？硕鹞锕芎椭形镅袇f(xié)數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日，共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)并購，并購交易總額達(dá)355.88億元，交付所付代價(jià)為上年同期的3.77倍。

　　可是，這并不意味著每一筆投資都是成功的。一些不理智、粗放的收并購行為，目前可見地帶來了一定的經(jīng)營困難。

　　2022年，企業(yè)并購更加謹(jǐn)慎，再加上物管行業(yè)收購標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)變化（2022年不再局限于傳統(tǒng)物業(yè)，還增加了園林、環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)等方面）等因素影響，物企的并購熱情逐漸降低。與此同時(shí)，金茂服務(wù)方面對收并購提出了自己的理解與做法。

　　金茂服務(wù)管理層表示，隨著整個(gè)行業(yè)包括整個(gè)市場環(huán)境的變化，公司在整個(gè)規(guī)模增長的過程中，特別是收并購過程中，還是要堅(jiān)持高質(zhì)量的發(fā)展和有效的規(guī)模。未來公司會對標(biāo)的公司進(jìn)行更加深入的了解，在性價(jià)比和公司業(yè)務(wù)協(xié)同以、業(yè)務(wù)的互補(bǔ)性，以及是否擁有能夠長期盈利的經(jīng)營能力，會作為重點(diǎn)的考察優(yōu)先條款。

　　另外，在提及差異化戰(zhàn)略中重要關(guān)注點(diǎn)之一的“城市運(yùn)營服務(wù)”時(shí)，金茂服務(wù)管理層表示，金茂服務(wù)在2022年總結(jié)出4大城市運(yùn)營服務(wù)的4種模式：“產(chǎn)業(yè)+物業(yè)”，“運(yùn)營+物業(yè)”，“資本+物業(yè)”，“更新+物業(yè)”。“如果說過去母公司中國金茂帶給公司的大部分城市運(yùn)營服務(wù)都是產(chǎn)業(yè)+物業(yè)服務(wù)模式的話，目前金茂服務(wù)除了深耕產(chǎn)業(yè)+運(yùn)營+物業(yè)服務(wù)這種模式以外，在另外三種模式上都獲得了不同程度的嘗試，尤其是在運(yùn)營+物業(yè)服務(wù)模式下，公司在2022年有了深度落地。”

　　以2022年金茂服務(wù)通過物業(yè)服務(wù)切入到南京市棲霞區(qū)堯化街道城市運(yùn)營項(xiàng)目為例，經(jīng)過深度拓展，目前該項(xiàng)目已經(jīng)覆蓋公共空間的服務(wù)，也就是市政道路、城市綠化、公園、商街等，提升了城市區(qū)域的公共服務(wù)品質(zhì)。

　　與此同時(shí)，金茂服務(wù)還在2022年獲取南昌金茂瑞香國際生態(tài)城、溫州鰲江國際新城、金華金茂未來科學(xué)城、淄博博山區(qū)、徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)五個(gè)城市運(yùn)營服務(wù)項(xiàng)目。

　　在城市運(yùn)營服務(wù)高質(zhì)量增長的同時(shí)，金茂服務(wù)也沒有忘記作為央企的責(zé)任感，依舊在不斷提升管理水平，通過健康的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、明確的戰(zhàn)略規(guī)劃持續(xù)向市場傳遞信心。

　　通過財(cái)報(bào)可知，于2022年末，金茂服務(wù)總資產(chǎn)30.04億元，同比增長121%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約10.19億元，2020-2022年復(fù)合增長率達(dá)94%，始終保持經(jīng)營安全性。

　　在物管行業(yè)競爭愈加劇烈的時(shí)代，完善客戶需求、不斷升級產(chǎn)品等方面，一直是金茂服務(wù)明確追求的目標(biāo)。

　　多維度開展增值服務(wù)
　　長期踐行高品質(zhì)服務(wù)標(biāo)桿

　　一般來講，物業(yè)公司會通過收取物業(yè)費(fèi)來提供基本房屋建筑及設(shè)備、公用設(shè)施、綠化等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治以及為居民提供部分生活相關(guān)服務(wù)，眾所周知，基于金茂系產(chǎn)品的高端定位，金茂服務(wù)的物管費(fèi)一直處于行業(yè)較高水平，可是，金茂服務(wù)在基礎(chǔ)物管方面的服務(wù)品質(zhì)差異主要在哪？

　　據(jù)了解，金茂服務(wù)一直保持在客戶研究和服務(wù)創(chuàng)新方面的強(qiáng)投入。為更好服務(wù)客戶、了解客戶、及時(shí)更新服務(wù)內(nèi)容，2022年金茂服務(wù)搭建了VOC客戶之聲體系，重塑了客戶體驗(yàn)官計(jì)劃。目前在全國有幾百位客戶體驗(yàn)官，他們對物業(yè)服務(wù)的感受、建議和評價(jià)可直接觸達(dá)到金茂服務(wù)總部，科學(xué)支持服務(wù)設(shè)計(jì)能力持續(xù)提升，客戶服務(wù)體驗(yàn)持續(xù)優(yōu)化。

　　此外，在規(guī)模增長的同時(shí)，金茂服務(wù)堅(jiān)守和執(zhí)行品控標(biāo)準(zhǔn)化體系，并匹配數(shù)字化賦能，如400呼叫中心、在線質(zhì)檢系統(tǒng)的全面上線，有力保障了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的穩(wěn)定輸出。

　　基礎(chǔ)服務(wù)之上，金茂服務(wù)深度挖掘業(yè)主服務(wù)需求，不斷迭代創(chuàng)新社區(qū)增值服務(wù)內(nèi)容，目前提供美居、社區(qū)生活、社區(qū)空間運(yùn)營及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等服務(wù)項(xiàng)目。讓業(yè)主足不出戶即可滿足多場景、多元化的社區(qū)生活需求。

　　一以貫之的高品質(zhì)服務(wù)、高滿意度及良好口碑也助益金茂服務(wù)走的更遠(yuǎn)，2022年金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)了包括市政服務(wù)、政府辦公、景區(qū)公園、場館學(xué)校、商業(yè)綜合、高端住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等核心城市業(yè)態(tài)在內(nèi)的多業(yè)態(tài)拓展，二線及以上城市拓展比例超72%。

　　憑借理智的布局、多維度的發(fā)展，金茂服務(wù)拿下了2022物業(yè)上市公司領(lǐng)先企業(yè)發(fā)展速度第一名。同時(shí)，金茂服務(wù)位列2022年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)第15名，并獲認(rèn)可為中國高端物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)及中國智慧城市服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)。

　　也是在這一年，金茂服務(wù)的住宅項(xiàng)目及寫字樓項(xiàng)目滿意度分別達(dá)到了93分、100分，位列行業(yè)第一梯隊(duì)高位水平。

　　面對已經(jīng)到來的2023年，金茂服務(wù)管理層表示，“我們將更加堅(jiān)定地承擔(dān)社會責(zé)任，推動環(huán)境社會和管制的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)落實(shí)，堅(jiān)持長期主義，為客戶、股東、社會、員工創(chuàng)造長久的價(jià)值。”同時(shí)，仍然以高全新快作為公司的關(guān)鍵字，保持高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略動力，做到六個(gè)堅(jiān)持——“以客戶為中心”、“堅(jiān)持高質(zhì)量市場外拓”、“堅(jiān)持以客戶需求為導(dǎo)向”、“堅(jiān)持品牌建設(shè)投入”、“堅(jiān)持以人為本”、“堅(jiān)持向管理要效益”。

　　未來，金茂服務(wù)會走出怎樣的高質(zhì)量發(fā)展之路，大公房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。